Si vous êtes propriétaire d’un grand terrain et que vous n’avez pas l’intention de l’utiliser en entier, vous pourriez être en mesure de le diviser en deux ou plusieurs parties. Vous pourrez ainsi, si vous le désirez, revendre les lots créés et faire du profit.
La division d’un terrain ne peut toutefois pas se faire de manière improvisée. Une opération de lotissement nécessite des autorisations municipales et gouvernementales. De plus, de nombreux règlements et restrictions pourraient complexifier votre projet, notamment si votre terrain se situe en zone agricole.
Il vaut donc mieux vous renseigner sur les démarches à effectuer et les lois à respecter avant de vous lancer dans votre projet.
Comment fonctionne la division d’un terrain?
Le lotissement consiste à diviser un terrain en lots distincts. Chacun d’entre eux est indépendant de l’autre et se voit attribuer une identification cadastrale unique. Cette séparation est habituellement effectuée dans le but de revendre les parties créées individuellement à des investisseurs intéressés.
La division d’un terrain ne peut cependant pas s’effectuer de n’importe quelle façon. Les municipalités québécoises possèdent chacune son règlement de lotissement qui prévoit des permissions et des contraintes relatives à la séparation d’un terrain. Elles peuvent donc limiter votre liberté en tant que propriétaire.
Opération de lotissement : les règlements municipaux et les restrictions possibles
Dans son règlement de lotissement, une ville peut établir diverses normes relatives au découpage des lots et à l’aménagement des voies de circulation. Elles peuvent ainsi exiger des conditions que les propriétaires doivent respecter pour obtenir l’approbation municipale quant à leur projet de lotissement.
Le règlement de lotissement municipal permet notamment de :
- Contrôler le découpage des lots contenus sur le territoire ;
- Restreindre les projets de lotissement dans certains secteurs ;
- Gérer les voies de circulation permises.
En d’autres mots, le règlement de lotissement permet de contrôler, voire d’empêcher le morcellement des terrains par les propriétaires. Des opérations de lotissements massives et non réglementées pourraient nuire aux objectifs d’aménagement prévus par la municipalité. C’est pourquoi il est primordial qu’elle ait un droit de regard sur la division des terrains sur son territoire.
Les propriétaires désirant subdiviser leur terrain doivent donc impérativement obtenir un permis de lotissement préalablement à la réalisation de leur projet. Pour ce faire, ils devront soumettre leur demande à la municipalité, qui vérifiera si tout est réglementaire. Si c’est le cas, elle délivrera le permis de lotissement au propriétaire.
Peut-on diviser un terrain agricole?
Outre la réglementation municipale, sachez que votre projet de lotissement pourrait aussi faire face à des restrictions prévues par la Loi sur le patrimoine culturel, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et bien plus.
Dans le cas d’un terrain situé en zone agricole, il est interdit d’effectuer un lotissement sans l’autorisation de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ).
L’impact de la rénovation cadastrale sur les opérations de lotissement
Depuis la rénovation et la mise à jour du Cadastre du Québec, les propriétaires souhaitant diviser leur terrain doivent obligatoirement immatriculer chacune des nouvelles sections créées. Un plan cadastral et un numéro de lot distinct devront être attribués à chaque partie.
Pour ce faire, l’arpenteur-géomètre responsable du dossier devra faire des levés de terrain et relever toutes informations nécessaires à la production du plan détaillé (mesure, superficie, forme du lot, etc.).
Une fois complété, le plan devra être approuvé par la municipalité, puis par un responsable du cadastre au ministère des Ressources naturelles du Québec. Cette double approbation entrainera par le fait même le paiement de certains frais d'enregistrement cadastral.
Les étapes à suivre pour subdiviser un terrain en lots
Vous souhaitez diviser le terrain que vous possédez en deux ou plusieurs lots distincts ? Pour mener à terme votre projet, suivez simplement ces quelques étapes.
Étape 1 : évaluer la faisabilité du projet
La première étape consiste évidemment à effectuer une analyse de faisabilité. Pour ce faire, il vous faudra contacter un inspecteur municipal qui viendra visiter votre terrain dans le but d’évaluer votre projet. Il sera en alors en mesure de constater si votre demande de lotissement sera approuvée ou non par la ville avant que vous ayez engagé des frais.
