Vous voulez acheter une maison? Avant d'entamer vos recherches, envisagez d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Il s’agit d'une des premières étapes du processus d’achat, qui vous évitera certainement de perdre votre temps dans une recherche sans objectif.
Avoir une préapprobation hypothécaire, c’est l’assurance de commencer votre projet d'achat du bon pied. D'ailleurs, beaucoup d’agents immobiliers exigent ce document avant d’accepter de vous faire visiter des propriétés.
Besoin de savoir comment obtenir la vôtre? Lisez notre article.
À quoi sert une préapprobation hypothécaire?
Cette préautorisation consiste à définir les banques qui seraient prêtes à vous soutenir dans votre projet d’achat, ainsi que le montant de l’hypothèque qu’elles pourraient vous accorder. C’est le meilleur moyen de connaître votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximum que vous pourriez investir dans votre future maison!
Ce document représente également une sécurité quant à votre taux hypothécaire, puisqu’elle vous permet de le bloquer durant une période donnée, généralement entre 30 à 120 jours. Évidemment, rien ne vous oblige à souscrire au prêt après avoir gelé votre taux hypothécaire : si les taux hypothécaires diminuent entre temps, vous pourrez en profiter.
D’un autre côté, cette préautorisation vous aidera certainement à vous démarquer auprès du vendeur, dans le cas où vous seriez plusieurs acheteurs intéressés par la même maison.
Dans tous les cas, la préqualification hypothécaire est un gage de sérieux dans le domaine de l’immobilier!
Comment obtenir une préautorisation hypothécaire?
Envie de vous lancer et de faire une demande de préapprobation pour connaitre votre capacité d'emprunt? Voici comment.
1. Décidez par quel moyen obtenir une préautorisation hypothécaire
Il existe deux façons d'obtenir une préautorisation hypothécaire :
- Par vous-même ;
- Par l'intermédiaire d'un courtier hypothécaire.
Dans le premier cas, cela nécessitera de magasiner vous-même les taux hypothécaires auprès des établissements financiers et de déposer un dossier dans chacune des banques. En plus d'être un processus laborieux, cela entraine aussi des risques pour votre dossier de crédit, en cas de refus.
L'autre option consiste à faire appel à un courtier hypothécaire pour magasiner les taux des établissements financiers à votre place. En plus de représenter un gain de temps important, son intervention vous procure généralement de meilleures conditions.
En effet, le courtier hypothécaire connaît parfaitement les critères de sélection de chaque prêteur. Son rôle consiste également à vous encourager ou à vous dissuader de déposer votre dossier dans un établissement donné. Vous êtes donc assuré d'obtenir votre prêt hypothécaire au meilleur taux et dans les plus brefs délais.
Attention à ne pas affecter votre cote de crédit!
Saviez-vous que faire une demande de préapprobation hypothécaire par vous-même pourrait affecter négativement votre dossier de crédit? En effet, la loi canadienne impose aux établissements bancaires de signaler chaque refus.
Dans le cas où tous les prêteurs sollicités acceptent de vous signer cette préautorisation, il n’y aura aucune incidence. En revanche, si vous obtenez un ou plusieurs refus, ceci entachera votre dossier de crédit de manière inévitable.
Toutefois, ce problème ne se posera pas si vous faites appel à un courtier hypothécaire, puisque ce dernier leur communiquera uniquement vos informations bancaires, jamais votre identité. Il n’y aura donc aucune incidence sur votre dossier de crédit, et ce, même en cas de refus.
2. Remplissez le formulaire de demande de préapprobation hypothécaire
La deuxième étape consiste à fournir vos renseignements personnels et remplir le formulaire de la demande de préapprobation hypothécaire. Pour ce faire, vous devrez fournir plusieurs documents prouvant :
- Votre identité ;
- Votre cote de crédit, qui se chiffre entre 300 et 900 et qui permet aux prêteurs de mesurer les risques à vous prêter de l’argent ;
- Votre situation financière, incluant : preuve et statut d’emploi (salarié, travailleur autonome), état de vos finances, dettes, etc. ;
- Votre mise de fonds, c'est-à-dire la somme d’argent que vous débourserez de vos poches lors de l'achat de la propriété.
Sur ce dernier point, il faut retenir que, plus la somme de votre mise de fonds sera élevée, plus vous économisez de l’argent en intérêts.
Au Canada, la mise de fonds doit être de 5 % minimum du prix d’achat de la maison. De ce fait, si vous comptez acheter une propriété de 400 000 $, vous devrez avancer un minimum de 20 000 $.
Toutefois, une mise de fonds de 20 % sera requise pour éviter de payer les assurances hypothécaires, soit 80 000 $ pour ce même projet.
3. Calculez votre ratio d’endettement
Le calcul de vos ratios d'endettement est une étape déterminante dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. On en distingue deux : l'amortissement brut de la dette (ABD) et l'amortissement total de la dette (ATD).
