Lorsqu’il est question d’investir leur argent, de nombreuses personnes choisissent de se tourner vers l’achat d’immeubles locatifs. En effet, l’immobilier conserve aujourd’hui encore la réputation d’être un investissement rentable à long terme.
Cependant, la rentabilité de votre immeuble ne peut être garantie qu’en faisant une acquisition judicieuse. Pour cela, maîtriser quelques calculs permettant d’évaluer le rendement et la rentabilité de la somme investie est un bon point de départ. On vous explique comment faire dans cet article.
Le rendement, c’est quoi?
On appelle rendement le rapport entre les revenus produits par un investissement et le montant de cet investissement.
Exemple : Vous investissez 1 000 000 $ qui en génère 20 000 sur une année.
20 000/1 000 000 = 0,02 = 2 % (0,02 x100)
Le rendement de votre capital investi (RCI) sur une année est de 2 %.
Un moyen de s’assurer de la rentabilité d’un immeuble avant achat consiste à calculer le rendement du capital investi potentiel.
Un immeuble locatif est considéré comme rentable dès lors que les revenus qu’il génère garantissent son autofinancement et possiblement, la production de revenus excédentaires. C’est-à-dire que les loyers perçus permettent de couvrir le remboursement du prêt hypothécaire contracté et le paiement des frais d’exploitation, en plus d’apporter au propriétaire un surplus de liquidité.
C’est là tout l’objectif d’un investissement immobilier. Sans oublier la plus-value acquise par l’immeuble au fil du temps.
Les trois sources de rendement du capital investi
En immobilier, le rendement du capital investi est constitué de trois sources : la liquidité générée par les revenus, la capitalisation grâce au remboursement de l’emprunt, et la plus-value réalisée.
1. La liquidité
Comme pour une entreprise, la comptabilité d’un immeuble locatif est faite de revenus et de dépenses. Ce qu’on appelle liquidité (ou cash flow) correspond à la somme dont vous disposez une fois que vous avez déduit de vos revenus, générés par un immeuble locatif, l’ensemble des dépenses liées à son exploitation ainsi que vos dettes associées.
Exemple : Annuellement, votre immeuble génère 135 000 $ de revenus, les dépenses s’élèvent quant à elles à 45 000 $, et vous remboursez un prêt hypothécaire à la hauteur de 82 500 $ (intérêts compris).
135 000 – (45 000 + 82 500) = 7 500
Vous disposez donc en fin d’année de 7 500 $ de liquidité.
Votre liquidité peut donc varier d’année en année, selon l’évolution des revenus générés par votre immeuble locatif et le montant des dépenses occasionnées.
Le montant de la liquidité annuelle permet de calculer le rendement du capital investi avec la formule suivante :
RCI Liquidité = (liquidité/mise de fonds) x 100
Exemple : Pour acheter votre immeuble à revenu, dont la liquidité finale annuelle s’élève à 7 500 $, vous avez apporté une mise de fonds de 420 000 $.
RCI Liquidité = (7 500/420 000) x 100 = 1,79 % de rendement annuel
On constate dans ce cas que la liquidité détenue en fin d’année permet d’obtenir un ratio de rendement positif.
2. La capitalisation
La capitalisation est une seconde source de rendement immobilier qu’il est possible de calculer pour un immeuble locatif. Elle part du principe que les revenus générés par les loyers permettent de rembourser d’une part le capital emprunté pour l’achat de la propriété et d’autre part les intérêts dus.
Ce qu’on appelle la capitalisation, c’est ce remboursement du capital dû à l’institution financière. Le ratio de rendement sur la capitalisation se calcule avec la formule suivante :
RCI Capitalisation = (montant de capital remboursé pour 1 an / mise de fonds) x 100
Exemple : Sur l’année X, votre remboursement hypothécaire s’élève à 82 500 $, soit 6 875 $/ mois, dont 3 650 $ pour les intérêts et 3 225 $ pour le capital. À la fin de cette année, vous aurez remboursé 38 700 $ de capital.
RCI Capitalisation = (38 700 / 420 000) x 100 = 9,21 %
Le rendement du capital investi réalisé grâce au processus de capitalisation est très intéressant. D’autant plus qu’il croît d’année en année, en même temps que le capital remboursé augmente. Seule une hausse du taux d’intérêt pourrait réduire la part du capital remboursé annuellement.
