Vous avez décidé de vous lancer dans un projet d’achat. Et ça y est, le moment est venu pour vous d’entamer les visites. Vous avez bien noté que l’état actuel du marché immobilier oblige les acheteurs à être réactifs. Pour autant, vous ne voulez pas agir de manière précipitée et inconsidérée.
Vous avez entièrement raison de ne pas vouloir vous précipiter. Car vous devez être conscient qu’une promesse d’achat vous engage. Faire machine arrière n’est pas chose aisée et peut impliquer des conséquences.
Voici ce que vous devez savoir sur votre marge de manœuvre à cette étape et sur les conditions qui permettent à un acheteur de se retirer d’une offre d’offre.
Faire une offre d’achat : qu’est-ce que ça implique?
L’offre d’achat est un contrat que vous soumettez à un vendeur, en vue de l’acquisition de sa propriété. Par ce document, vous signifiez au vendeur votre intention sérieuse d’acheter. Ce dernier peut l’accepter, la décliner, faire une contre-proposition, ou tout simplement l’ignorer.
Voici quelques précisions sur votre niveau d’engagement selon l’avancement du processus de promesse d’achat :
Avant réception par le vendeur, le Code civil du Québec permet à l'acheteur de se désister avec un avis écrit.
Dès la réception de l’offre d’achat, l'acheteur est légalement lié au vendeur, même si ce dernier n’a pas encore communiqué son acceptation. Cependant, la situation diffère quelque peu, selon que l’offre d’achat précise un délai de réponse ou non :
- Offre d’achat avec délai : le contrat entre les deux parties est valide aussi longtemps que le délai n'est pas écoulé. L'offre d'achat est donc considérée comme étant irrévocable pendant toute la période de réflexion du vendeur. La seule action que peut prendre l’acheteur, c’est de bonifier sa proposition, s’il le juge nécessaire.
- Offre d’achat sans délai : l'acheteur est libre de retirer son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur.
Lorsqu’une offre d’achat est acceptée, vendeur et acheteur sont alors contraints d’en respecter les termes sous peine de conséquences judiciaires. En cas de retrait injustifié, le vendeur serait en droit d’entamer un recours civil contre le promettant-acheteur.
Il est normal qu’il puisse être dédommagé pour le temps perdu dans la vente de sa propriété. De plus, il pourrait avoir refusé d’autres offres intéressantes pour faire affaire avec vous.
Se retirer : difficile mais pas impossible
Une fois la promesse d’achat reçue par le vendeur, il est très compliqué pour un acheteur de la retirer. Seules quelques circonstances bien précises le permettent.
Voici une présentation des principales situations dans lesquelles un promettant-acheteur peut se désengager.
Une condition d'achat non remplie
L’offre d’achat conditionnelle peut prévoir le conditionnement de la transaction à la réalisation de certaines clauses.
Voici les 3 conditions les plus fréquemment incluses à un contrat de vente :
- La clause d’inspection;
- La clause liée au financement de l’acquisition (obtention d’un prêt hypothécaire);
- La clause liée à la vente de la propriété actuelle du vendeur.
Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir un prêt suffisant ou à vendre sa résidence dans les délais prévus, l’offre d’achat sera purement et simplement annulée.
Un rapport d’inspection faisant état de problèmes majeurs, susceptibles de réduire considérablement la valeur de la propriété, constitue également un motif valable de désistement.
Pour de plus amples informations, consultez notre article Tout savoir sur l’offre d’achat conditionnelle.
La clause de désistement et la clause de résiliation avec pénalités
La « faculté de dédit » ou clause de désistement garantit à l’acheteur l’octroi d’un temps de réflexion supplémentaire. Ainsi, même après la signature, il peut se défaire de ses obligations dans un délai imparti. Toutefois, ce droit est peu fréquemment ajouté à un contrat d’offre d’achat.
La clause de résiliation avec pénalités, quant à elle, permet à l’une ou l’autre des parties de se retirer de la transaction, moyennant une compensation financière. Elle est applicable quel que soit le motif du retrait.
Une entente entre les parties
Le moyen le plus sûr de défaire un contrat de vente sans conséquences judiciaires et financières, c’est la décision prise en commun accord par les deux parties. Toutefois, par précaution, il est préférable de faire une modification de l’offre d’achat initiale afin de conserver une trace écrite de cet accord. Si aucune entente n’est possible, le dossier devra passer devant un juge qui tranchera la question.
Le cas particulier de la propriété neuve
L’achat réalisé dans le cadre d’un projet de construction résidentielle est encadré par un contrat préliminaire, et non une promesse d’achat. Ce dernier comprend une clause obligatoire qui accorde à l’acheteur un délai de 10 jours, après signature, pour revenir sur sa décision et se désister. Toutefois, le vendeur peut alors réclamer une indemnité allant jusqu'à 0,5% du prix de vente.
Acheteur et vendeur : des obligations réciproques
Une fois signée, l’offre d’achat représente un engagement bilatéral pris par les deux parties. Dans une transaction immobilière, vendeur et acheteur ont un certain nombre d’obligations, qu’il est préférable de connaître avant de s’engager.
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