Vous voulez savoir combien vaut votre propriété? Quelle que soit la raison (achat, vente, refinancement, etc.), l'évaluation de la valeur marchande nécessite une analyse rigoureuse et méthodique de nombreux éléments.
Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons rassemblé dans cet article les éléments clés à comprendre et analyser pour connaitre la valeur d'une propriété, que vous souhaitiez la déterminer par vous-même ou que vous fassiez appel à un expert pour vous aider.
Quelle est la différence entre la valeur marchande et l'évaluation municipale?
La valeur marchande et l'évaluation municipale sont deux concepts distincts liés à l'immobilier, mais ils servent des objectifs différents.
La valeur marchande correspond au prix qu'un bien immobilier pourrait raisonnablement obtenir sur le marché à un moment donné, en fonction de facteurs comme :
- L'offre et la demande ;
- L'emplacement ;
- Les tendances économiques ;
- Les caractéristiques du bien.
En revanche, l'évaluation municipale est déterminée par la municipalité à des fins fiscales. En effet, chaque trois ans, les villes effectuent une évaluation foncière de manière à faire l’inventaire des immeubles compris sur leur territoire, établir leur valeur et déterminer le montant des taxes municipales pour chaque propriété..
Devrais-je me fier à l’évaluation municipale?
Ce serait une erreur de vous appuyer sur l’évaluation municipale pour évaluer la valeur d’une maison, car celle-ci n'est pas un bon indicateur pour bien des raisons.
D’abord, il existe un délai d’un an et demi entre le moment où la ville détermine la valeur marchande de la propriété et celui où le nouveau rôle foncier entre en vigueur.
De plus, dans certains secteurs, le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique et les prix sont en augmentation constante.Le prix indiqué par l'évaluation municipale ne sera donc pas le même que le prix réel du marché.
Comment déterminer la juste valeur marchande de votre maison par vous-même?
Voici les étapes à effectuer pour évaluer votre maison par vos propres moyens.
1. Dresser une liste des points positifs et négatifs
Avant toute chose, analysez les caractéristiques générales de votre maison et de son emplacement.
L’environnement joue un rôle crucial dans la valeur marchande. Évaluez la proximité des écoles, commerces, services médicaux, espaces verts, et transports en commun. Considérez également les aspects négatifs tels qu’une proximité avec une autoroute, un chemin de fer ou une rue bruyante.
Votre évaluation devrait notamment prendre en considération les réponses aux questions suivantes :
- La maison peut-elle être agrandie ?
- Y a-t-il des restrictions municipales (piscine, cabanon) ?
- Les taxes municipales ou les frais de condo sont-ils élevés ?
- Le voisinage est-il agréable et bien entretenu ?
Ces éléments contextuels vous permettront de situer votre maison dans le marché avant d’entrer dans les détails techniques.
2. Trouver et analyser des propriétés comparables
L’analyse des comparables consiste à estimer le prix d’une maison en la comparant à d’autres propriétés aux caractéristiques similaires, ayant récemment été vendues dans le même secteur.
Il vous faudra récolter plusieurs informations sur chacune des propriétés, dont :
- Année de construction ;
- Nombre d’étages ;
- Superficie habitable de la maison ;
- Superficie du terrain ;
- Qualité de l'enveloppe extérieure ;
- Matériaux de finition intérieure ;
- Caractéristiques de la propriété ;
- Etc.
Il est recommandé de sélectionner trois à dix comparables récents de manière à établir une fourchette de prix représentative de la réalité.
Il faut aussi mentionner que, pour faire une évaluation juste, vous devrez faire certains ajustements, car les maisons que vous allez comparer ne seront pas identiques à 100%. Un garage, une piscine, un sous-sol aménagé, une terrasse ou un patio supplémentaire sont autant d’éléments qui peuvent faire varier le prix de plusieurs milliers de dollars.
Une analyse des comparables peut représenter un travail fastidieux. Pour cette raison, mieux vaut demander l’aide d'un professionnel (courtier immobilier ou évaluateur agréé) habitué à faire ce genre de comparaison.
3. Calculer le coût des travaux de rénovation
Si votre maison nécessite des rénovations, ces coûts doivent être pris en compte dans l’évaluation, car ils ont un impact direct sur la valeur de la propriété.
