Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter? Voilà une question que se posent de nombreux propriétaires qui cherchent à concilier la vente et l'achat de leur maison.
Cette décision complexe n’a toutefois pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation et de vos priorités! L'important, c'est de bien planifier et de mettre autant d’efforts dans la vente de votre maison actuelle que dans l’achat de votre nouvelle propriété.
Dans cet article, nous vous proposons des stratégies et des conseils pratiques pour gérer efficacement ce processus délicat et minimiser le stress associé à toutes les étapes.
Concilier la vente et l'achat d'une maison : un processus complexe, mais gérable
L’achat ou la vente d’une propriété représente déjà un processus long et fastidieux. Réaliser ces deux projets simultanément peut être encore plus intimidant! Entre la recherche de votre future propriété, la mise en marché de votre maison actuelle, et la gestion des aspects financiers, les défis sont nombreux.
Pourtant, avec une préparation minutieuse et l’accompagnement d’un courtier immobilier, il est possible d’alléger ce processus. Ce professionnel vous aidera à comprendre les spécificités du marché, à optimiser vos démarches et à réduire les risques liés à cette double transaction.
Analyser le marché : la clé d’une stratégie réussie
Dans le meilleur des mondes, chaque propriétaire procède à la vente et à l’achat de sa nouvelle maison de manière simultanée, sans délai entre les deux opérations. Mais la réalité est tout autre!
Avant de vous lancer, il est crucial d’évaluer l’état du marché immobilier dans votre secteur. Cela nécessite non seulement d'avoir une bonne connaissance de votre propre demeure, mais également des propriétés qui vous intéressent.
Deux étapes sont essentielles à réaliser pour avoir un portrait plus exhaustif de la situation :
- Commencez par obtenir une estimation de votre maison, de manière à vous donner une idée claire de sa valeur et vous aider à définir le prix de vente idéal.
- Consultez ensuite les annonces immobilières pour déterminer si des maisons correspondant à vos critères sont disponibles.
En ayant une connaissance plus approfondie de ces deux aspects, vous pourrez plus facilement prendre une décision éclairée sur la séquence idéale : vendre d’abord ou acheter avant.
Le saviez-vous?
La majorité des agents immobiliers vous offrent une estimation gratuite de votre propriété lorsque vous faites appel à leurs services pour vendre votre maison. Vous éviterez donc les frais habituellement liés à l'évaluation immobilière.
Vendre avant d’acheter : les avantages et les inconvénients
Si le marché dans votre secteur est compétitif, vendre votre maison en premier peut être une solution judicieuse. Cette décision vient tout de même avec ses avantages et ses risques.
Avantages
- Moins de pression pour vendre : vous avez davantage de temps et de liberté pour négocier un prix avantageux pour votre propriété.
- Facilite l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire : votre capacité financière est claire une fois la vente conclue.
- Une offre d’achat sans condition : lors de vos recherches, vous avez plus de chances d’avoir une offre d’achat acceptée sans « la mention conditionnelle à la vente de votre propriété ».
Inconvénients
- Risque de se retrouver sans logement : si vous ne trouvez pas une nouvelle maison à temps, vous pourriez devoir envisager une solution d'emménagement temporaire comme une location.
- Frais d'entreposage potentiels : si vous louez un local pour entreposer vos biens en attendant d’avoir trouvé une nouvelle demeure, cela pourrait entrainer des frais supplémentaires à ajouter à votre budget.
Acheter avant de vendre : une option pour les marchés actifs
Si votre secteur résidentiel est très convoité et que les délais de vente sont assez courts, vous pouvez vous permettre le luxe d’acheter avant d’avoir trouvé preneur pour votre propriété actuelle. Il est toutefois indispensable de considérer certains aspects.
Précautions essentielles
- Insérez une clause conditionnelle à la vente de votre maison dans votre offre d’achat pour vous protéger financièrement. Cette mention vous évitera de vous retrouver dans une fâcheuse situation si, pour une raison ou pour une autre, vous ne parvenez pas à vendre votre bien immobilier.
- Consultez votre prêteur pour vérifier votre capacité d’obtenir un financement hypothécaire temporaire pour combler vos besoins, tel qu'un prêt-relais.
Notez que si votre maison ne se vend pas rapidement, vous pourriez vous retrouver avec deux hypothèques simultanées, une situation financièrement risquée.
Achat et vente simultanés : 4 conseils pour gérer votre hypothèque
Une question intéressante que n’importe quel propriétaire serait en droit de se poser est : que se passe-t-il lorsque je décide de vendre ma maison avant d’avoir fini de payer mon hypothèque? Ai-je réellement le droit de le faire? La réponse est oui, bien évidemment!
