Vous voulez vendre votre maison, refinancer votre hypothèque ou contester votre évaluation municipale? Avant toute chose, il faut établir la valeur marchande réelle de votre propriété. Au Québec, trois méthodes sont officiellement reconnues par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
En quoi consistent-elles et laquelle s'applique à votre situation? Cet article décortique les trois méthodes (comparables, coûts, revenu) et vous explique tout ce que vous devez savoir à leur sujet.
En bref
- Il y a 3 méthodes d'évaluation reconnues au Québec : les comparables, le revenu et le coût.
- La méthode des comparables est utilisée pour la grande majorité des maisons unifamiliales et condos.
- La méthode des revenus est utilisée pour les immeubles à revenus, commerciaux et industriels. Elle se base sur les loyers générés.
- La méthode du coût est la moins utilisée et concerne généralement les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage particulier.
Les 3 méthodes d'évaluation reconnues au Québec
La valeur marchande correspond au prix le plus probable qu'on peut obtenir pour la propriété dans un marché libre, à une date donnée. Pour la déterminer, un évaluateur agréé peut s'appuyer sur trois méthodes d’évaluation immobilière distinctes :
- La méthode des comparables ;
- La méthode du revenu ;
- La méthode du coût.
Voici un aperçu de chacune d'entre elles :
|
Méthode |
Quand on l'utilise |
Type de propriété |
|
Comparables |
Ventes récentes disponibles |
Maisons, condos, terrains, plex |
|
Coûts |
Pas assez de comparables, propriété unique |
Bâtiments commerciaux, industriels, patrimoniaux, neufs |
|
Revenu |
Propriété qui génère des loyers |
Immeubles à revenus, bureaux, commerces |
La méthode des comparables : la plus utilisée pour les maisons
La méthode des comparables, c'est la technique par excellence pour les propriétés résidentielles. Elle consiste à comparer votre propriété à d'autres propriétés similaires vendues récemment dans votre quartier ou votre municipalité.
À partir d'une sélection de propriétés comparables (généralement 3 à 5), l'évaluateur établit une estimation basée sur les prix de vente constatés. Le nombre exact dépend de la disponibilité des transactions récentes et de la similarité des propriétés.
Voici les principales caractéristiques analysées :
- L’année de construction ;
- La superficie du terrain et la superficie habitable ;
- Le nombre d’étages et le nombre de pièces ;
- La présence d’une piscine ;
- La qualité des finitions ;
- La présence d’un garage ;
- L’état extérieur de la propriété.
Comme deux propriétés ne sont jamais identiques, l'évaluateur applique des ajustements pour ramener chaque comparable au niveau de votre propriété. Par exemple, si une maison similaire possède un garage et pas la vôtre, on soustrait la valeur du garage de son prix de vente. À l'inverse, si votre maison a une piscine et pas le comparable, on ajoute la valeur de la piscine au prix.
Une fois tous les ajustements faits, l'évaluateur établit une moyenne pondérée des prix de vente ajustés pour déterminer la valeur marchande de votre propriété.
La méthode des comparables présente l’avantage de se baser sur la réalité du marché immobilier. Elle apporte une preuve directe de la valeur marchande. Elle s'applique particulièrement bien aux maisons unifamiliales, aux condos, aux duplex, triplex et aux terrains vacants.
La méthode du revenu
Si votre propriété génère des loyers, sa valeur dépend directement de son rendement financier. C'est ici qu'intervient la méthode du revenu, la plus complexe des trois.
Elle s'applique aux :
- Immeubles à revenus résidentiels de 6 logements et plus ;
- Immeubles commerciaux ;
- Immeubles industriels (entrepôts, usines) ;
- Immeubles à bureaux.
L'évaluateur analyse en profondeur les revenus et dépenses de l'immeuble pour calculer le revenu net d'exploitation (RNE). Il applique ensuite l'une des techniques d'actualisation du revenu reconnues par l'OEAQ, telles que :
- Capitalisation directe : on divise le revenu net d'exploitation par un Taux Global d'Actualisation paritaire (TGA), établi à partir des transactions récentes d'immeubles similaires.
- Technique des flux monétaires (DCF) : on projette les revenus et dépenses sur plusieurs années, puis on les ramène à leur valeur actuelle. Plus complexe, on l'utilise pour les gros immeubles commerciaux.
D'autres techniques existent également pour des cas plus spécialisés (multiplicateur du revenu brut, techniques résiduelles, technique hypothèque/mise de fonds).
Un évaluateur agréé corrobore presque toujours les résultats de la méthode du revenu avec la méthode des comparables.
La méthode du coût
Pour les propriétés qui ne génèrent pas de revenus locatifs et qui sont trop uniques pour appliquer les comparables, l'évaluateur a recours à la méthode du coût. Il s’agit d’un processus en trois étapes :
- Calcul de la valeur du terrain.
- Calcul du coût de remplacement à neuf du bâtiment.
- Déduction de la dépréciation liée à l'âge, à l'usure, à l'obsolescence fonctionnelle et à l'obsolescence externe.
Contrairement à la méthode des comparables, c'est une preuve indirecte de valeur. On l'utilise principalement pour :
- Les bâtiments commerciaux, industriels ou à usage particulier (écoles, églises, hôpitaux) ;
- Les immeubles patrimoniaux ou historiques ;
- Les constructions neuves ;
- Les propriétés uniques sans équivalent récent sur le marché.
Pour un propriétaire de maison unifamiliale standard, cette méthode est très rarement utilisée seule.
Évaluateur agréé ou courtier immobilier : quel expert choisir?
Évaluateur agréé et courtier immobilier ont tous les deux les compétences pour estimer la valeur marchande de votre propriété. Mais ils interviennent dans des contextes très différents, et le bon choix dépend entièrement de votre objectif.
L’évaluateur agréé (É.A.) détient une formation bien plus poussée dans le domaine d'évaluation de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux. Ce faisant, il pourra faire une estimation plus pointue de la valeur de votre propriété, à l'aide des méthodes expliquées ci-dessus.
De plus, il vous transmettra un rapport d’évaluation complet et détaillé, reconnu par les banques, les notaires, les tribunaux et les autorités fiscales. C'est le seul document qui a une véritable valeur légale.
Le courtier immobilier, quant à lui, vous permet de faire d'une pierre deux coups : en plus d'estimer le prix de votre propriété, il vous accompagnera dans le processus de sa vente. Et ce, sans devoir débourser davantage pour l'évaluation.
Dans les deux cas, les experts sont membres d'ordres professionnels, ce qui vous assure un service de qualité.
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