Vous avez trouvé une maison qui vous intéresse? La prochaine étape consiste à faire une offre d’achat pour acquérir la propriété. Mais saviez-vous qu’une promesse d’achat peut être assortie de conditions?
Une offre d’achat conditionnelle contient différentes clauses pouvant avoir un impact important sur la transaction. Celles-ci peuvent permettre à l’acheteur de se retirer de la transaction si elles ne sont pas accomplies.
Mais cela ne signifie pas pour autant que l’acheteur est libre de toute responsabilité et de tout engagement à l'égard du vendeur, au contraire! Voici les informations essentielles à connaitre à ce sujet.
Qu'est-ce qu'une offre d’achat conditionnelle?
Une offre d’achat est un document officiel par lequel l’acheteur s’engage à acquérir une propriété si le vendeur accepte la proposition. Ce document précise des éléments essentiels comme :
- Le prix d’achat ;
- Les modalités de paiement ;
- La date et l’heure d’expiration de l’offre.
Dans certains cas, l’offre peut également inclure des conditions à remplir par l’acheteur ou le vendeur avant de conclure la transaction.
Comment fonctionnent les offres conditionnelles?
Lorsque l’offre d’achat ne contient aucune condition et que le vendeur l’accepte, la promesse d’achat devient applicable, permettant ainsi de conclure la transaction. En revanche, si une ou plusieurs conditions sont incluses, l’obligation de l’acheteur de signer l’acte de vente est suspendue jusqu’à la réalisation de ces conditions.
Pendant ce temps, l’acheteur demeure lié au vendeur par contrat, mais il n’est pas tenu de signer tant que les conditions ne sont pas remplies. Une fois celles-ci réalisées, l’acheteur est obligé d’acheter la propriété selon les modalités convenues.
3 conditions souvent inscrites à la promesse d’achat d'une maison
Diverses conditions peuvent être intégrées à l'offre d'achat. Voici les plus communes.
1. Condition d’inspection
Une des conditions les plus communément contenues dans une promesse d’achat concerne l’inspection de la propriété. Cela signifie que l’offre déposée par l’acheteur ne sera valable que si une inspection préachat est effectuée pour vérifier l’état de la demeure en vente.
L’acheteur fera alors appel à un inspecteur en bâtiment pour s’assurer que la maison est en bon état. Si l’inspection ne révèle aucun problème majeur, la condition sera considérée comme étant remplie et le processus d’acquisition pourra se poursuivre.
À l’inverse, si l’inspecteur découvre des défauts potentiellement graves, l’acheteur pourra modifier son offre pour diminuer le prix d’achat ou annuler sa promesse d'achat entièrement.
2. Condition de financement
La condition de financement est une autre clause importante pouvant être rajoutée à une offre d’achat. Lorsque l’acheteur intègre cette condition, celui-ci devra prouver qu’il est en mesure d’obtenir les fonds nécessaires à l’achat de la propriété avant de se porter officiellement acquéreur. Il devra recevoir une preuve de financement auprès du prêteur de son choix.
L’acheteur a préalablement eu une préapprobation hypothécaire ? Bien qu’il s’agisse d’une excellente initiative pour connaitre sa capacité d’emprunt, elle n’est pas suffisante à cette étape.
L’individu intéressé devra obtenir un engagement hypothécaire en bonne et due forme indiquant le montant qui lui est consenti par l’institution financière pour acheter la propriété inscrite dans l’offre d’achat.
Sans cette preuve de financement, que ce soit pour cause de refus ou de dépassement des délais convenus, la promesse d’achat pourrait devenir nulle.
Les risques de renoncer à cette condition en tant qu’acheteur
En tant qu’acheteur, les conséquences financières pourraient être majeures en cas d’omission ou de rejet de cette condition. Si votre prêteur refuse de vous financer, vous n'aurez pas la capacité financière d’acquérir la propriété souhaitée. Vous pourriez alors subir une poursuite pour dommages de la part du vendeur.
Dans le cas où l’institution financière accepterait de vous financer, mais vous offrirait un montant moins élevé que prévu, vous devrez payer la différence de prix de votre poche.
Ce type de situation peut se produire lorsque l’évaluation de la propriété est plus basse que votre offre d’achat. Votre prêteur pourrait alors vous fournir le financement en fonction de son évaluation et non pas de la somme proposée pour l’acquisition.
3. Condition de vente de la maison
Sauf si l’individu intéressé est un premier acheteur, la personne déposant l’offre d’achat risque fort probablement d’avoir elle-même une propriété à vendre avant de pouvoir en acheter une nouvelle. Elle peut alors proposer une promesse d’achat conditionnelle à la vente de sa propre résidence.
Les deux partis impliqués devront convenir d’un délai raisonnable pour permettre à l’acheteur de conclure la vente de sa maison et remplir la condition. Dans le cas où celui-ci ne parviendrait pas à se déposséder de sa propriété dans le temps convenu, l’offre d’achat pourrait être annulée.