Au besoin, procédez à une inspection professionnelle de votre demeure pour déterminer quels éléments du bâtiment ont besoin de travaux et la gravité de leur dégradation. Vous pourriez par la suite contacter un entrepreneur pour avoir une estimation des coûts de rénovation, de manière à déduire leurs impacts sur la valeur marchande.
Par exemple, si une maison comparable rénovée s’est vendue 375 000 $ et que la vôtre a besoin de 20 000 $ de travaux, vous devrez ajuster votre estimation à la baisse.
Vous êtes un acheteur potentiel? Renseignez-vous auprès du propriétaire pour connaitre les rénovations à effectuer et récemment réalisées. N’hésitez surtout pas à demander le coût des travaux au propriétaire (factures à l’appui). Une inspection préachat est également une étape indispensable.
4. Consulter les factures énergétiques
Enfin, examinez les factures énergétiques de la maison. Ces documents peuvent révéler l’efficacité énergétique, un élément souvent sous-estimé mais crucial pour les acheteurs.
Une isolation déficiente ou, au contraire, très performante peut avoir un impact sur l'évaluation. Une maison bien isolée (murs, planchers, portes, fenêtres) et économe en énergie aura une valeur supérieure sur le marché. En revanche, une maison mal isolée, avec des factures élevées, pourrait perdre de sa valeur.
Comment calculer le juste prix de votre propriété grâce à un expert?
Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez être accompagné par un expert pour déterminer avec précision la valeur marchande de votre demeure. Selon la raison qui vous motive à connaitre cette valeur, deux options s'offrent à vous :
- Un courtier immobilier ;
- Un évaluateur agréé.
Demander à votre courtier immobilier de faire l'estimation
Vous avez un projet d'achat ou de vente? Un courtier immobilier connait parfaitement le marché du secteur où il a l’habitude d’exercer, puisqu’il aura déjà quelques transactions à son actif ainsi qu’une bonne idée des prix et des facteurs qui les font varier. Vous pouvez lui faire confiance à ce sujet!
Votre courtier immobilier sera sans doute la meilleure personne pour vous fournir une liste des biens comparables ayant récemment été vendus dans le quartier.
Par ailleurs, ce professionnel de l’immobilier représente surtout un bon allié pour vous faire retrouver la raison si vous trouvez LA maison de vos rêves, mais que son prix est exagéré ou qu’elle comporte des inconvénients majeurs. Il est également une arme de taille pour négocier les prix ou les conditions de vente d’une habitation.
Engager un évaluateur agréé pour une évaluation précise et professionnelle
Si vous souhaitez connaitre la valeur marchande de votre maison pour un refinancement hypothécaire ou pour tout autre projet immobilier, un évaluateur agréé est votre meilleur allié. Cet expert possède l'expertise nécessaire pour déterminer la valeur d'un bien immobilier.
En plus de vous fournir une évaluation objective et précise de la valeur de votre propriété, vous pourrez consulter un rapport détaillé qui permet de démontrer, preuve à l’appui, que le prix estimé est en accord avec les conditions du marché actuel.
L’importance d’évaluer convenablement une maison avant de faire une offre d’achat
Une bonne évaluation est cruciale pour tout projet de vente, mais aussi d'achat.
En effet, lors d'une acquisition, la banque n'acceptera pas de vous accorder une hypothèque si elle estime que le prix de la maison est bien trop supérieur à sa valeur réelle. Car oui, avant de vous accorder un prêt, votre banque va d’abord mandater un évaluateur agréé pour estimer le prix de la maison.
Gardez bien à l’esprit que si vous faites une offre d’achat avec un prix donné et que le vendeur l’accepte, il n’y a plus vraiment de retour en arrière possible. Vous êtes tenu d'aller jusqu’au bout du processus et ne pourrez pas retirer votre offre.
Si vous vous rendez compte par la suite que la maison vaut 40 000$ de moins que ce que vous avez proposé, il sera trop tard. C’est 40 000$ que vous auriez pu investir ailleurs, pour des travaux de rénovation, l'ameublement de votre nouvelle maison, une nouvelle voiture, l’épargne-étude de vos enfants, etc.
Certes, pour certains biens, il ne faut pas trop tarder avant de déposer une offre d’achat. Toutefois, il est indispensable de prendre le temps de la réflexion et d’évaluer la propriété pour être sûr de sa décision et n'éprouver aucun regret.
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