La vente d'une maison est une étape majeure, quelle que soit la raison derrière cette décision. En plus des aspects pratiques et émotionnels que vous devrez gérer, il y a de nombreux facteurs financiers à considérer, dont ce qu'il adviendra de l'hypothèque.
Cet article vous présente les options disponibles de même que les étapes à suivre pour bien gérer votre prêt hypothécaire lors de la vente de votre maison.
Hypothèque : définition et implications
En immobilier, l'hypothèque est le prêt contracté par un acheteur, généralement auprès d'une banque ou d'une institution financière, pour financer l'acquisition d'une propriété. En échange de la somme reçue, l'emprunteur s'engage à rembourser le prêt et ses intérêts et la maison sert de garantie pour le prêteur.
En tant que propriétaire, vous pourriez subir d'importantes conséquences financières en cas de vente de votre maison, en raison du contrat qui vous lie à votre prêteur. Il vaut donc mieux vous informer sur les répercussions d'une telle décision et les différentes options qui s'offrent à vous.
Vendre sa maison : quelles options pour l'hypothèque?
Lorsque vous contractez une hypothèque pour acheter une maison, vous vous engagez sur plusieurs années. Mais qu'arrive-t-il lorsque vous décidez de vendre votre propriété et que vous n'avez pas entièrement remboursé votre emprunt? L'hypothèque ne disparait pas par elle-même.
Selon votre situation, trois options peuvent être envisagées :
- Vous pouvez résilier votre contrat et rembourser le solde restant du prêt.
- Vous pouvez transférer votre contrat à votre nouvelle demeure et conserver vos conditions d'emprunt.
- Vous pouvez demander à l'acheteur de votre propriété de prendre en charge votre hypothèque.
| Résiliation | Transfert | Assumation (prise en charge) | |
| C'est quoi? | Rompre le contrat hypothécaire et rembourser les sommes dues au prêteur. | Conserver le contrat hypothécaire actuel et le transférer à une nouvelle propriété. | Transférer le contrat hypothécaire au nouvel acheteur de la maison. |
| Quand l'utiliser? |
Vous n'achetez pas de nouvelle maison. Vous souhaitez changer de banque. Les taux hypothécaires actuels sont plus bas que le vôtre. | Vous vendez et achetez une propriété simultanément. |
Vous n'achetez pas de nouvelle maison. Les taux hypothécaires actuels sont plus élevés que le vôtre. |
| Inconvénients |
Pénalité de remboursement anticipé. Frais de résiliation de contrat. | Pas toujours possible, surtout en cas de taux variable. |
L'acheteur doit être d'accord. Vous demeurez responsable du prêt. |
1. Résiliation du contrat : remboursement complet du prêt hypothécaire
La résiliation du contrat hypothécaire – et, par conséquent, le remboursement complet de l'hypothèque – est la première option qui s'offre à vous ainsi que la plus courante. Elle est notamment utilisée :
- Lorsqu'un vendeur ne souhaite pas racheter une autre propriété ;
- Lorsqu'il souhaite acheter une nouvelle maison, mais avec un prêteur différent ;
- Lorsque le taux d'intérêt en vigueur est moins élevé que celui associé à son contrat initial et qu'il souhaite en profiter.
Dans cette situation, l'argent reçu de la vente de la maison est utilisé pour rembourser le solde restant de votre prêt. Une fois le montant dû acquitté, un notaire produit l'acte de quittance de votre hypothèque, certifiant ainsi que la propriété est libre de tout droit et que la radiation officielle de l'hypothèque au registre foncier peut avoir lieu.
Vous devrez généralement vous acquitter de frais administratifs pour la clôture de votre dossier.
Attention aux frais de pénalité!
Bien que définitive, la résiliation de votre prêt hypothécaire pourrait également entrainer des frais de pénalité, aussi appelés frais de remboursement anticipé. Ceux-ci sont notamment calculés en fonction du solde restant de votre hypothèque, du temps restant avant la fin de votre terme et de votre taux d'intérêt.
Selon votre situation, ils peuvent représenter des milliers de dollars. Il est donc crucial de consulter votre contrat hypothécaire ou votre prêteur pour comprendre ces coûts avant de prendre une décision.
2. Le transfert de l'hypothèque à une nouvelle maison (portage)
La seconde option qui s'offre à vous consiste à faire le portage de votre hypothèque, c'est-à-dire transférer votre hypothèque actuelle à la nouvelle propriété que vous achetez. Ce faisant, vous conservez vos conditions de prêt, telles que le taux d'intérêt, le terme, les modalités de remboursement, etc.
Il faut toutefois savoir que cette solution n'est possible que si vous vendez et achetez une maison en même temps. Elle n'est également pas offerte par toutes les institutions financières. De plus, le transfert pourrait être impossible dans le cas d'une hypothèque à taux variable.
En plus de vous éviter de payer des frais de remboursement anticipé, transférer votre hypothèque est avantageux lorsque le taux que vous avez négocié dans votre contrat est plus bas que celui du marché actuel.
Comment fonctionne le transfert d'hypothèque?
Vous devrez d'abord déterminer si votre prêt hypothécaire est effectivement transférable à une nouvelle propriété. Pour ce faire, contacter votre institution financière ou votre courtier hypothécaire est la meilleure solution.
Si votre demande de transfert est approuvée, vous pourrez amorcer les démarches requises. Plusieurs scénarios sont alors possibles.