Pour être mis en contact avec un inspecteur municipal, contactez directement la ville.
Étape 2 : embaucher un arpenteur-géomètre spécialisé en subdivision de terrain
Une fois votre projet approuvé par l’inspecteur municipal, il vous faudra consulter un arpenteur-géomètre pour obtenir un portrait des possibilités qui s’offrent à vous et des obligations auxquelles vous devrez vous conformer.
S’il y a des contraintes municipales ou gouvernementales à respecter, l’arpenteur-géomètre vous le mentionnera avant de commencer le processus de lotissement. Ses conseils vous seront très utiles pour accélérer les démarches et éviter que des erreurs ne soient commises en cours de route.
Étape 3 : faire une demande de lotissement à la municipalité
Lorsque vous aurez engagé un arpenteur-géomètre, vous devrez ensuite envoyer une demande de lotissement à votre municipalité. Présentez de bons arguments et un dossier convaincant à la ville. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté.
Vous devrez attendre l’obtention du permis avant de poursuivre vos démarches. Notez que les délais d’obtention du permis peuvent varier d’une ville à l’autre.
Étape 4 : obtenir le permis de lotissement et payer les frais de parc
Quand vous obtiendrez le permis de lotissement de la ville, vous devrez par la même occasion payer les frais de parc municipaux. Ceux-ci sont payables à la réception.
Le montant de cette contribution peut être assez élevé, parfois quelques dizaines de milliers de dollars. Il correspond habituellement à 10 % de la valeur du terrain que vous souhaitez subdiviser. Ces frais peuvent donc affecter de manière plus ou moins grande la rentabilité financière de votre projet de lotissement.
Une fois ces frais payés, vous pourrez passer à l’étape suivante.
Étape 5 : faire une demande de lotissement au gouvernement du Québec
Une fois tous les dossiers réglés au niveau de la municipalité, vous devrez poursuivre vos démarches auprès du gouvernement provincial afin d’obtenir les numéros de cadastre de chacune des divisions.
L’arpenteur-géomètre que vous aurez engagé enverra à cette étape une demande de lotissement au gouvernement du Québec. Lorsque ce dernier approuvera votre projet, de nouveaux numéros de cadastres seront attribués aux lots issus de votre terrain, soit un numéro cadastral unique pour chaque division.
Étape 6 : production et publication des plans au Registre foncier
À la suite de l’attribution des numéros d’identification, l’arpenteur-géomètre produira les plans pour chacun des lots et les publiera officiellement au Registre foncier du Québec.
Le délai de production et le prix pour la confection de ces documents peuvent varier d’un arpenteur à un autre.
Étape 7 : procéder au bornage des lots
Lorsque les plans seront publiés, vous pourrez procéder au bornage des lots pour établir de manière visuelle et permanente les limites de chacune des parcelles. Il ne pourra donc pas y avoir de confusion quant à la délimitation des lots au moment de les vendre à de futurs acheteurs intéressés.
Étape 8 : imprimer le plan cadastral des nouveaux terrains
Une fois le bornage complété, vous pourrez procéder à l’impression des plans cadastraux pour chacun des nouveaux terrains. À cette étape, la charge de travail dépendra du nombre de subdivisions effectuées.
Étape 9 : payer les coûts liés à la division du terrain
L’avant-dernière étape consiste à payer tous les frais dus à l’arpenteur-géomètre que vous aurez engagé et à vous acquitter de tout autre coût engendré dans le cadre de votre projet de lotissement. Le total de ces frais s’élève habituellement à plusieurs milliers de dollars. Évidemment, plus votre projet de lotissement est d’envergure, plus les frais seront élevés.
Étape 10 : notarier la transaction
La dernière étape avant de conclure votre projet consiste à passer chez un notaire pour fermer vos dossiers. Le lotissement de votre terrain sera officiellement complété. Vous aurez par la suite tout le loisir de vendre les lots créés de manière individuelle aux acheteurs intéressés. Pour vous faciliter la tâche, vous pourriez alors faire affaire avec un courtier immobilier.
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