Le certificat de localisation dans une transaction immobilière

Le certificat de localisation est l’un des documents que vous devrez absolument consulter avant de procéder à un achat immobilier. Cela vous évitera notamment d'être confronté à de mauvaises surprises une fois la transaction conclue.

L'achat d'une propriété est un investissement important. Avant de signer l’acte de vente, il est donc essentiel de s’assurer que tout est en ordre pour ne pas regretter notre choix à peine quelques mois plus tard. Pour ce faire, il faut avoir en sa possession et prendre connaissance de tous les documents nécessaires attestant l’état de l’immeuble souhaité.

C'est là qu'entre en jeu le certificat de localisation. Voici les informations importantes que vous devez connaître à son sujet.

Le certificat de localisation : qu'est-ce que c'est?

Le certificat de localisation est un document constitué d'un rapport et d'un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur un bien.  Celui-ci permet de démontrer l’état actuel du bien immobilier. Il fournit les informations relatives :

• À l’occupation ;
• Aux titres de propriété ;
• Au cadastre ;
• Ainsi qu’aux lois et aux règlements qui peuvent l’affecter.

Notez qu’il s’agit d’un document privé qui n’est remis qu’aux intervenants désignés (acheteur, notaire, créancier, avocat, etc.).

Est-il obligatoire ou non d'avoir ce document en sa possession?

Le certificat de localisation est un document indispensable, et donc obligatoire lors de l'achat et de la vente d'une maison, d'un condo, d'un terrain vacant ou construit, ainsi que de tout autre type de propriété.

En tant qu'acheteur, il est primordial de prendre connaissance des informations contenues dans ce document AVANT de procéder à la transaction. Celles-ci peuvent avoir un impact sur la valeur de la propriété ou empêcher la réalisation de certains projets d’agrandissement ou de réaménagement.

Les informations contenues dans le plan et le rapport

Comme mentionné dans la section précédente, le certificat de localisation est composé de deux parties distinctes : un rapport et un plan.

Le rapport doit entre autres contenir les informations suivantes :

• L’identification cadastrale de l’immeuble ;
• Les servitudes (droit de passage, etc.) ;
• Les empiètements ;
• La conformité aux réglementations municipales ;
• Les zones à risque, s’il y a lieu (zone d’inondation, de glissement de terrain, de protection riveraine, etc.).

Le plan, quant à lui, illustre :

• La superficie, la forme et les dimensions du terrain ;
• La position de la maison et les dépendances (piscine, cabanon, etc.) ;
• Les marques d’occupation (haies, clôtures, etc.).

Le certificat de localisation est le seul document pouvant procurer la totalité de ces informations nécessaires à la sécurité de l’acheteur.

Comment obtenir un certificat de localisation lors de la vente d'une maison?

Il n’y a qu’un arpenteur-géomètre qui peut émettre un certificat de localisation. Il est donc l’expert à contacter lorsque vous souhaitez obtenir ce document.

Bien que le vendeur et l’acheteur peuvent tous les deux en faire la demande, le Code civil stipule que le vendeur a l’obligation de donner à l’acheteur une copie du certificat qu’il possède.

Toutefois, comme le mentionne l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ), « cette obligation manque de précision, puisque le vendeur pourrait remplir son obligation en fournissant un certificat de localisation préparé il y a 15 ans ou qui ne démontre pas la situation actuelle de l’immeuble. Ce document ne serait d’aucune utilité pour l’acheteur. »

Si le document fourni date de plusieurs années ou ne démontre pas l’état actuel de l’immeuble, le notaire pourrait demander à l’acheteur d’en faire produire un nouveau.

Quelle est la durée de vie du certificat de localisation?

Le délai de validité d’un certificat de localisation n’est pas définitif. Il n'y a aucune loi ou règlement qui rend ce document caduque ou périmé. Il sera présumé obsolète plus ou moins rapidement en fonction des modifications apportées à la propriété en question.

