Pour moderniser une cuisine, réaménager un sous-sol ou améliorer l’efficacité énergétique d’une maison : les rénovations permettent de transformer une propriété selon vos besoins. Que vous soyez sur le point d’acheter une maison à rénover ou que vous souhaitiez améliorer votre résidence actuelle pour augmenter sa valeur de revente, le choix d’un financement adapté est essentiel pour réaliser votre projet sans mettre en péril votre équilibre financier.
Dans cet article, explorez les principales options de financement accessibles aux Québécois, qu’il s’agisse d’intégrer les rénovations dès l’achat ou de moderniser une propriété que vous possédez déjà.
Acheter une maison à rénover : quelles sont les meilleures façons de financer les rénovations ?
Acheter une maison à rénover peut être une stratégie gagnante pour accéder à la propriété à meilleur prix, tout en adaptant l’espace à vos besoins. En ciblant un bien à remettre en état, vous pouvez souvent négocier un coût d’acquisition plus bas, puis en rehausser la valeur grâce aux travaux réalisés.
Pour réussir ce type de projet et éviter les mauvaises surprises, il faut toutefois prévoir un financement bien structuré dès le départ, à la fois pour l’achat et les rénovations. Certains produits de financement permettent d’inclure les travaux dans votre hypothèque, d’autres visent plutôt à libérer vos liquidités ou à maximiser votre mise de fonds.
1. Le prêt hypothécaire avec majoration (achat + rénovation)
Vous prévoyez d’acheter une maison nécessitant des travaux ? Le prêt hypothécaire avec majoration, aussi appelé prêt achat-rénovation, peut être une option tout indiquée pour financer à la fois l’achat de la propriété et les rénovations à venir. En combinant le tout dans un seul prêt, vous simplifiez vos démarches tout en obtenant un financement hypothécaire adapté à la réalité de votre projet.
Quels sont les critères d’admissibilité ?
- Une mise de fonds minimale de 5 % est exigée, calculée sur le montant total (prix d’achat + travaux) ;
- Il faut fournir des soumissions détaillées pour les rénovations envisagées lors de la demande de prêt.
- Les fonds destinés aux travaux sont généralement débloqués après l’achat, selon le calendrier de remboursement établi par le prêteur.
Pourquoi choisir ce type de prêt ?
- Gestion centralisée : un seul prêt, un seul paiement mensuel à gérer.
- Taux avantageux : les taux hypothécaires sont généralement plus bas que ceux des prêts personnels ou marges de crédit.
- Souplesse à l’achat : permets d’adapter immédiatement la propriété à vos besoins, sans multiplier les sources de financement.
Ce qu’il faut savoir avant de vous lancer
- Les travaux doivent être réalisés dans un délai restreint, généralement entre 90 et 120 jours suivant l’achat.
- Certains prêteurs exigent que les rénovations soient amorcées, voire complétées, avant de libérer les fonds.
- Le prêt ne couvre pas tous les types de travaux : il est habituellement réservé aux rénovations touchant l’habitabilité, la sécurité ou l’efficacité écoénergétique du bâtiment.
2. Le RAP (Régime d’accession à la propriété)
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un outil bien établi qui permet aux acheteurs admissibles de retirer une partie de leurs REER pour financer l’achat d’une première habitation. Bien qu’il ne couvre pas directement les rénovations, le RAP peut s’avérer très utile dans un projet incluant des travaux, en libérant vos ressources personnelles.
Plus concrètement, ce programme vous autorise à retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER, par personne admissible, sans impact fiscal immédiat, à condition de respecter les règles de remboursement.
Est-ce pertinent pour une maison à rénover ?
Absolument. Même si le RAP n’est pas destiné à financer les rénovations en soi, il vous permet d’alléger la pression sur votre budget personnel. Par exemple, en utilisant le RAP pour votre mise de fonds, vous conserver vos économies liquides pour réaliser des travaux, sans avoir besoin d’un financement supplémentaire.
Quels sont les critères d’admissibilité ?
