Vous avez trouvé la propriété de vos rêves, mais celle-ci est soumise à une servitude de passage ? Vous venez d’acquérir un chalet en pleine nature sans accès à la voie publique ? Dans les deux cas, le droit de passage est un enjeu central de votre projet immobilier.
Il est important de comprendre en quoi consiste ce type de servitude, car elle peut, selon le cas, limiter votre droit de propriété lorsqu’elle est située sur votre terrain ou vous garantir un accès à la voie publique. Lisez la suite de cet article pour en savoir plus.
Droit de passage : définition
Un droit de passage (ou servitude de passage) est une charge imposée à une propriété (le fonds servant) au profit d’une autre propriété (le fonds dominant). Il s’agit essentiellement de permettre à un propriétaire d’accéder à la voie publique par le biais du terrain d’un second propriétaire.
Le droit de passage doit être demandé au voisin dont le terrain offre l’accès le plus facile à la voie publique. Cette facilité d’accès dépend entre autres de la longueur du chemin qui sera nécessaire pour atteindre la propriété et des dommages qui seront causés sur le terrain servant.
Quelle est la différence entre une servitude de passage et un droit de passage?
Ces deux termes réfèrent en fait à la même chose! Le droit de passage est en fait un type de servitude. Mais attention : toutes les servitudes ne sont pas forcément des droits de passage!
Un droit encadré par la loi au Québec
Le droit de passage est régi par des règles précises, parfois complexes. Une fois accepté par les parties impliquées, il doit être publié au Registre foncier du Québec pour être valide auprès de tous les futurs propriétaires. Pour ce faire, l’expertise d’un arpenteur-géomètre et celle d’un notaire sont nécessairement requises.
Vous avez conclu une entente avec votre voisin pour emprunter une route sur son terrain, mais la servitude de passage n’a pas été publiée au Registre foncier ? Sachez que si votre voisin vend sa résidence, le nouvel acheteur n’aura pas l’obligation de poursuivre les engagements concernant la voie d’accès.
En effet, un droit de passage non publié n’affecte que les parties ayant signé le contrat.
La notion de terrain enclavé
Selon le Ministère de la Justice du Québec, un droit de passage peut être réclamé lorsqu’une propriété ne possède aucun accès direct à la voie publique ou que cet accès est impraticable ou insuffisant. On dit alors que la propriété est enclavée.
Par exemple, si vous achetez un chalet en pleine forêt et que vous ne pouvez vous y rendre par voiture, vous pourriez demander à votre voisin de vous accorder un droit de passage sur son terrain afin de rejoindre le vôtre. En échange, vous devrez payer une indemnité au fonds servant.
Comment établir un droit de passage?
Pour établir un droit de passage en bonne et due forme, vous devrez contacter un arpenteur-géomètre afin de fixer les limites de la voie d’accès. Vous devrez également vous assurer de respecter les modes d'établissement permis, de rédiger une entente claire et précise, ainsi que de notarier le document.
Les 4 modes d'établissement
La servitude de passage peut être établie en fonction de quatre modes d'établissement distincts, soit :
- Par contrat ;
- Par testament ;
- Par effet de la loi ;
- Par destination du propriétaire.
Dans le cas d'un contrat, celui-ci peut être établi à l'écrit, à l'oral ou même de façon tacite. Un contrat écrit demeure cependant fortement recommandé, afin de prouver l'existence de la servitude et de la rendre opposable aux tiers.
En ce qui concerne l'établissement par testament, un testateur peut imposer une servitude sur une propriété qu'il lègue. Par exemple, s'il divise un terrain en plusieurs lots pour le céder à plusieurs héritiers et qu'un de ces lots n'a pas accès à la voie publique.
La loi comporte également des situations particulières qui établissent un droit de passage. Par exemple, pour laisser Hydro-Québec circuler sur un terrain pour accéder à ses installations.
Finalement, un droit de passage peut être établi par destination du propriétaire. Cela se produit, par exemple, lorsque celui-ci possède plusieurs terrains. Il prévoit alors une servitude dans l'éventualité où il se séparerait de l'un d'entre eux.
Dans ce cas de figure, la servitude n'est officialisée que lorsque le propriétaire en question se sépare d'une partie de son terrain, car celle-ci ne peut être créée que s'il y a deux propriétaires différents.
Rédiger le contrat
Si votre voisin accepte de vous offrir un droit de passage sur son terrain, vous devrez établir conjointement par contrat la description du droit de passage. Ce contrat doit contenir :
- La désignation du terrain sur lequel s’exerce le droit de passage ;
- La désignation de la personne qui profitera de la servitude ;
- La durée du droit de passage accordé ;
- Les façons d’exercer le droit de passage ;
- L’indemnité à payer par le bénéficiaire.
Assurez-vous d'inscrire tous les éléments pertinents, afin d'éviter toute ambiguïté.
