Dans le processus de transaction immobilière, l’offre d’achat est un contrat qui, une fois signé, engage vendeur et acheteur. Sa signature est une étape très importante et ne doit donc pas être réalisée de manière précipitée. Il est indispensable d’en comprendre les implications avant de se jeter à l’eau.
Voici quelques conseils pour vous guider dans votre projet d’acquisition et dans la rédaction de ce document.
Est-ce qu'une offre d'achat vous engage légalement?
Oui, une offre d'achat vous engage légalement sous certaines conditions. Lorsque vous faites une offre d'achat pour un bien immobilier, cela signifie que vous êtes prêt à acheter le bien aux conditions que vous avez définies. Si le vendeur accepte votre offre, cela crée un contrat de vente juridiquement contraignant.
La prudence est donc de mise lors de sa rédaction, car il s'agit d'un engagement formel!
Quelques précautions à prendre avant de faire une promesse d’achat
Sans faire preuve de méfiance absolue envers le vendeur, il est normal de faire preuve de prudence face à une négociation d’une telle ampleur. Ne négligez pas de vérifier les quatre points ci-dessous :
Identifier correctement les propriétaires de l’immeuble
Il est important de vous assurer que le vendeur dispose d’une pleine propriété sur le bien immobilier mis en vente et qu'il est le véritable propriétaire du bien. Un nu-propriétaire ne peut vendre sans l’accord de l’usufruitier, et vice versa.
En effet, l’usufruitier ne détient que le droit de jouir d’un bien et de le faire fructifier. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne possède que le capital sans pour autant pouvoir en user comme bon lui semble. En cas de location, les revenus reviennent à l’usufruitier. Mais pour ce qui est de la vente, les deux parties sont indissociables.
De la même façon, si le bien a été acheté en indivision par un couple, des amis, ou des membres d’une famille, l’ensemble des indivisaires devront donner leur accord pour que la transaction puisse avoir lieu.
N’hésitez pas pour cela à consulter l’historique de la propriété sur le registre foncier.
Avoir une juste connaissance de l’objet de la vente
Vous devez avoir une vision précise et juste de ce pour quoi vous vous apprêtez à faire une offre d’achat. Vous devez obtenir la certitude que ce qui vous sera vendu est conforme à ce qui est annoncé.
Vérifiez sur le plan cadastral que le numéro de lot communiqué correspond bien à ce que vous pensez acheter. Et renseignez-vous sur les éventuelles servitudes applicables à la propriété.
Clarifier les délais prévus pour la transaction
Il y a différents délais dont il faut tenir compte pour conclure une transaction immobilière :
- Le temps accordé au vendeur pour l’acceptation de l’offre d’achat ;
- Les démarches pour l’obtention d’un prêt hypothécaire ;
- La production du certificat de localisation si nécessaire ;
- La réalisation d’une inspection préachat ;
- La validation de la vente par le notaire…
Cela permettra de définir un délai raisonnable entre l’acceptation de l’offre et la signature de l’acte de vente. Toutefois, aucune inquiétude à avoir, l’offre restera valable même si ce délai est légèrement dépassé.
Rester protégé par la garantie légale
Afin de protéger les acheteurs, la loi impose une garantie légale sur la vente des propriétés. Celle-ci couvre à la fois la protection contre les vices cachés (garantie de qualité) et le droit à la propriété. Ces deux volets sont donc implicitement inclus dans l’offre d’achat sans nécessité de clause particulière.
Cependant, le vendeur peut choisir de vendre sans garantie légale. Il doit pour cela inclure une clause spécifique dans l’offre d’achat. Le plus souvent, elle n’exclut que la garantie de qualité. Accepter cette condition représente donc un risque non négligeable.
Quelles sont les informations à inclure dans ce formulaire?
Une offre d’achat doit notamment contenir :
- L’adresse de la propriété et le numéro de lot;
- La description du bien;
- Les noms et coordonnées du vendeur et de l’acheteur;
- Le prix d’achat et les modalités de paiement;
- Les conditions d’achats;
- Les déclarations et obligations de chacune des parties.
Pour vous familiariser avec le document en amont et obtenir un modèle d'offre d'achat, vous pouvez consulter les formulaires disponibles sur le site de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).
De plus, voici quelques compléments d’information sur certaines rubriques.
Le prix et les modalités de paiement
Le prix de vente est l’élément crucial d’une offre d’achat. Mais les modalités de paiement ne doivent pas non plus être négligées. Cette clause engageante doit donc être rédigée avec précision, notamment concernant :
- Le financement : si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, cela doit être précisé dans l’offre d’achat. Par précaution, il est même bon de conditionner la transaction à l’option du prêt. Cela vous permettra de vous désengager si cette condition n’est pas remplie.
- L’acompte : il peut être demandé par le vendeur. Dans ce cas, pensez à exiger un reçu ou, encore mieux, demandez à faire le dépôt sur un compte fidéicommis. Vous devez également indiquer dans l’offre d’achat votre volonté de récupérer cet acompte en cas d’annulation de la transaction.
- Les taxes : selon la situation, la TPS et la TVQ peuvent être dues. Il faut donc préciser si le prix indiqué comprend ou non des taxes applicables.
Les conditions d’achat
Certaines conditions peuvent s’avérer indispensables pour rendre la vente effective. Il est important de les spécifier dans votre formulaire d'offre d’achat, car elles pourraient vous permettre d’annuler la transaction ou de renégocier le prix de vente. On parle alors d’offre d’achat conditionnelle.
Voici les conditions les plus fréquemment inscrites pour encadrer une vente immobilière :
- La condition liée à l’obtention d’un prêt hypothécaire;
- La condition liée à l’inspection du bâtiment;
- La condition liée à la réalisation de travaux de rénovation;
- La condition liée à l’obtention de certains documents (obligatoires ou optionnels);
- La condition liée à la vente de la maison de l’acquéreur.
Avant de vous engager, réfléchissez bien aux conditions que vous souhaitez inclure à votre offre. Mais faites attention, trop de conditions risqueraient de décourager le vendeur.
Les dates butoirs importantes
Nous l’avons vu en première partie, différents délais entourent la transaction immobilière.
Mais trois dates sont particulièrement importantes et doivent être clairement définies dans l’offre d’achat :
- Le délai d’acceptation : si le vendeur n’accepte votre offre dans le délai que vous aurez défini, celle-ci deviendra invalide.
- La date de vente : celle-ci doit en effet être précisée sans quoi il serait impossible à un tribunal de pouvoir trancher en cas de retard de la transaction.
- La date d’occupation des lieux par l’acheteur : si celle-ci est postérieure à la date de signature chez le notaire, vous avez droit à un loyer mensuel de la part du vendeur, déduit directement du prix de vente.
Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d'achat?
Comme mentionné en introduction, la signature d’une offre d’achat engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Les solutions pour s’en dégager sont peu nombreuses, mais pas inexistantes.
Malgré tout, il vaut mieux être sûr de votre choix avant de transmettre votre offre au vendeur.
Vous avez un projet d'achat en immobilier au Québec?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier pour votre projet d'achat. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