De nos jours, rares sont les personnes qui restent toute une vie dans une même propriété. Étant donné que la période d’amortissement d’une hypothèque varie généralement entre 20 et 25 ans, beaucoup de personnes sont amenées à vendre avant la fin de cette période.
Mais dans ce cas, quelles sont les options qui pourraient vous être offertes? Voici les 4 solutions qui vont s’offrir à vous:
- Rembourser le montant restant de votre hypothèque ;
- Transférer votre hypothèque sur la nouvelle maison ;
- Utiliser un prêt-relais ;
- Permettre à l’acheteur de votre propriété de reprendre votre hypothèque.
1. Rembourser son hypothèque avant terme
Cette première option dépendra de l'équité que vous avez accumulée depuis que vous avez commencé à payer votre hypothèque. En d'autres termes, il s’agit de la valeur de la maison qui vous appartient.
Si par exemple votre maison vaut 350 000 $ et qu’il ne vous reste plus que 20 000 $ à payer, c’est que vous avez accumulé une équité de 330 000 $. Il est plus facile de négocier un remboursement avant terme avec son prêteur s’il ne reste plus qu’une petite somme à payer.
Dans le but de payer votre hypothèque plus vite que prévu vous pourriez:
- Augmenter la fréquence de vos paiements ;
- Augmenter le montant de vos versements hypothécaires ;
- Exercer des options de remboursement anticipé (après avoir épluché les recours possibles en consultant le contrat de votre hypothèque).
Attention aux pénalités!
Dans le cas où vous envisagez de rembourser votre maison avant terme et que votre équité est basse, le mieux serait probablement de reporter votre projet de vente afin de prendre le temps de vous organiser. En effet, des pénalités s'appliquent lors d’un remboursement avant terme et elles sont très élevées.
2. Transférer son hypothèque à l'autre maison
Certains contrats hypothécaires disposent d'une option de transférabilité, qui vous offre la possibilité de transférer votre hypothèque actuelle sur votre nouvelle maison.
Un prêt transférable permet de déplacer le solde de votre hypothèque vers une nouvelle propriété, en conservant le même prêteur, le même taux d'intérêt et la durée restante du terme. Et ce, sans payer de pénalité de remboursement anticipé. Certains frais bancaires et administratifs pourraient tout de même vous être facturés.
Lors du transfert d'une hypothèque, le ratio prêt-valeur de la nouvelle propriété doit respecter les critères du prêteur, qui pourrait exiger une évaluation pour s'en assurer.
Notez que la plupart des prêts hypothécaires variables ne sont pas transférables.
3. Utiliser le prêt-relais
Le prêt-relais est une solution temporaire et à court terme qui vous permet de faire la transition entre l'achat d'une nouvelle propriété et la vente de votre maison actuelle. Il est généralement d'une durée de 120 jours, mais il peut parfois être aussi long que 12 mois ou aussi court que 90 jours.
Ce type de financement est particulièrement utilisé lorsque le marché immobilier est en surchauffe et que les acheteurs doivent agir rapidement.
Attention :
Si la vente de votre maison échoue, vous pourriez vous retrouver avec deux prêts hypothécaires, soit votre hypothèque initiale et le prêt-relais. Assurez-vous donc de bien peser le pour et le contre avant d'opter pour cette solution.
4. Proposer à l’acheteur de reprendre votre hypothèque
On parle alors d'assumation hypothécaire ou d'accord de prise en charge. Votre prêteur hypothécaire doit évidemment approuver vos démarches et l'acheteur choisi.
Il est assez rare que les propriétaires utilisent cette option. Toutefois, elle peut s'avérer avantageuse dans l’une de ces 3 situations :
- Le vendeur doit vendre au plus vite et compte sur cet avantage pour maximiser sa proposition de vente ;
- Le vendeur éprouve des difficultés à trouver preneur pour sa maison et décide d’utiliser cette option pour intéresser les acheteurs potentiels ;
- Le vendeur ne veut pas réduire son prix de vente et compte sur cet avantage pour motiver son acheteur à payer le prix demandé.
Quels sont les risques de ce type de financement?
La première chose à savoir est que votre prêteur peut tout à fait refuser de faire le transfert de l’hypothèque si votre acheteur ne satisfait pas à ses exigences. Et même s’il acceptait, des frais juridiques et administratifs peuvent s’appliquer, d’où l’intérêt de se renseigner convenablement avant de proposer cette option à votre acheteur.
Vous pourriez aussi demeurer responsable du prêt hypothécaire si l’acheteur arrête de payer l’hypothèque. Assurez-vous donc préalablement de n’avoir aucune responsabilité en ce sens avant la signature du contrat et d’en avoir la preuve par écrit afin de garder l’esprit tranquille pendant les années suivant le transfert.
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