Que vous soyez vendeur ou acheteur, connaître la valeur marchande d’une propriété est indispensable pour s’assurer d’obtenir un prix de vente adapté à la réalité du marché immobilier. Pour ce faire, vous aurez besoin d'une évaluation immobilière.
Vous appuyer sur la valeur de l’évaluation municipale n’est malheureusement pas suffisant pour déterminer le juste prix de votre propriété. Selon les situations, vous devez plutôt vous appuyer sur l’analyse de votre courtier immobilier ou recourir aux services d’un évaluateur agréé.
Évaluateur agréé ou courtier immobilier : quel expert choisir?
Évaluateur agréé et courtier immobilier ont tous deux les compétences nécessaires pour évaluer la valeur marchande de votre propriété. Toutefois, ces deux experts interviennent dans des contextes bien différents.
L’évaluateur agréé (É. A.) détient une formation bien plus poussée dans le domaine d'évaluation de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux. Ce faisant, il pourra faire une estimation plus pointue de la valeur de votre domicile.
De plus, il vous transmettra un rapport d’évaluation, qui vous sera fort utile pour l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière ou la négociation du prix de vente de votre maison. Mais les avantages offerts représentent un coût que vous ne paierez pas avec un courtier immobilier.
Le courtier immobilier, quant à lui, vous permet de faire deux coups d'une pierre : en plus d'estimer le prix de votre propriété, il vous accompagnera dans le processus de sa vente. Et ce, sans devoir débourser davantage pour l'évaluation.
Dans les deux cas, les experts sont membres d'ordres professionnels, ce qui vous assure un service de qualité.
Comment évaluer la valeur marchande d'un bien immobilier?
Quel que soit l’expert choisi, il s’appuiera sur une des trois méthodes d’évaluation immobilière reconnues au Québec :
- La méthode des comparables ;
- La méthode des coûts ;
- La méthode du revenu.
Voici ce que vous devez savoir sur chacune d’entre elles pour comprendre comment sera évaluée la valeur de votre propriété.
Les comparables : la technique la plus courante pour votre maison
La valeur marchande d’une propriété se définit comme étant le prix le plus probable qu’il est possible d’obtenir, à une date donnée, sur un marché ouvert à la concurrence et où chaque partie est correctement informée.
La méthode la plus communément utilisée pour déterminer cette valeur est la méthode des comparables. C’est la meilleure façon de produire une analyse simplement et rapidement.
Elle consiste à comparer la propriété à évaluer à d’autres propriétés du même type, vendues récemment dans le quartier ou la municipalité. En appréciant certains critères, l’évaluateur agréé ou le courtier immobilier ciblera les propriétés comparables au sujet de l’évaluation. À partir d’une sélection de trois à dix immeubles, il sera possible de faire une estimation basée sur les prix de vente constatés.
Voici une liste de caractéristiques qui seront analysées pour sélectionner les comparables :
- L’année de construction;
- La superficie du terrain et la superficie habitable;
- Le nombre d’étages et le nombre de pièces;
- La présence d’une piscine;
- La qualité des finitions;
- La présence d’un garage;
- L’état extérieur de la propriété.
Comme deux propriétés sont très rarement identiques, il sera indispensable de procéder à des ajustements, en déterminant la valeur contributive de chacune des caractéristiques. Le cas échéant, ces montants définis seront ajoutés ou soustraits au prix de comparaison pour ramener les comparables au niveau de la propriété à évaluer.
Par exemple, un ajustement sera requis lorsque la propriété retenue comme comparable possède un garage et pas la vôtre ou, à l’inverse, dans le cas où votre maison unifamiliale possède une piscine, mais pas la maison retenue comme comparable.
Une fois cette opération réalisée, il sera possible de faire une moyenne des prix de vente pour déterminer la valeur marchande de la propriété évaluée.
La méthode des comparables présente l’avantage de se baser sur la réalité du marché immobilier. Elle apporte une preuve directe de la valeur marchande. Elle est particulièrement utilisée pour évaluer la valeur de propriétés à usage résidentiel ou de terrains vacants.
La méthode des coûts
Il arrive que certains types de propriétés soient trop rarement vendus dans le secteur ciblé pour pouvoir appliquer la méthode des comparables. Dans ce cas, l’évaluateur pourra avoir recours à la méthode des coûts. Il s’agit d’un processus en trois étapes permettant d’obtenir une évaluation globale :
- Le calcul de la valeur du terrain;
- Le calcul du coût de remplacement à neuf des bâtiments ou de tout élément imposable;
- La déduction de la dépréciation due à l’âge et d'autres conditions pouvant avoir une incidence sur la valeur de la propriété.
Contrairement à la méthode des comparables, la méthode des coûts constitue une preuve dite indirecte de la valeur d’une propriété. Cette méthode est peu utilisée et concerne très rarement des immeubles détenus par particuliers.
Les évaluateurs y ont recours notamment pour évaluer les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage particulier. Cette méthode est également utilisée dans le cadre d’évaluations concernant des immeubles patrimoniaux.
La méthode du revenu
Il s’agit d’une méthode bien plus complexe qui nécessite des connaissances en mathématiques financières. Elle apporte, elle aussi, une preuve indirecte de la valeur d’une propriété.
La méthode des revenus est utilisée pour évaluer la valeur marchande des immeubles à revenus locatifs. Elle peut tout aussi bien être utilisée pour des immeubles à revenus résidentiels (de plus de six logements), commerciaux ou industriels. Toutefois, il est recommandé de corroborer les résultats obtenus avec une autre méthode d’évaluation.
Avec la méthode des revenus, une analyse approfondie de la situation financière de l’immeuble (revenus et dépenses) est alors nécessaire pour mener à bien l’évaluation. En effet, les revenus générés par la location auront un impact direct sur la valeur marchande d’un immeuble. Le rapport entre les revenus et le prix de vente sera également considéré.
La valeur marchande des immeubles résidentiels de moins de six logements peut simplement être évaluée avec la méthode des comparables. Mais les évaluateurs agréés appliquent souvent une méthode mixte qui permet de considérer à la fois le marché immobilier et les revenus.
Combien coûte une évaluation immobilière?
Le prix pour une évaluation immobilière au Québec dépend de plusieurs facteurs. D'abord, du type d'experts qui s'occupera de l'estimation.
Dans le cas d'un courtier immobilier, l'évaluation sera gratuite, mais vous devrez payer une commission lors de la conclusion de la vente de votre maison, si celle-ci trouve preneur. Pour l'évaluateur agréé, l'estimation s'élèvera à quelques centaines de dollars bien investis.
Le coût de l'évaluation variera également selon les caractéristiques propres à votre résidence (quartier, type de bâtiment, année de construction, travaux effectués, etc.).
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