L'offre d'achat est une étape cruciale du processus d'achat d'un bien immobilier. Avant de la rédiger, il est essentiel de comprendre tout ce qu'elle implique, car, une fois signée et acceptée, elle engage juridiquement tous les individus impliqués.
Cet article vous explique étape par étape comment bien rédiger une offre d'achat pour une maison, ainsi que les précautions à prendre pour vous protéger. Vous serez ainsi bien outillé pour compléter votre transaction immobilière avec succès!
Comment faire une promesse d'achat pour une maison?
Pour éviter tout malentendu, rédiger une offre d'achat claire et détaillée est crucial. Voici les étapes à suivre pour bien réaliser cette tâche.
1. Déterminez votre budget
L'offre d'achat que vous ferez doit correspondre à vos moyens financiers. Il est essentiel que vous ayez une idée précise de votre capacité financière et du montant que vous pouvez investir dans votre acquisition.
Pour ce faire, la meilleure solution consiste à obtenir une préapprobation hypothécaire avant même de débuter vos recherches de propriété. Vous aurez ainsi une vision claire du budget d'achat dont vous disposez pour faire une offre.
2. Analysez le marché immobilier local
Pour faire une promesse d'achat à la fois compétitive et réaliste, il est important de connaitre le marché immobilier du secteur et du type de propriété qui vous intéressent. Consultez donc les tendances du marché, comparez les prix des maisons similaires vendues récemment et renseignez-vous sur l’état de l’offre et de la demande.
N'hésitez pas à demander l'aide d'un courtier immobilier pour vous conseiller. Cet expert connait toutes les subtilités du marché sur le bout des doigts.
3. Vérifiez tous les documents relatifs à la propriété
Avant de rédiger une offre, il est important que vous preniez connaissance de tous les documents officiels reliés à la propriété. On pense notamment à ceux-ci :
- Le certificat de localisation : ce document vous renseigne notamment sur la présence de servitudes ou d'empiètements. Il doit être à jour et doit présenter l'état actuel de la propriété.
- La déclaration du vendeur : ce formulaire, rempli par le vendeur, dresse un portrait exhaustif de la maison (état, historique, travaux, sinistres subis, etc.). Il vous permettra de vous faire une idée plus précise de la demeure.
- La déclaration de copropriété : si la propriété convoitée est un condo, ce document vous informera sur vos droits, responsabilités et obligations si vous choisissez de devenir propriétaire.
Assurez-vous que l'ensemble de ces documents soient en règle et dument remplis.
4. Rédigez l'offre d'achat
Une offre d’achat doit notamment contenir les informations suivantes :
- L’adresse complète de la propriété et son numéro de lot ;
- La description du bien ;
- Les noms et coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
- Le prix d’achat ;
- Les modalités de paiement ;
- Les délais associés à l'offre et la vente ;
- Les conditions d’achat ;
- Les inclusions et exclusions ;
- Les déclarations et obligations de chacune des parties.
Vous trouverez ci-dessous quelques précisions supplémentaires sur certaines de ces informations.
Prix et modalités de paiement
Le prix de vente est l’élément crucial d’une offre d’achat. Mais les modalités de paiement ne doivent pas non plus être négligées. Cette clause doit entre autres préciser les informations concernant :
- Les taxes : si vous achetez une maison neuve, la TPS et la TVQ peuvent être dues. Il faut donc préciser si le prix indiqué comprend ou non des taxes.
- Le financement : précisez si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire et les modalités applicables au nouvel emprunt.
- L'acompte : un montant peut être réclamé par le vendeur. Si c'est le cas, exigez un reçu ou demandez à faire le dépôt sur un compte fidéicommis. Indiquez également dans l'offre d'achat votre volonté de récupérer cet acompte en cas d’annulation de la transaction.
Conditions d’achat
Les conditions incluses à l'offre d'achat vous permettent d'annuler la transaction ou de renégocier le prix de vente si celles-ci ne se réalisent pas. Elles sont indispensables pour bien encadrer la transaction immobilière.
