Au moment de déterminer la valeur marchande d’une maison, on entend souvent parler des comparables. Les évaluateurs agréés et les courtiers immobiliers les utilisent d’ailleurs régulièrement. Mais en quoi consistent-ils exactement?
Un comparable, c’est une propriété qui a été récemment vendue dans votre secteur et qui possède des caractéristiques semblables à la vôtre. Il est surtout utilisé par les vendeurs pour déterminer le prix de vente idéal pour leur maison, mais les acheteurs peuvent aussi y avoir recours.
Voici un bref tour d’horizon sur les comparables en immobilier.
À quoi servent les comparables?
Comme nous l’avons mentionné brièvement, les comparables sont principalement utilisés dans un contexte de vente. Les professionnels de l’immobilier, comme les courtiers, peuvent s’en servir pour déterminer le prix juste pour votre habitation et estimer la durée que la propriété restera sur le marché. Les particuliers qui décident de vendre sans agent immobilier peuvent aussi y avoir recours pour les mêmes raisons.
Mais les comparables ne servent pas qu’aux vendeurs. Les acheteurs peuvent aussi les utiliser pour déterminer le montant à inscrire dans leur offre d’achat. En comparant la demeure qu’il désire acheter à d’autres qui lui sont similaires, l’acheteur s’assure de ne pas payer trop cher.
Les comparables peuvent aussi être utilisés dans un autre contexte que celui d’une transaction immobilière. En effet, l’évaluateur agréé s’en sert généralement pour déterminer la valeur marchande de votre propriété dans différentes situations, que ce soit lors d’un refinancement hypothécaire, du partage du patrimoine familial, etc.
Quelles sont les caractéristiques d’une maison comparable?
Pour être considérée comme un comparable, la propriété ciblée doit évidemment être semblable à votre demeure. Plusieurs critères doivent être pris en considération pour établir cette similarité. En voici quelques-uns :
Le type de propriété
Le type de bien immobilier doit être le même. Par exemple, il est inutile de comparer une maison unifamiliale à un duplex, ou un condo à un jumelé.
De même, le nombre de pièces, la superficie habitable et celle du terrain doivent être semblables, faute de quoi votre évaluation pourrait ne pas refléter la réalité.
Il faut aussi regarder l’année de construction de la demeure. Elle doit être similaire à la vôtre, à plus ou moins 5 ans.
L’emplacement
La localisation du comparable est aussi un aspect essentiel. Il doit impérativement être situé dans le même secteur que votre propriété, faute de quoi les données pourraient être faussées. Plus il est proche, mieux c’est.
Dans l’idéal, il faut viser des propriétés situées à moins d’un kilomètre de la vôtre. Évitez d’en sélectionner à plus de 3 kilomètres.
La date de vente
Pour que le comparatif en vaille la peine, la propriété doit avoir été vendue dans les 12 derniers mois, mais l’idéal demeure une période entre 3 et 6 mois. Au-delà de ce délai, les données risquent de fausser votre évaluation. Particulièrement lorsque le marché subit d’importantes variations.
Les caractéristiques de la propriété
Les caractéristiques de l’habitation doivent aussi être semblables à celle de votre maison. On pense notamment :
- Aux rénovations effectuées ;
- Aux matériaux utilisés ;
- À la présence ou non de piscine ;
- Aux services à proximité ;
- Etc.
Évidemment, les propriétés ne seront pas identiques. Plusieurs aspects peuvent d’ailleurs en influencer la valeur à la hausse ou à la baisse. Mais moins il y aura de différence, plus vous aurez une idée précise de la valeur de votre habitation.
Comment trouver des comparables?
Vous êtes à la recherche d’habitations comparables pour déterminer la valeur de votre propriété? Deux options s’offrent à vous pour ce faire : faire appel à un expert de l’immobilier ou faire les recherches par vous-même.
Faire appel à un expert de l’immobilier
Selon la raison pour laquelle vous souhaitez connaitre la valeur de votre propriété (vente, renouvellement hypothécaire, etc.), vous pouvez faire affaire avec un courtier immobilier ou un évaluateur agréé.
Grâce à leur expertise et leur spécialisation dans le secteur, ces professionnels ont accès aux meilleures sources de données pour déterminer quels sont les biens similaires au vôtre. Les informations y sont fiables et complètes. Elles permettront à l’expert d’établir un portrait de votre secteur et d’en évaluer la tendance grâce à une analyse comparative.
Au bout du compte, vous profiterez d’une estimation précise de la valeur marchande de votre propriété.
Il est aussi intéressant de savoir que, si vous faites appel à un évaluateur agréé pour évaluer la valeur de votre maison, celui-ci combinera généralement l’analyse des comparables à une autre méthode d’évaluation pour s’assurer d’avoir le résultat le plus fiable possible. Il vous fournira également un rapport expliquant sa conclusion, dont vous pourrez vous servir pour justifier le prix de votre demeure.
Trouver des comparables par vous-même
Si vous ne souhaitez pas disposer de l’aide d’un expert en la matière, il est aussi possible de faire une analyse des comparables par vous-même.
Sachez cependant que le processus pourrait être plus long et laborieux. En effet, vous devrez vous fier aux annonces immobilières et scruter les registres publics, comme le Registre foncier, pour dénicher les informations pertinentes à votre comparaison.
N’hésitez pas à faire un portrait objectif de votre propriété en dressant une liste exhaustive de ses caractéristiques. Vous vous assurerez ainsi de savoir quoi regarder et de comparer des biens qui lui sont réellement semblables.
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