Cependant, comme le précise l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ), « la société prêteuse ou un notaire prudent peut exiger un certificat récent qui montre l’état actuel des lieux. »

Quand faut-il le renouveler?

Malgré ce manque de réglementation, les experts s’entendent habituellement pour considérer que la durée de vie du certificat de localisation correspond à une période maximale de 10 ans. Cette durée concorde avec la prescription acquisitive de 10 ans prévue à l’article 2917 du Code civil du Québec.

En cas d’incertitude quant à la validité du document en votre possession ou en possession du propriétaire de la maison que vous voulez acheter, il vaut mieux en faire produire un nouveau. Vous serez ainsi assuré qu'il reflète la situation réelle de l’habitation et que vous ne serez pas aux prises avec des problèmes inattendus.

Irrégularités pouvant être constatées

Lors de la production d’un nouveau certificat de localisation, il se pourrait que les analyses de l’arpenteur-géomètre lui permettent de constater certaines irrégularités. Voici quelques exemples situations problématiques qui pourraient être découvertes au cours des démarches de l’expert :

• L’empiètement d’une structure sur un terrain voisin ;
• L’empiètement sur une servitude ;
• La non-conformité à certains règlements municipaux ;
• Le non-respect du triangle de visibilité (zone affectant les terrains situés au coin de deux rues, où sont interdits les constructions, clôtures, haies ou autres aménagements de plus de 90 centimètres de hauteur).

Évidemment, vous ne voudriez pas acquérir une maison avec l’un ou l’autre de ces problèmes. Voilà pourquoi il est important de s’assurer de la validité du certificat de localisation. 

Les délais nécessaires à sa production

Pour pouvoir vous remettre le certificat de localisation de votre demeure, l’arpenteur-géomètre doit visiter le lieu en question afin de prendre les mesures et noter ses observations. Ce déplacement occasionnera nécessairement un délai avant l’obtention du document.

Selon ce qu’en dit l’OACIQ, vous devez généralement prévoir une période de 4 à 6 semaines pour sa confection. Vous devez également prendre compte « du fait que le notaire devra pouvoir en prendre connaissance, comme pour tout certificat de localisation existant, au moins 20 jours avant la signature de l’acte de vente. »

Pour éviter des délais supplémentaires, vérifiez le certificat de localisation le plus tôt possible et entamez rapidement les démarches appropriées auprès d’un arpenteur-géomètre si un nouveau document doit être produit.

Quel est le coût du certificat de localisation au Québec?

Selon le guide des tarifs suggérés 2024 de l’OAGQ, le prix d’obtention d’un certificat de localisation (pour une maison unifamiliale en milieu urbain) se situe autour de 1 550,00 $.

Pour obtenir plus d’informations sur le coût des services reliés aux arpenteurs-géomètres, consultez Quel est le prix d'un arpenteur-géomètre ?

Qui paie le prix du certificat de localisation?

De manière générale, la promesse d’achat prévoit qu’un nouveau document devra être payé par l’acheteur s’il ne démontre aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur. Dans le cas contraire, si le certificat montre des éléments nouveaux, c’est au vendeur de débourser pour les frais.

Acheter une maison sans certificat de localisation grâce à l'assurance titres, c'est possible?

Il se pourrait qu'on vous propose de remplacer le certificat de localisation par une assurance titres. Toutefois, il ne s'agit pas d'une bonne idée.

Bien que ce type de protection vous dédommage en cas de problèmes liés aux titres de propriété, elle a ses limites. Elle ne vous protège pas contre certains problèmes qui auraient pu être dévoilés par un certificat de localisation à jour, tels que les empiètements de clôtures ou de haies.

L'assurance titres peut tout de même être une excellente protection supplémentaire, mais elle ne doit pas se substituer au certificat de localisation.

Vous avez encore des questions à propos de ce document? Trouvez toutes les réponses que vous cherchez dans notre article Le certificat de localisation en 16 questions.

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