Le processus de capitalisation permet de développer l’équité, ou valeur nette, d’un immeuble locatif.
3. La plus-value
La dernière source de RCI consiste à calculer, de manière anticipée et purement prévisionnelle, la plus-value réalisée. Il s’agit du gain en capital sur la valeur de l’immeuble, qui peut être attendu annuellement, en considérant divers facteurs économiques, notamment le taux d’inflation.
La formule pour calculer le rendement lié à la plus-value est la suivante :
RCI Plus-value = (gain en capital de l’année / mise de fonds) x 100
Exemple : Prenons le cas d’un taux d’inflation à 2 %. La valeur marchande de l’immeuble au moment de l’achat s’élevait à 1 250 000 $. Avec l’inflation, sa valeur a augmenté jusqu’à 1 275 000 $, soit un gain de 25 000 $.
RCI Plus-value = (25 000/420 000) x 100 = 5,95 %
Une fois encore, la plus-value permet d’obtenir un rendement positif intéressant. Bien évidemment, il ne s’agit là que d’un ratio approximatif. Il peut arriver que la croissance de la valeur marchande d’une propriété soit nettement supérieure, ou à l’inverse quelque peu inférieure. Au-delà du taux d’inflation globale, elle est également soumise à l’évolution du marché immobilier.
Comment calculer le taux de rendement d'un immeuble?
Les trois sources de rendement, définies précédemment, permettent de calculer un rendement global de l’immeuble locatif. Rien de plus simple, il suffit d’additionner les taux obtenus pour la liquidité, la capitalisation et la plus-value.
RCI global = RCI Liquidité + RCI Capitalisation + RCI Plus-value
RCI global = 1,79 + 9,21 + 5,95 = 16,95 %
Autre mode de calcul simplifié :
((Liquidité + capitalisation + plus-value) / Mise de fonds) x 100
((7 500 + 38 700 + 25 000) / 420 000) x 100 = 16,95 %
Dans notre exemple, le rendement du capital investi global se chiffre donc à 16,95 %.
Certes, les calculs proposés sont totalement aléatoires et les sommes annoncées ne sont probablement pas réalistes. Mais le but de cet article est simplement de vous familiariser avec ces calculs.
Les résultats restent intéressants malgré tout, d’autant plus qu’ils permettent de prendre conscience qu’un rendement en liquidité faible peut être compensé par la capitalisation et la plus-value. Et cela peut également être le cas avec un rendement en liquidité négatif.
Quel est le bon taux de rendement locatif?
En général, un bon taux de rendement pour un investisseur en immobilier locatif se situe entre 5 et 10 %.
Comment savoir si immeuble est rentable?
Il existe d’autres facteurs qui peuvent influer sur le rendement final d’un investissement en immobilier. Cependant, maîtriser ces calculs, d’une grande simplicité, vous aidera à faire des prévisions réalistes concernant le rendement du capital investi possible. Ainsi, vous pourrez jauger la pertinence du prix de vente demandé et la rentabilité de votre futur investissement.
Et si faire des mathématiques avant d’acheter un immeuble vous paraît trop rébarbatif, vous pouvez vous appuyer sur les compétences d’un courtier immobilier spécialisé dans le multilogement. Ainsi, vous bénéficierez à la fois d’un soutien complet concernant la recherche de la propriété à acquérir et les étapes à suivre tout au long du processus d’achat, mais également en termes de fiscalité immobilière.
Mais, que vous réalisiez vous-même les calculs de rentabilité ou que vous en vous remettiez à un courtier, vous devez tout d’abord disposer de toutes les informations utiles. En particulier les informations concernant les revenus générés ou possibles et les frais d’exploitation.
Vous devriez pouvoir les obtenir, sans trop de difficulté, auprès du courtier immobilier en charge de la vente. Certains peuvent toutefois accepter de communiquer cette information uniquement après la visite de l’immeuble.
L'impact du prix d'achat sur la rentabilité
Il ne vous reste plus qu’à vous mettre en quête de l’immeuble locatif qui pourra vous apporter le meilleur rendement, année après année. Mais gardez à l’esprit qu’avant tout autre chose, la rentabilité de votre immeuble sera dépendant du prix d’achat et de son adéquation avec les revenus potentiels.
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