- Être considéré comme premier acheteur selon la définition de l’Agence du revenu du Canada ;
- Avoir un REER ouvert depuis au moins 90 jours avant le retrait ;
- Respecter une période de remboursement de 15 ans, avec des versements minimums annuels débutant dès la deuxième année. Tout montant non versé à temps sera ajouté à votre revenu imposable pour l’année en cours.
3. Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)
Créé par le gouvernement fédéral, le CELIAPP est un compte d’épargne spécialement conçu pour faciliter l’achat d’une première habitation. Il combine les avantages fiscaux du REER et du CELI, tout en offrant une flexibilité financière précieuse, particulièrement intéressante si vous ciblez une propriété nécessitant des rénovations.
Financer des travaux avec le CELIAPP : comment ça fonctionne ?
Ce compte vous permet de :
- Cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un montant maximal de 40 000 $ à vie ;
- Déduire vos cotisations de votre revenu imposable (comme avec un REER) ;
- Retirer les fonds sans impôt, à condition qu’ils servent à l’achat d’une première habitation admissible.
Utile pour un projet de rénovation ?
Oui. Bien que le CELIAPP ne finance pas directement les travaux, il vous permet de constituer une mise de fonds importante sans impact fiscal, ce qui libère vos économies personnelles pour les rénovations. Par exemple, si vous avez accumulé 30 000 $ dans un CELIAPP, vous pouvez utiliser ce montant pour l’achat et consacrer vos liquidités à l’amélioration de la propriété.
À combiner pour plus d’impact
Le CELIAPP est compatible avec le RAP, ce qui vous permet de cumuler les avantages des deux régimes. Ensemble, ils peuvent représenter jusqu’à 100 000 $ d’épargne non imposable, un levier considérable pour l’achat d’une propriété à rénover.
Bon à savoir
- Les droits de cotisation sont perdus si le compte n’est pas utilisé dans les 15 années suivant son ouverture ou avant l’âge de 71 ans.
- Le CELIAPP est réservé aux premiers acheteurs, selon les critères de l’Agence du revenu du Canada.
Rénover sa maison en tant que propriétaire : quel type de prêt choisir ?
Vous êtes déjà propriétaire et vous envisagez de transformer votre espace ? Que ce soit pour moderniser le revêtement de sol de votre cuisine, remplacer votre système de chauffage ou faire l’installation de panneaux solaires, les rénovations peuvent améliorer considérablement votre confort de vie… à condition d’en prévoir le financement avec soin.
1. Le prêt personnel rénovation
Le prêt personnel destiné aux rénovations est une solution simple et accessible pour financer des travaux de petite ou moyenne envergure. Il convient bien aux projets ponctuels, comme la modernisation d’une cuisine, le rafraîchissement d’une salle de bain ou la pose d’un nouveau plancher.
Ce type de prêt permet généralement d’emprunter entre 5000 $ et 50 000 $, avec une durée de remboursement flexible pouvant aller de 1 à 10 ans. Aucune garantie hypothécaire n’est requise, ce qui accélère le processus d’approbation. Les taux d’intérêt sont plus élevés que ceux d’une hypothèque, mais sont souvent plus avantageux que ceux d’une carte de crédit.
Le prêt personnel s’adresse aux propriétaires qui souhaitent obtenir rapidement des fonds, sans modifier leur prêt hypothécaire ni engager leur propriété comme garantie. Il constitue une bonne option pour financer des travaux urgents ou esthétiques, sans avoir recours à des solutions de crédit à long terme.
2. Le refinancement hypothécaire pour les travaux
Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années, il est fort probable que vous ayez accumulé une certaine équité, soit la portion de la valeur de votre maison que vous possédez réellement. Le refinancement hypothécaire permet de convertir cette équité en liquidité, en augmentant le montant de votre prêt actuel pour financer vos rénovations.
Par exemple, si votre propriété vaut 450 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 300 000 $, vous pourriez refinancer jusqu’à 80 % de la valeur (soit 360 000 $) et ainsi obtenir 60 0000 $ à investir dans vos rénovations.
Quels sont les avantages ?
- Taux d’intérêt plus bas que ceux des prêts personnels ou des marges de crédit non garantis.
- Montant plus élevé, déterminé en fonction de la valeur marchande de votre propriété.
- Amortissement sur une plus longue période, ce qui représente des paiements mensuels plus légers.