Parmi les conditions fréquemment inscrites, on retrouve :
- L’obtention de certains documents (obligatoires ou optionnels) ;
- La réalisation de travaux de rénovation ;
- L’obtention d’un prêt hypothécaire ;
- L’inspection du bâtiment ;
- La vente de la maison de l’acheteur.
Ces trois dernières, essentielles, seront d'ailleurs expliquées plus en détail un peu plus loin.
Réfléchissez bien aux conditions que vous souhaitez inclure à votre offre : bien qu'importantes, intégrer trop de conditions pourrait aussi décourager le vendeur.
Dates butoirs importantes
Il y a différents délais dont il faut tenir compte pour conclure une transaction immobilière :
- Le délai d'acceptation de l'offre d'achat : si le vendeur n’accepte votre offre dans le délai que vous aurez défini, celle-ci deviendra invalide.
- Le délai d'obtention d'un prêt hypothécaire : il permet à l'acheteur d'obtenir une confirmation de financement auprès de son institution bancaire.
- Le temps de production de documents : par exemple, si un nouveau certificat de localisation est requis.
- Le temps accordé pour réaliser l'inspection préachat : cette période permet à l’acheteur de faire examiner la propriété par un inspecteur qualifié afin de détecter d’éventuels problèmes.
- La date de signature chez le notaire : l’offre restera valable même si elle est légèrement dépassée, mais elle permettra au tribunal de trancher en cas de retard de la transaction.
- La date d’occupation des lieux par l’acheteur : si celle-ci est postérieure à la date de signature chez le notaire, vous avez droit à un loyer mensuel de la part du vendeur, déduit directement du prix de vente.
5. Ajoutez des clauses de protection supplémentaires
Pour sécuriser votre investissement, certaines clauses sont essentielles et devraient automatiquement être incluses dans la promesse d'achat.
L'inspection préachat
L'inspection préachat permet de détecter d’éventuels problèmes dans la maison. Si celle-ci révèle des défauts majeurs, vous pourrez négocier une baisse du prix ou annuler l’offre entièrement, selon le cas.
Pour cette raison, votre offre d'achat devrait toujours être conditionnelle à la réalisation d'une inspection par un professionnel.
La clause de financement
Pour acheter la propriété, vous aurez probablement besoin d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière. Mais qu'arriverait-il si vous ne parvenez pas à obtenir le financement dans les délais fixés ou si la banque refusait soudainement de vous financer? Malheureusement, personne n'est à l'abri de tels imprévus.
Assurez-vous donc que votre offre d'achat inclue une clause de financement. Celle-ci vous protégera en vous permettant de renoncer à l'achat si vous ne parvenez pas à obtenir le financement dont vous avez besoin.
La condition de vente de votre maison
Vous êtes propriétaire d'une autre maison? Si vous devez vendre votre résidence actuelle avant d'en acheter une autre, vérifiez que votre promesse d'achat est conditionnelle à la vente de votre demeure. Établissez également un délai raisonnable à la réalisation de cette condition pour vous donner suffisamment de temps pour le faire, tout en sécurisant votre offre sur la nouvelle maison.
La garantie légale
La garantie légale est une protection automatiquement incluse par la loi lors de la vente d'une propriété au Québec. Elle comporte deux volets distincts : la garantie de qualité, qui vous protège contre les vices cachés, et la garantie de droit de propriété, qui vous protège contre les vices de titres.
Toutefois, un vendeur peut décider d'exclure cette garantie légale – dans la majorité des cas, seulement la garantie de qualité – lors de la vente de sa maison. Il doit pour ce faire inclure une clause spécifique dans la promesse d’achat.
Vérifiez donc que la garantie légale est bel et bien présente dans l'offre finale avant d'en accepter les conditions. Acheter une propriété qui n'est pas protégée par cette garantie représente un risque non négligeable.
6. Soumettez l'offre au vendeur
Une fois votre promesse d'achat bien rédigée, remettez-la au vendeur ou à son courtier immobilier. Il vous suffit ensuite d'attendre une réponse.
