Que ce soit pour acheter, vendre, refinancer ou tout simplement connaitre la valeur de son patrimoine, évaluer la juste valeur marchande d'une propriété est cruciale. Ce processus, loin d'être une simple estimation basée sur des intuitions ou des comparaisons rapides, nécessite une analyse rigoureuse et méthodique de nombreux éléments.
Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons rassemblé dans cet article les éléments clés à comprendre et analyser pour connaitre la valeur d'une propriété, que vous souhaitiez la déterminer par vous-même ou que vous fassiez appel à un expert pour vous aider.
Comment déterminer combien vaut votre maison?
Voici les points sur lesquels vous pouvez vous appuyer pour évaluer la maison qui vous intéresse, que ce soit la vôtre ou celle que vous prévoyez acheter.
Trouver des propriétés semblables et faire l'analyse des comparables
Dans le jargon de l’immobilier, l’analyse des comparables consiste à estimer le prix d’une maison en la comparant à d’autres propriétés aux caractéristiques similaires ayant récemment été vendues dans le même secteur. Il vous faudra récolter les informations nécessaires à cette étude de manière à faire une comparaison précise et détaillée :
- Année de construction ;
- Nombre d’étages ;
- Superficie habitable de la maison ;
- Superficie du terrain ;
- Qualité de l'enveloppe extérieure ;
- Matériaux de finition intérieure ;
- Caractéristiques de la propriété ;
- Etc.
Il est recommandé de sélectionner trois à dix comparables récents de manière à établir une fourchette de prix représentative de la réalité.
Il est important de mentionner que, pour faire une évaluation juste, vous devrez faire les ajustements nécessaires, car les maisons que vous allez comparer ne seront pas forcément similaires à 100%. Un garage, une piscine, un sous-sol aménagé, une terrasse ou un patio supplémentaire sont autant d’éléments qui peuvent faire varier le prix de plusieurs milliers de dollars.
Une analyse des comparables peut représenter un travail fastidieux. Pour cette raison, mieux vaut demander l’aide d'un professionnel habitué à faire ce genre de comparaison.
Calculer le coût des travaux de rénovation
La maison a-t-elle besoin d’un rafraîchissement? Voire de subir d’importants travaux de rénovation? Analysez adéquatement l'état général et les différentes composantes qui nécessitent des améliorations, car celles-ci ont un impact direct sur la valeur de la propriété.
Si vous êtes le propriétaire de la maison à évaluer, il peut être une bonne idée de procéder à une inspection professionnelle de votre demeure pour déterminer quels éléments du bâtiment ont besoin de travaux et la gravité de leur dégradation. Vous pourriez par la suite contacter un entrepreneur pour avoir une estimation des coûts de rénovation, de manière à déduire leurs impacts sur la valeur marchande.
Par exemple, si dans votre analyse des comparables vous avez repéré une maison similaire, rénovée, ayant été vendue pour 375 000 $, mais que la vôtre a besoin de travaux évalués à 20 000 $, il vous faudra faire un ajustement.
Vous êtes un acheteur potentiel? Renseignez-vous auprès du propriétaire pour connaitre les rénovations à effectuer et récemment réalisées. N’hésitez surtout pas à demander le coût des travaux au propriétaire (factures à l’appui). Une inspection préachat est également une étape indispensable.
Consulter les factures énergétiques
Le coût des factures énergétiques peut en dire long sur la qualité d'isolation d'une maison. Une isolation déficiente ou, au contraire, très performante peut avoir un impact sur le prix de la maison lors d'une évaluation.
L’isolation des murs, des planchers, des portes et fenêtres a récemment été refaite et la consommation énergétique est réellement basse? La valeur de la propriété sera généralement plus élevée que celles des comparables moins efficaces.
À l'inverse, une maison qui est une véritable passoire thermique sera moins prisée sur le marché, affectant la valeur à la baisse.
Dresser une liste des points positifs et négatifs
Dans ce point, on retrouve notamment la proximité des écoles, garderies, épiceries, restaurants, services médicaux et espaces verts, entre autres.
L’emplacement est crucial dans l’évaluation de la valeur marchande d’un bien immobilier. La trop grande proximité d’une autoroute, d’un chemin de fer ou d’une rue bruyante sont autant d’aspects négatifs qui donnent à réfléchir.
Votre évaluation devrait notamment prendre en considération les réponses aux questions suivantes :
- Sera-t-il possible de procéder à un agrandissement de la maison?
- Existe-t-il des normes municipales qui interdisent l’installation d’une piscine ou d’un cabanon?
- À combien s’élèvent les taxes municipales, ainsi que les frais de condos (s’il y a lieu)?