Ces deux ratios permettent de connaître votre capacité de remboursement en fonction de :
- Votre salaire brut annuel, avant impôt et déductions ;
- Vos frais de logement, incluant :
- Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire ;
- Chauffage ;
- Électricité ;
- Assurance habitation ;
- Frais de copropriété ;
- Toutes les taxes relatives ;
- Vos versements pour un prêt automobile ;
- Tout autre montant lié au remboursement d'une dette (prêt étudiant, crédit pour des meubles ou des électroménagers, pension alimentaire relative à un enfant, etc.).
Notez que les dépenses non génératrices d’endettement telles que la nourriture, les forfaits téléphoniques, ou les transports ne seront pas prises en compte dans le calcul de vos ratios d’endettement. Toutefois, il est vivement recommandé de les prendre en considération dans votre budget!
Exemple de calcul
Prenons cet exemple :
Un couple a un revenu annuel brut de 120 000 $, des frais de logement de 2 800 $ par mois (incluant le loyer, le coût de chauffage et les autres frais associés), 800 $ en location de voiture mensuelle et 500 $ de remboursement de prêts divers par mois.
Dans cette situation, leurs ratios d’endettement sont de 28 % pour l'ABD et de 41 % pour l'ATD, deux ratios plutôt bons.
Notons que l'ABD ne doit généralement pas dépasser 39 % et l'ATD doit être inférieur à 44 % selon les barèmes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Certaines banques peuvent également exiger un ratio ABD inférieur à 32 %.
4. Confirmez votre capacité d’emprunt et transmettez la demande
Un calcul global sera effectué relativement à votre situation financière (salaire, loyer, cote de crédit, dettes, mise de fonds, etc.). Il permettra de déterminer le montant autorisé de votre prêt hypothécaire.
Selon les résultats obtenus, votre courtier pourra vous orienter vers les prêteurs où votre dossier aura le plus de chance d’être retenu.
5. Obtenez l'approbation de la banque… ou pas!
Vient ensuite le moment tant attendu où vous connaîtrez les établissements bancaires qui seraient susceptibles de vous accorder une hypothèque, ainsi que le montant qu’ils pourraient vous prêter.
Il est important de savoir que chaque prêteur établit ses propres conditions et sa propre politique en matière d’hypothèque. Ainsi, il n’y a rien qui obligerait une banque à vous prêter de l’argent.
Il se peut que votre préautorisation hypothécaire soit refusée à cause d’un mauvais dossier de crédit, d’un mauvais ratio d’endettement ou de toute autre raison. Dans ce cas, votre courtier pourra vous orienter vers les autres options disponibles.
Vous pourrez par exemple décider de :
- Revoir à la baisse le montant que vous aviez prévu pour l’achat de votre maison ;
- Préparer une mise de fonds plus importante pour augmenter votre capacité d'emprunt ;
- Demander l’engagement d’un cosignataire ;
- Vous orienter vers d’autres prêteurs alternatifs.
Ces derniers pourraient éventuellement accepter votre dossier de crédit, mais avec un taux hypothécaire plus élevé au vu des risques encourus.
ATTENTION :
L’acceptation d’une préautorisation de crédit ne signifie pas nécessairement que votre dossier est définitivement accepté. En effet, différents facteurs pourraient annuler une préautorisation hypothécaire favorable comme la perte d’un emploi, un divorce ou de mauvais placements.
Pendant combien de temps est-elle valide?
La validité d’une préapprobation hypothécaire varie généralement entre 30 et 120 jours, selon l’institution financière ou le prêteur. Cette période permet de geler le taux hypothécaire en vigueur au moment de l’émission de la préautorisation. Ainsi, si les taux augmentent, vous serez protégé par le taux bloqué et, inversement, si les taux diminuent, vous pourrez bénéficier de la baisse.
Toutefois, cette validité n'est pas automatique : il est crucial de respecter les conditions initiales de votre demande. Par exemple, si votre situation financière change, le prêteur pourrait remettre en question sa décision.
Dans l'éventualité où votre préautorisation expirerait avant que vous n'ayez trouvé une propriété, pas de panique! Vous pouvez généralement en demander une nouvelle, mais cela nécessitera de refaire tout le processus de vérification. Il est donc préférable d’avoir une idée claire de vos besoins et de vos délais avant de vous engager dans une telle démarche.
Qui doit payer le courtier pour ses services?
Généralement, vous n'aurez pas à payer le courtier hypothécaire. En effet, ce sont les institutions financières qui le rémunèrent, sous forme de commission, lorsqu’un prêt hypothécaire est conclu grâce à ses services.
Vous pouvez donc avoir accès au soutien de ce professionnel sans aucuns frais!
Vous cherchez un courtier pour obtenir une préqualification pour votre prêt hypothécaire?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire pour l'obtention d'une préapprobation hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