7. Recevez la réponse du propriétaire
Dans le temps de réponse imparti, le vendeur peut :
- Accepter votre offre : la promesse d'achat devient alors juridiquement contraignante, c'est-à-dire que les deux parties doivent mener à terme la transaction dans les conditions décrites.
- Refuser votre proposition : vous pouvez alors présenter une nouvelle offre en modifiant certaines conditions ou orienter votre projet d'achat vers d'autres propriétés.
- Faire une contre-offre : si le vendeur souhaite modifier certains éléments (prix, date de possession, conditions, etc.), il peut soumettre une contre-offre précisant les modalités désirées. Celle-ci annule automatiquement votre offre initiale et entame le processus de négociation.
8. Finalisez l'achat
Une fois l'offre ou la contre-offre acceptée, il ne vous reste plus qu'à finaliser la transaction. Cela implique de réaliser les conditions prévues dans l'offre d'achat : obtenir le financement, effectuer l'inspection préachat, vendre la propriété actuelle, etc.
Il faut également préparer et signer l'acte de vente chez le notaire. C'est à ce moment que s'effectuent le transfert de fonds et la remise des clés.
Vous pouvez par la suite prendre possession des lieux, à la date convenue. Et voilà, vous êtes officiellement propriétaire!
Quelques précautions à prendre
Un achat immobilier ne devrait jamais être pris à la légère. Il est même tout à fait normal de faire preuve de prudence face à une négociation d’une telle ampleur. Voici quatre aspects sur lesquels vous devriez rester vigilant.
Identifiez correctement le propriétaire de l’immeuble
Assurez-vous que le vendeur dispose d’une pleine propriété sur le bien immobilier mis en vente et qu'il est le véritable propriétaire. Par exemple, un nu-propriétaire ne peut vendre sans l’accord de l’usufruitier, et vice versa.
De la même façon, si le bien a été acheté en indivision par un couple, des amis, ou des membres d’une famille, l’ensemble des indivisaires devront donner leur accord pour que la transaction puisse avoir lieu.
Évitez les offres trop agressives ou précipitées
Dans un marché compétitif, il peut être tentant de faire une offre au prix demandé ou même à un prix supérieur, sans condition, pour maximiser vos chances d’acceptation. Ce faisant, vous vous exposez toutefois à des risques financiers et légaux importants.
Ne vous laissez pas guider par vos émotions
Un coup de cœur peut vite vous faire perdre la raison. Gardez cependant votre sang-froid, ne laissez pas l’émotion prendre le dessus et prenez le temps d’évaluer la situation avant de soumettre votre offre. Vérifiez que la maison répond bien à vos besoins à long terme, notamment en termes d’emplacement, de superficie et d’état général.
Consultez un professionnel de l'immobilier
Pour vous faciliter la tâche, pensez à faire appel à des experts du domaine. Un courtier immobilier pourra notamment vous aider à rédiger une offre d’achat solide et juridiquement valide.
Vous ne souhaitez pas être accompagné par un agent? Un notaire est tout aussi indispensable pour vous conseiller sur les clauses à inclure pour mieux protéger vos intérêts.
FAQ sur la promesse d'achat
Est-ce qu'une offre d'achat est légalement engageante pour l'acheteur?
Oui, une offre d'achat est un contrat de vente juridiquement contraignant. Cela signifie que vous êtes prêt à acheter le bien aux conditions que vous avez définies. Si le vendeur accepte votre offre, vous devrez poursuivre les démarches.
Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d'achat?
La signature d’une offre d’achat engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Les solutions pour s’en dégager sont peu nombreuses, mais pas inexistantes.
Malgré tout, il vaut mieux être sûr de votre choix avant de transmettre votre offre au vendeur.
Où puis-je me procurer un modèle de formulaire d'offre d'achat?
Pour vous familiariser avec le document en amont et obtenir un modèle d'offre d'achat, vous pouvez consulter les formulaires disponibles sur le site de l’OACIQ.
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