Un délai de 60 à 90 jours est habituellement établi pour la réalisation de ce type de condition.
Autres exemples de conditions
Les trois conditions mentionnées précédemment ne sont évidemment pas les seules pouvant être ajoutées à une offre d’achat. Outre celles-ci, un acheteur pourrait par exemple rendre sa promesse d’achat conditionnelle à l’analyse des matériaux de remblais afin de détecter s’il y a présence de pyrite ou de toute autre matière nuisible.
Dans le cas d’une copropriété, l’individu intéressé pourrait également inclure comme condition l’étude des états financiers du syndicat de copropriété.
Bien qu’encore peu présente dans les promesses d’achat, il s’agit d’une excellente initiative de la part de l’acheteur, puisque l’examen des documents et des états financiers du syndicat permet de voir si celui-ci gère de manière efficace les finances de l’immeuble. Des finances bien gérées offriront une certaine tranquillité d’esprit au nouvel acquéreur, alors que le contraire pourrait être le signe d’éventuels problèmes.
Quel délai assortir aux conditions?
Que ce soit pour la condition de vente, de financement ou tout autre, il est primordial de s’assurer qu’elles soient accompagnées d’un délai pour leur accomplissement.
En cas contraire, l’article 1501 du Code civil du Québec prévoit que « la condition qui n’est assortie d’aucun délai pour son accomplissement peut toujours être accomplie », sauf s’il devient certain que celle-ci ne peut pas se réaliser.
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, il est donc important que les conditions mentionnées soient assorties d’un délai raisonnable. Cela évitera à l’acquéreur potentiel de se retrouver dans une situation hors de son contrôle et au propriétaire de retarder trop longtemps son projet de vente.
La clause de 72 heures
Lorsque l'acheteur dépose une offre d'achat conditionnelle à la vente de sa propriété, le vendeur peut accepter cette condition et conserver la possibilité de trouver un autre acheteur. Si une offre supérieure est présentée, le premier acheteur a alors 72 heures pour répondre et transmettre sa décision au vendeur.
Il pourrait alors :
- Annuler la condition de vente de sa propriété, tout en démontrant avoir le financement requis pour acheter ;
- Annuler l'offre d'achat.
Si l'acheteur ne fait pas part de sa décision au vendeur dans le délai de 72 heures, son offre d'achat sera réputée nulle et non avenue.
Est-ce qu'une offre d'achat vous engage?
Oui, une offre d’achat, même conditionnelle, constitue un contrat légal entre l'acheteur et le vendeur. Les deux parties doivent respecter les modalités convenues et tenter, au meilleur de leurs capacités, de les mener à terme.
L’acheteur n’a pas le droit d’empêcher volontairement la réalisation de la condition pour se libérer du contrat. Un individu qui empêcherait l’accomplissement d’une condition, même s’il n’agit pas de mauvaise foi, ne pourrait plus s’en prévaloir. Le contrat serait alors validé comme si la condition avait été remplie.
Par exemple, si l’acheteur fait une promesse d’achat conditionnelle à la vente de sa résidence, mais qu’il retire par la suite celle-ci du marché ou décline toutes les propositions reçues pour ne pas la vendre, la loi donnera effet à la promesse d’achat. L’acquéreur devra acheter la propriété du vendeur comme convenu ou devoir le dédommager pour non-respect du contrat.
Une offre d’achat conditionnelle ne permet donc pas à l’acheteur de se soustraire de ses obligations comme bon lui semble!
Comment annuler une offre d'achat acceptée?
Annuler une promesse d'achat acceptée est un processus complexe. Certaines situations permettent toutefois de le faire :
- Si l'offre contient des conditions non réalisées : si certaines conditions incluses à l'offre d'achat ne se réalisent pas (inspection satisfaisante, vente de la propriété de l'acheteur, etc.), la transaction peut être annulée sans pénalité.
- Par consentement mutuel : l'acheteur et le vendeur peuvent décider, d’un commun accord, d’annuler l’offre en stipulant leur décision par écrit.
- En cas de vices cachés ou de dissimulation d'information : si l’acheteur découvre que le vendeur a dissimulé des informations importantes ou des vices cachés, la vente peut être annulée. Toutefois, cela nécessite généralement une intervention juridique.
Faire une promesse d'achat : un processus complexe
Bien qu’on la retrouve dans toutes les transactions immobilières, la promesse d’achat peut être complexe. Que vous soyez acheteur ou vendeur, assurez-vous d’en connaitre toutes les particularités grâce à nos articles :
- Offre d'achat : les clés pour la comprendre en tant que vendeur
- Promesse d'achat : les clés pour la comprendre en tant qu’acheteur
Votre maison est en vente et vous recevez de nombreuses promesses d’achat? Vous recherchez la résidence de vos rêves, mais êtes confronté aux offres de plusieurs concurrents? Gardez votre calme et consultez nos articles pour savoir comment bien gérer les offres multiples :
- Offres d’achat multiples : quoi faire en tant que vendeur
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