- Les transports en commun sont-ils accessibles? Si oui, lesquels? (Vous conviendrez qu’une maison à 5 minutes d’une station de train n’aura pas la même valeur que celle à 45 minutes de route.)
- Qu’en est-il du voisinage? Les gens sont-ils respectueux? Prennent-ils soin de leur propriété? (Ceci peut avoir une importance capitale sur l’augmentation ou la baisse de la valeur marchande des propriétés du quartier dans un futur proche.)
Comment connaitre le prix de votre maison grâce à un expert?
Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez être accompagné par un expert pour déterminer avec précision la valeur marchande de votre demeure. Selon la raison qui vous motive à connaitre cette valeur, deux options s'offrent à vous :
- Un courtier immobilier ;
- Un évaluateur agréé.
Demander conseil à votre courtier de faire l'estimation
Vous avez un projet d'achat ou de vente? Un courtier immobilier connait parfaitement le marché du secteur où il a l’habitude d’exercer, puisqu’il aura déjà quelques transactions à son actif ainsi qu’une bonne idée des prix et des facteurs qui les font varier. Vous pouvez lui faire confiance à ce sujet!
Votre courtier immobilier sera sans doute la meilleure personne pour vous fournir une liste des biens comparables ayant récemment été vendus dans le quartier.
Par ailleurs, ce professionnel de l’immobilier représente surtout un bon allié pour vous faire retrouver la raison si vous trouvez LA maison de vos rêves, mais que son prix est exagéré ou qu’elle comporte des inconvénients majeurs. Il est également une arme de taille pour négocier les prix ou les conditions de vente d’une habitation.
Engager un évaluateur agréé pour une évaluation précise et professionnelle
Si vous souhaitez connaitre la valeur marchande de votre maison pour un refinancement hypothécaire ou pour tout autre projet immobilier, un évaluateur agréé est votre meilleur allié. Cet expert possède l'expertise nécessaire pour déterminer la valeur d'un bien immobilier.
En plus de vous fournir une évaluation objective et précise de la valeur de votre propriété, vous pourrez consulter un rapport détaillé qui permet de démontrer, preuve à l’appui, que le prix estimé est en accord avec les conditions du marché actuel.
Devrais-je me fier à l’évaluation municipale?
Chaque trois ans, les municipalités effectuent une évaluation foncière de manière à faire l’inventaire des immeubles compris sur leur territoire. Le service d’évaluation des villes parvient ainsi à établir la valeur de chaque propriété.
Cette démarche est-elle réalisée en faveur des citoyens? La réponse est non, pas du tout. Les municipalités récoltent ces données uniquement pour déterminer le montant des taxes municipales pour chaque propriété.
Ce serait une erreur de vous appuyer sur l’évaluation municipale pour évaluer la valeur d’une maison, car celle-ci n'est pas un bon indicateur pour bien des raisons. D’abord, il existe un délai d’un an et demi entre le moment où la ville détermine la valeur marchande de la propriété et celui où le nouveau rôle foncier entre en vigueur.
De plus, dans certains secteurs, le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique et les prix sont en augmentation constante. Le prix indiqué par l'évaluation municipale ne sera donc pas le même que le prix réel du marché.
L’importance d’évaluer convenablement une maison avant de faire une offre d’achat
L’importance de faire une bonne évaluation relève d’un point primordial : aucune banque n’acceptera de vous accorder une hypothèque si elle estime que le prix de la maison est bien trop supérieur à sa valeur réelle. Car oui, avant de vous accorder un prêt, votre banque va d’abord mandater un évaluateur agréé pour estimer le prix de la maison.
L’achat d’une maison est déjà une source de stress, alors si vous y ajoutez le doute et la peur de ne pas prendre la bonne décision en acceptant de payer un prix dont vous n’êtes pas convaincu, il y a de grandes chances que votre projet immobilier ne se passe pas dans les meilleures conditions.
Gardez bien à l’esprit que si vous faites une offre d’achat avec un prix donné et que le vendeur l’accepte, il n’y a plus vraiment de retour en arrière possible. Vous êtes tenu d'aller jusqu’au bout du processus et ne pourrez pas retirer votre offre.
Si vous vous rendez compte par la suite que la maison vaut 40 000$ de moins que ce que vous avez proposé, il sera trop tard. C’est 40 000$ que vous auriez pu investir ailleurs, pour des travaux de rénovation, l'ameublement de votre nouvelle maison, une nouvelle voiture, l’épargne-étude de vos enfants, etc.
Certes, pour certains biens, il ne faut pas trop tarder avant de déposer une offre d’achat. Toutefois, il est indispensable de prendre le temps de la réflexion et d’évaluer la propriété pour être sûr de sa décision et n'éprouver aucun regret.
Vous cherchez un évaluateur pour votre projet immobilier au Québec?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un évaluateur agréé. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
