Vous êtes un futur acheteur ou un futur vendeur? Êtes-vous sûr de bien connaître les obligations qui vous incomberont une fois la promesse d’achat signée?
Dans une transaction immobilière, les responsabilités sont partagées. C’est pourquoi nous vous invitons dans cet article à découvrir vos droits et devoirs respectifs. Nous aborderons également les moyens dont dispose chacune des deux parties pour faire respecter ses droits.
Vos obligations en tant que vendeur
Le Code civil du Québec définit des obligations que tout vendeur est tenu de respecter lors de la vente de sa propriété. Si celles-ci vous sont encore inconnues, voici ce que vous devez savoir avant d’entamer une mise en vente.
Le devoir de remettre à l’acheteur des documents liés à la propriété
Lors d’une transaction immobilière, la loi oblige le vendeur à transmettre à l’acheteur un certain nombre de documents officiels :
- Une copie de l’acte d’acquisition;
- Les titres de propriété antérieurs;
- Le certificat de localisation.
Précisions utiles pour les deux parties :
Concernant le certificat de localisation, le document transmis doit démontrer la situation actuelle de l’immeuble. Ce sera donc au vendeur qu’incombera le coût de renouvellement du certificat si cela n’est pas le cas. Toutefois, il se peut que, même en répondant à cette exigence, le document soit jugé trop vieux par le notaire ou l’institution bancaire de l’acheteur.
Dans ce cas, ce sera à lui d’en faire produire un nouveau. Il devra donc en assumer les frais si le certificat obtenu ne démontre aucune modification par rapport à l’ancien document. Mais s’il fait état d’éléments nouveaux, il reviendra au vendeur de le payer.
Le devoir de délivrer le bien mis en vente
Cette obligation peut sembler évidente. Toutefois, il est bon de rappeler qu’en immobilier la remise des clés se fait souvent bien après la signature de l’acte de vente.
En effet, le vendeur peut conserver le droit d’habiter le logement encore pendant quelques mois. Il n’était donc pas inutile d’encadrer la transmission du bien par une loi. De plus, il y est précisé que le vendeur n’est pas seulement tenu de délivrer le bien. Il doit le faire dans « la contenance ou la qualité indiquée au contrat » (art. 1720 C.c.Q.).
Les droits de l’acheteur :
Si vous n’exécutez pas votre obligation de délivrance ou si vous ne lui accordez la propriété que sur une contenance inférieure, la vente pourra alors être considérée comme résolue et vous devrez rembourser l’acheteur. À l’inverse, si la qualité livrée est supérieure à ce qui était prévu au contrat, l’acheteur devra vous rendre l’excédent ou le payer.
Le devoir de garantir la qualité de la propriété vendue
Cette obligation contraint le vendeur à s’assurer que la propriété vendue est exempte de vices cachés réduisant sa valeur marchande ou la rendant impropre à son usage de destination. Ceux-ci ne sont pas légalement définis, mais il est couramment admis qu’il s’agit de défectuosités ou de détériorations sérieuses qui restent cependant invisibles lors d’une simple visite.
Les défauts mentionnés dans la déclaration du vendeur et les défauts apparents ne sont pas couverts par cette garantie.
Les droits de l’acheteur :
En cas de découverte d’un vice caché, l’acquéreur doit le signaler au vendeur dans un délai raisonnable. La loi ne définit pas de délai précis, mais l’idéal est de le faire dans les six mois suivants. Il n’y a pas de notion de dénonciation tardive si le vendeur ne pouvait ignorer l’existence du vice.
La dénonciation doit être faite par écrit et l’acheteur devra vous accorder une dizaine de jours pour constater le problème et prendre les mesures adéquates.
Le devoir de garantir le droit à la propriété de l’acquéreur
En tant que vendeur, vous vous devez de garantir à l’acquéreur la prise de possession d’une propriété libre de tous droits (hormis ceux déclarés lors de la vente). On parle là des droits dont des tiers pourraient disposer, comme les servitudes et droits de passage. L’acheteur doit pouvoir jouir de la pleine jouissance du bien acquis.
Les droits de l’acheteur :
Comme pour la découverte de vices cachés, si une atteinte au droit de propriété de l’acheteur est avérée, il doit le dénoncer par écrit dans un délai raisonnable.
Vos obligations en tant qu’acheteur
En tant qu’acheteur, vos obligations sont assez simples : payer pour la propriété acquise et accepter la délivrance du bien.
Le devoir de respecter la promesse d’achat
La promesse d’achat est une sorte de contrat qui, une fois signé et accepté par le vendeur, confère au promettant-acheteur l’obligation d’acheter la propriété dans les délais prévus, et ce de manière irrévocable. Il est donc crucial d’être sûr de votre choix avant de vous engager.
Certaines conditions peuvent toutefois être posées pour vous libérer de cette obligation en cas de nécessité, comme l’obtention d’un prêt hypothécaire et d’un rapport d’inspection préachat ou d’inspection préliminaire satisfaisant.
Les droits du vendeur :
Si les conditions sont remplies et que vous ne respectez pas votre engagement, le vendeur peut avoir recours à une action en passation de titre. Il ne pourra demander la résolution de la vente que si ce droit est inscrit dans une clause du contrat.
Sachez cependant que la promesse d’achat acceptée engage également le promettant-vendeur, qui ne peut vendre à un autre acheteur.
Le devoir de payer les frais de notaire
À défaut d’une entente avec le vendeur, c’est en effet à vous en tant qu’acheteur qu’il revient de payer la plupart des frais de notaire liés à la transaction immobilière. Cela comprend notamment les sommes relatives à l’examen des titres, à la préparation des actes et à la signature des documents.
Côté vendeur :
Même si le paiement de la majorité des frais de notaires vous incombe, cela ne signifie pas que le vendeur n’a rien à payer.
Selon les démarches que le notaire aura à effectuer en son nom, il sera également amené à débourser une certaine somme pour la transaction. Il devra payer notamment pour l’obtention des relevés de taxes et pour la radiation de son hypothèque, le cas échéant.
Se faire accompagner dans sa démarche
Même en pensant connaître ses droits et devoirs, personne n’est à l’abri d’une mauvaise interprétation. Faire appel à un courtier immobilier est la meilleure façon de vendre ou d’acheter une propriété avec la garantie de procéder de la manière adéquate.
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