Déterminer qui peut y circuler
Selon la situation, il peut être pertinent de déterminer l’usage qui pourra être fait de la voie d’accès. Y a-t-il des limites quant à la fréquence et aux heures de passage ? Quel(s) type(s) de véhicules peuvent y circuler ? Par exemple, un gros camion commercial causera sans doute plus de dommages à la voie et sera plus bruyant qu’une voiture standard.
La nature de l'usage de la voie d'accès doit être expliquée en détail pour que chacune des parties impliquées sache ce qui est permis ou non.
Notarier le document
Un notaire devra intervenir pour établir officiellement les termes du droit de passage et, par la suite, publier le tout au Registre foncier du Québec. Cette publication permettra à tous les futurs propriétaires de prendre connaissance de l’existence de cette servitude de passage et de devoir s’y conformer.
Puis-je refuser d’accorder un droit de passage?
Votre voisin n’est pas tenu d’accepter votre requête, en particulier dans une situation où le droit de passage ne serait pas jugé pertinent ou nécessaire.
Par exemple, demander accès à la rampe de votre voisin pour mettre votre bateau à l’eau parce que vous n’en possédez pas ou tenter d’obtenir un droit de passage uniquement pour diminuer la distance à parcourir sont deux situations qui relèvent du confort plus que de la nécessité. Le propriétaire pourrait alors refuser votre requête.
Si vous estimez votre demande légitime, mais que votre voisin la refuse, vous pourriez vous adresser à la Cour supérieure pour tenter d’obtenir gain de cause et le contraindre à vous accorder votre droit.
Un arpenteur-géomètre vous sera utile pour démontrer la pertinence du droit de passage réclamé. Vous pourriez également appuyer votre point de vue grâce à l’expertise d’un notaire ou d’un avocat, au besoin.
Quels sont les droits et obligations liés à une servitude de passage?
La servitude de droit de passage implique des obligations pour celui ou celle qui désire l’utiliser. En effet, une fois votre demande de droit de passage accepté par votre voisin et les limites de la voie d’accès fixées par un arpenteur, d’autres démarches devront être effectuées.
Indemnité à verser
Le Code civil du Québec prévoit que le propriétaire obtenant le droit de passage est redevable au propriétaire le lui accordant. Si votre voisin accepte de vous faire bénéficier d'un droit de passage sur sa propriété, vous devrez donc, en échange, lui verser l’indemnité convenue lors de vos précédentes discussions.
Quelle sera la valeur de cette indemnisation?
Cette indemnité doit être « proportionnelle au préjudice qu’il peut causer », en vertu de l'article 997. Mais comment établir la valeur de cette indemnité? Plusieurs facteurs doivent être considérés, tels que :
- Les dommages de morcellement ;
- Les dommages aux aménagements sur place (sol, végétation, etc.) ;
- La perte de valeur de l'immeuble affecté ;
- La valeur de l'emprise du droit de passage ;
- Les honoraires des experts consultés ;
- Etc.
Entretien et travaux
Si certains travaux sont requis, vous devrez prendre entièrement en charge les aménagements et ouvrages nécessaires pour pouvoir faire circuler votre véhicule sur la propriété de votre voisin.
Vous devrez ensuite entretenir la voie d’accès et veiller à ce qu’elle ait le moins de répercussions négatives (bris, dégâts, etc.) sur le terrain de votre voisin. L'ensemble des ouvrages effectués sera à vos frais ou pourra être partagé entre tous ceux qui profitent de la servitude.
En cas de travaux, le propriétaire du fonds servant a le droit d'être prévenu afin de pouvoir s'y préparer et d'éviter de lui causer préjudice.
Déplacement de la voie d'accès
Le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce le droit de passage doit, quant à lui, respecter votre droit. Il ne doit en aucun cas prendre des mesures qui viseraient à diminuer ou à limiter l’utilisation de la servitude.
Même si, de façon générale, une servitude est fixe, il peut cependant déplacer l’emplacement de la voie d’accès, à condition que cela se fasse à ses frais et que le nouvel emplacement soit tout aussi commode que le précédent.
Retour à l'état d'origine
Finalement, en fonction de l’entente faite avec le propriétaire ayant subi le droit de passage, vous pourriez devoir remettre les lieux dans leur état d’origine au moment où le droit prendra fin.
Quand le droit de passage prend-il fin?
Un droit de passage peut prendre fin dans plusieurs situations. Ce sera notamment le cas si :
- Le droit de passage n’est plus essentiel à l’utilisation du terrain auquel il donne accès ;
- L’échéance prévue au contrat arrive à terme ;
- Le détenteur du droit de passage renonce à ce droit ;
- Le propriétaire du terrain qui subit le droit de passage rachète ce droit ;
- La même personne devient propriétaire des terrains concernés par le droit de passage.
Sachez également qu’un droit de passage qui ne serait pas utilisé comme tel par le bénéficiaire pendant une période de 10 ans serait alors réputé prescrit.
C’est le cas, par exemple, si la voie d’accès accordée pour la circulation d’un véhicule ne servait qu’à une utilisation piétonnière pendant 10 ans. Le droit de passage deviendrait prescrit et le détenteur perdrait l’autorisation d’y circuler en véhicule.
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