Si la nouvelle propriété est plus dispendieuse que votre prêt actuel et que vous avez besoin de financement supplémentaire, vous pourriez obtenir :
- Une hypothèque à taux d'intérêt pondéré, c'est-à-dire un taux qui se situe entre votre hypothèque actuelle et le taux en vigueur. Votre terme pourrait également être ajusté.
- Un prêt hypothécaire hybride (ou hypothèque à taux mixte), qui consiste à diviser l'hypothèque en plusieurs tranches, chacune dotée de modalités et d'un taux d'intérêt qui lui sont propres.
Si la nouvelle propriété est moins chère que l'hypothèque actuelle, vous pourriez devoir payer une pénalité pour le remboursement anticipé de la portion non requise du prêt.
Sachez également qu'un prêteur peut limiter le délai requis pour le portage. Par exemple, certaines institutions financières n'offrent que 30 à 120 jours pour effectuer le transfert.
3. L'assumation du prêt par l'acheteur
La prise en charge de votre hypothèque par l'acheteur de votre maison, aussi appelée assumation hypothécaire, est la troisième option qui s'offre à vous. Elle consiste simplement à transférer votre hypothèque actuelle, avec ses conditions, à l'acquéreur de votre résidence.
Cette solution est particulièrement intéressante lorsque vous ne planifiez pas d'acheter une nouvelle propriété et que les taux d'intérêt en vigueur sont plus élevés que ceux de votre prêt hypothécaire. La reprise d'une hypothèque à taux inférieur peut alors être une source d'intérêt supplémentaire pour l'acheteur.
Plusieurs éléments doivent toutefois être pris en considération avant de procéder à une assumation hypothécaire :
- Votre prêteur doit être d'accord ;
- L'acheteur doit consentir à reprendre votre hypothèque ;
- L'acheteur devra vous payer la différence entre le prix de vente et le solde du prêt hypothécaire assumé ;
- Vous pourriez être tenu responsable du prêt si l'acheteur manque un paiement.
Si vous envisagez cette option, il est important de vous assurer préalablement que l'acheteur est bel et bien approuvé au financement par votre banque et que vous serez dégagé de toute responsabilité envers le prêt dès le transfert.
Les étapes à suivre
Quelle que soit la solution choisie, la gestion de votre hypothèque lors de la vente de votre maison implique plusieurs démarches importantes, dont voici un court résumé.
1. Analyser votre contrat hypothécaire
Commencez par examiner attentivement votre contrat hypothécaire. Portez une attention particulière aux clauses relatives aux transferts et aux pénalités de remboursement anticipé.
N'hésitez pas à consulter un courtier hypothécaire pour clarifier certains aspects et évaluer vos options en fonction de vos besoins.
2. Calculer les frais de pénalité liés à l’hypothèque
Avant de prendre une décision, calculez les coûts potentiels liés à chaque option. Cela inclut :
- Les frais de résiliation ;
- Les frais administratifs ;
- Les pénalités de remboursement anticipé ;
- Les coûts supplémentaires associés au transfert ou à l'assumation de l'hypothèque.
Utilisez ces informations pour comparer les scénarios et choisir la solution la plus avantageuse financièrement.
3. Aviser votre institution financière
Contactez votre prêteur pour l’informer de votre intention de vendre et discuter des options disponibles pour votre hypothèque. N'hésitez pas à poser des questions spécifiques sur les démarches nécessaires pour chaque option. Assurez-vous de comprendre les délais et les conditions associés.
4. Collaborer avec un notaire
Au Québec, un notaire est essentiel pour officialiser la vente de votre maison. Il sera également l'expert à qui vous devrez faire appel pour superviser le processus légal requis pour votre hypothèque, quelle que soit l'option choisie.
Le notaire s'assurera que la quittance, l’ajout d’une hypothèque à une nouvelle propriété, la signature des documents et toutes autres procédures sont réalisés en conformité avec la loi.
5. Planifier la vente (et l’achat)
Vous devrez ensuite planifier la vente de votre maison et, le cas échéant, l'achat de votre nouvelle demeure. Assurez-vous de coordonner les échéances de manière à éviter des pénalités inutiles. Par exemple, planifiez votre nouvel achat dans les délais de portage permis ou assurez-vous que votre acheteur est prêt à assumer votre hypothèque.
À cette étape, l'intervention d'un courtier immobilier peut être une excellente idée pour trouver plus facilement un acheteur pour votre maison, ainsi que votre prochaine demeure.
6. Finaliser les documents et la clôture
Une fois les étapes précédentes complétées, finalisez tous les documents nécessaires avec votre prêteur et le notaire. Cela inclut la radiation de l’hypothèque en cas de résiliation ou l’ajustement des documents de prêt en cas d’assumation ou de transfert.
Conseils pour minimiser les coûts à payer et éviter les mauvaises surprises
Parce que les frais associés à la vente d'une maison peuvent représenter une somme importante, il est tout à fait normal de souhaiter les réduire au maximum. Voici quelques conseils à mettre en application.
- Planifiez à l'avance : avant de mettre votre maison sur le marché, examinez les termes de votre hypothèque pour comprendre vos options et leurs coûts.
- Négociez avec votre prêteur : certaines institutions financières sont ouvertes à la négociation, surtout si vous transférez votre prêt ou contractez un nouveau prêt avec elles.
- Consultez un courtier hypothécaire : un courtier peut vous aider à évaluer vos options et à trouver des solutions pour minimiser vos frais.
- Soyez réaliste quant au moment de vendre : si possible, synchronisez la vente avec la fin de votre terme hypothécaire pour éviter des pénalités inutiles.
Vous voulez vendre votre maison au Québec?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