Bon à savoir
Il est recommandé d’envisager un refinancement :
- À la fin de votre terme hypothécaire pour éviter les pénalités de résiliation anticipée ;
- Lorsque les taux d’intérêt sont à la baisse pour optimiser vos conditions ;
- En engageant l’aide d’un professionnel, comme un courtier hypothécaire, vous bénéficierez de conseils personnalisés pour comparer les offres disponibles et choisir la stratégie de financement la mieux adaptée à vos objectifs.
3. La marge de crédit hypothécaire
La marge de crédit hypothécaire est une solution souple et avantageuse pour financer des rénovations, à condition d’avoir accumulé une certaine équité sur votre propriété. Elle permet d’emprunter en utilisant votre maison comme garantie, tout en profitant d’un accès flexible aux fonds et de modalités de remboursement plus légères qu’un prêt traditionnel.
En quoi consiste-t-elle ?
Il s’agit d’un crédit rotatif adossé à votre propriété, qui donne accès à une portion de sa valeur nette, jusqu’à 65 % de la valeur marchande. Vous pouvez y puiser les montants nécessaires au fil de l’avancement des travaux, sans avoir à demander un nouveau financement à chaque retrait.
Quels sont les avantages principaux ?
- Taux d’intérêt compétitif : souvent plus bas que ceux des prêts personnels ou des cartes de crédit.
- Grande souplesse d’utilisation : vous accédez aux fonds que vous le souhaitez, selon l’évolution du chantier.
- Remboursement flexible : possibilité de ne payer que les intérêts dans un premier temps, ce qui réduit les mensualités initiales.
Que devez-vous considérer ?
- Il faut faire preuve de discipline puisque les faibles paiements minimaux peuvent inciter à retarder le remboursement du capital.
- Le montant disponible dépend de la valeur actuelle de votre propriété et du solde restant de votre hypothèque.
- Ce mode de financement convient surtout aux propriétaires ayant une situation financière stable et un bon dossier de crédit.
4. Les subventions et crédits d’impôt à la rénovation résidentielle
Les gouvernements provinciaux et municipaux offrent de nombreux programmes d’aide financière visant à soutenir les propriétaires à entreprendre des travaux qui améliorent la sécurité, la performance énergétique ou la durabilité des habitations. Bien ciblées, ces mesures incitatives peuvent réduire de façon considérable le coût global d’un projet de rénovation.
Pourquoi s’y intéresser ?
Ces programmes peuvent générer plusieurs milliers de dollars sur le coût total des rénovations, tout en augmentant la valeur de votre propriété à long terme. En bénéficiant des bonnes aides, vous pouvez étendre l’ampleur de vos travaux ou réaliser des améliorations que vous auriez dû autrement repousser.
Quels types de subventions sont offertes au Québec en 2025 ?
Voici quelques exemples de programmes offerts en 2025 au Québec pour soutenir les projets de rénovation écoénergétique. Il existe plusieurs autres, offerts à l’échelle provinciale, fédérale ou municipale, selon votre situation et le type de travaux envisagés.
- Le programme Rénoclimat : offre une aide financière aux propriétaires qui réalisent des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique de leur habitation, comme l’isolation ou la ventilation.
- Le programme LogisVert : proposé par Hydro-Québec, ce programme soutient les projets de rénovation visant à réduire la consommation d’énergie résidentielle.
- Le programme Thermopompes efficace : encourage l’installation de thermopompes performantes pour optimiser le chauffage et la climatisation tout en réduisant les coûts d’énergie.
- Le Prêt canadien pour des maisons plus vertes : permets de financer des rénovations écoénergétiques grâce à un prêt sans intérêt, afin d’améliorer le confort et la performance énergétique des habitations.
Bon à savoir
- Chaque programme comporte des critères d’admissibilité spécifiques, notamment en ce qui concerne le type de travaux, l’état de l’immeuble, les délais d’exécution et les entrepreneurs reconnus.
- Leur disponibilité est souvent limitée dans le temps ou liée à une enveloppe budgétaire annuelle.
- Certaines subventions doivent être demandées avant le début des travaux, sans quoi elles risquent d’être refusées.
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