Lors d’une transaction immobilière, la promesse d’achat est une étape importante, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais saviez-vous que, même une fois acceptée, certaines raisons pourraient permettre à l’acheteur d’annuler son offre d’achat et de se retirer entièrement de la transaction? L’inspection préachat peut être l’une d’entre elles.
Dans quelles circonstances l’inspection peut-elle permettre à l’acquéreur de se désister de la transaction? On vous en dit plus.
L’offre d’achat : un contrat légal
L’offre d’achat est un document légal qui exprime l’intention d’un acheteur potentiel de se porter acquéreur d’une propriété et qui énonce les termes auxquels il est prêt à le faire. Elle contient notamment le prix, les modalités de paiement, les conditions d’achat et les délais à respecter.
C’est une étape cruciale de toute transaction immobilière, car elle consiste en une promesse d’achat ferme par laquelle l’acheteur s’engage à acquérir la propriété. Si elle est acceptée par le vendeur, les deux parties sont liées par contrat. Ils doivent alors poursuivre la transaction selon les clauses énoncées, d’où l’importance de bien réfléchir à tous les détails avant de soumettre l’offre d’achat.
Parce qu’elle engage juridiquement les parties, il est donc difficile de s’en libérer. Pourtant, certaines circonstances permettent de renégocier l’offre soumise, et même, dans certains cas, de s’en retirer complètement. Ce pourrait être le cas après lors de la réception d’un rapport d’inspection alarmant.
Comment négocier après un rapport d’inspection?
La promesse d’achat peut inclure une clause d’inspection résidentielle. Lorsque c’est le cas, cela signifie que l’offre déposée par l’acheteur est conditionnelle à l’inspection préachat qui sera effectuée et aux conclusions qui en résulteront.
Ainsi, si l’inspection ne révèle aucun problème majeur, la transaction pourra officiellement être conclue. Autrement, si des défauts potentiellement graves sont révélés par l’inspecteur en bâtiment, l’acheteur a la possibilité de modifier son offre. Il peut ainsi présenter le rapport d’inspection au vendeur pour tenter de :
- Négocier à la baisse le prix proposé ;
- Solliciter que des tests plus approfondis soient effectués ;
- Demander que certaines réparations soient réalisées avant la vente.
Dans les cas les plus graves, l’acheteur a également la possibilité de se retirer complètement de la transaction et d’annuler son offre.
Quoi qu’il en soit, il est important de savoir qu’un rapport d’inspection révèle nécessairement quelques défauts et imperfections mineures. Aucune propriété n’est parfaite. Cependant, ces détails de moindre importance ne devraient pas servir à renégocier l’offre d’achat et ne permettent en aucun cas à l’acheteur de se désister. Seuls les problèmes d’envergure devraient être considérés.
Photo : Freepik.com (KamranAydinov)
Est-ce possible d’annuler une promesse d’achat après inspection?
Il est possible de se désister d’une offre d’achat après un rapport d’inspection accablant si la promesse d’achat comporte une condition relative à l’inspection. Mais tous les problèmes découverts ne donnent pas automatiquement le droit à l’acheteur de se retirer! Les motifs évoqués doivent être sérieux.
Pour déterminer si un défaut relevé est suffisamment grave pour donner droit à l’acheteur d’annuler sa promesse d’achat, il faut tenir compte de plusieurs facteurs, dont :
- L’âge de la propriété ;
- Sa nature ;
- Son prix d’achat.
De plus, il ne doit pas résulter de l’usure normale, par exemple un toit qui a simplement atteint sa durée de vie et qui nécessite d’être remplacé. Ce type de défaut peut justifier une négociation du prix de vente, mais pas l’annulation complète de l’offre d’achat.
Lorsque des problèmes majeurs sont découverts par l’inspecteur et que ceux-ci représentent un impact financier significatif, c’est-à-dire qu’ils diminuent la valeur ou augmentent les dépenses, l’acheteur peut décider de ne plus se porter acquéreur de la propriété en question. On pense par exemple à un problème relatif aux fondations ou à la présence d’une grande quantité de contaminants.
Il doit alors aviser le vendeur par écrit et lui faire parvenir une copie du rapport d’inspection pour soutenir sa décision. Il est d’ailleurs fortement recommandé de conserver une preuve de la réception des documents par le vendeur pour éviter tout malentendu potentiel.
Comme évoqué dans le point précédent, il n’est toutefois pas possible d’annuler une offre d’achat après inspection si aucune situation problématique n’a été observée pendant la visite ou s’il n’est question que de défauts mineurs.
Quel est le délai d’annulation à respecter après l’inspection de la maison?
Une offre d’achat indique généralement les délais à respecter pour l’acceptation de l’offre et, le cas échéant, la réalisation de l’ensemble des conditions.
En ce qui concerne spécifiquement la clause d’inspection et la possibilité pour l’acheteur de se rétracter, le spécimen du formulaire Promesse d’achat de l’OACIQ indique que :
« Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection, au plus tard la 4e journée suivant l’expiration du délai [convenu pour l’inspection], avant 20 h. »
En cas d’incertitude, discutez avec votre courtier immobilier pour connaitre les délais qui s’appliquent à votre situation.
Outre l’inspection, comment peut-on se désister d’une offre d’achat acceptée?
En plus de la clause d’inspection, d’autres circonstances peuvent permettre à l’acheteur d’annuler l’offre d’achat qu’il a déposé. Ce pourrait être le cas lorsque :
- Une condition d’achat, autre que celle de l’inspection, n’a pas été remplie (ex. : clause liée à l’obtention du financement) ;
- Une clause de désistement ou de résiliation a été ajoutée à la promesse d’achat ;
- Une décision en ce sens a été prise d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur ;
- L’acheteur utilise son droit de dédit de 10 jours pour changer d’avis, dans le cas particulier du contrat préliminaire pour l’achat d’une propriété neuve.
En conclusion, gardez en tête qu’une offre d’achat acceptée vous engage légalement auprès du vendeur à acheter la propriété. Bien que certaines circonstances permettent de rompre ce contrat, elles demeurent des exceptions. Vous ne devriez donc jamais faire une promesse d’achat à la légère!
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