Vous avez mis votre maison en vente depuis quelques temps et venez tout juste de recevoir la promesse d'achat d'un acheteur ? Comme tout document légal, celui-ci comporte un grand nombre d’informations et peut s’avérer complexe à comprendre.
Afin de vous aider à démystifier le tout, voici donc une présentation des renseignements se trouvant dans une offre d'achat en plus de certaines précisions concernant ceux-ci.
Les informations contenues dans une offre d’achat
À la base, une offre d’achat est un document contractuel par l’intermédiaire duquel un individu manifeste son intention d’acheter une propriété. Celle-ci comporte les informations suivantes :
Les informations concernant les acheteurs
- Leur identité (noms complets, coordonnées et professions) ;
- Une déclaration confirmant leur satisfaction par rapport à l’état des lieux ou une liste des réparations qui doivent être effectuées si nécessaire ;
- Leur engagement à demander un prêt hypothécaire (à leurs frais) ;
- Le prix proposé pour l’achat de la maison ;
- Les modalités du versement de l’acompte (s’il y a lieu) ;
- Au besoin, une mention établissant que l’offre est conditionnelle à la réussite de l’inspection et/ou à la vente de leur propriété actuelle ;
- Une preuve que certains travaux ont été effectués ;
- Une demande pour obtenir la déclaration de copropriété (si la vente concerne un condo) ;
- Le délai fixé pour l’acceptation ou le refus de l’offre (il s’agit habituellement d’un délai de 24 à 72 heures).
Les informations concernant les vendeurs
- Une description complète de l’immeuble et du terrain (adresse, dimensions du terrain et désignation cadastrale) ;
- L’engagement à livrer la maison dans l’état où celle-ci se trouvait au moment de la visite des acheteurs ;
- Une promesse de fournir un certification de localisation à jour ainsi qu’un titre de propriété ;
- Un accusé de réception de l'offre d'achat ;
- L’identification du vendeur et son acceptation de l’offre (si l’offre est acceptée) ;
- Les éléments inclus ou non dans le prix de vente fixé.
Autres renseignements
- La date du transfert de la propriété ;
- La date de prise de possession (le jour où les nouveaux propriétaires pourront emménager) ;
- Un engagement des deux parties à signer un acte de vente à une date fixe ou le cas échéant, avant un certain laps de temps.
L'état actuel des lieux et l'inspection préachat
Dans un premier temps, gardez en tête qu’il n’est pas anormal que l’acheteur potentiel décide de faire réaliser une inspection préachat. Suite à celle-ci, il est possible qu’il vous demande d’effectuer certains travaux avant de conclure l’offre. À ce propos, rappelons que ce ne sont pas tous les acheteurs qui souhaiteront investir du temps à rénover une maison nouvellement achetée.
Manifestement, il est tout à votre avantage d’accepter si les travaux ne sont pas de grande ampleur et qu’ils ne requièrent pas de votre part un investissement financier considérable. Toutefois, cette décision est bien évidemment à votre discrétion et, que les travaux soient dispendieux ou non, plusieurs options sont disponibles :
- Faire les travaux demandés en assumant les frais ;
- Faire les travaux sous condition de fixer un prix de vente plus élevé ;
- Refuser et risquer de ne pas vendre ;
- Refuser de faire les travaux, mais accepter de baisser le prix de vente.
Si vous souhaitez prendre les devants, il peut s’agir d’une bonne initiative que de faire réaliser une inspection prévente par un inspecteur en bâtiment. Celui-ci sera en mesure d’identifier les travaux qui devraient être effectués sur la maison avant de la mettre en vente. Ce faisant, vous minimisez les chances de devoir descendre votre prix de vente. De plus, vous évitez potentiellement de devoir rallonger le délai requis pour vendre votre maison en raison de projets de rénovation imprévus.
Maintenant, qu’en est-il des travaux que vous avez déjà effectués sur la maison? Sur ce point, il faut savoir que tout acheteur consciencieux souhaitera avoir une preuve (des factures) concernant les travaux majeurs réalisés sur la propriété.
En effet, vous n’êtes certainement pas sans savoir que des travaux non conformes ou effectués par des entrepreneurs ne détenant pas de licence valide de la RBQ peuvent entraîner beaucoup de problèmes pour un propriétaire. Voilà donc pourquoi vous devriez être enclin à acquiescer à cette demande qui n’est pas inhabituelle.
Pour ce qui est de la nécessité de fournir un certificat de localisation, il faut savoir que celui-ci doit refléter l’état actuel du bâtiment. Autrement, vous devrez en fournir un plus récent. Le document doit faire état de la réglementation municipale en vigueur, de l'ensemble des construction érigées sur la propriété et du règlement relatif au zonage.
Bien entendu, l'obtention d'un nouveau certificat de localisation sera à vos frais. Advenant que la propriété vendue soit un condo, il est recommandé de vérifier dans ses propres documents la validité du certificat de localisation dès le début du processus de vente. Notez qu'il est également possible de faire appel au syndicat de copropriété au besoin pour ce faire.
En tant que vendeur, vous devez comprendre que l’offre d’achat est effectuée sur la base de ce qui a été constaté pendant l'inspection. Ainsi, toute modification non souhaitée des lieux ou des installations qui s’y trouvent après celle-ci pourrait compromettre l’offre qui vous a été proposée. Il est donc impossible de remplacer de nouveaux luminaires par d'anciens qui traînent dans le garage après l'inspection.
Si vous souhaitez que certains éléments soient exclus de la vente, vous devez l'indiquer clairement dans l'offre d'achat.
Saviez-vous que...
Lors de la vente d'un condo, plusieurs documents sont généralement remis à l'acheteur:
- Les procès-verbaux des assemblées annuelles ou spéciales ;
- Les états financiers ;
- Les règlements de l'immeuble ;
- La déclaration de copropriété.
Autre précision très importante concernant la vente de votre condo: les frais relatifs au remboursement et à la radiation de l'hypothèque seront à vos frais. Toutefois, vous n'aurez pas à payer pour les honoraires et les frais inhérents à l'acte de vente, lesquels seront à la charge de l'acheteur.
Le versement d’un acompte pour une offre d'achat
En tant que vendeur, il vous est possible de demander à l'acheteur de verser un acompte (un dépôt de garantie) afin de prouver le sérieux de sa démarche. Toutefois, il ne s’agit pas d’une pratique courante.
Si vous décidez tout de même d'y avoir recours, sachez que le montant demandé ne devrait habituellement pas excéder 5% du prix de vente. Il est très important de savoir que cet acompte ne vous sera pas versé directement. C'est plutôt le notaire qui se chargera de le mettre dans un compte en fidéicommis, au sein duquel il sera conservé jusqu’à la publication de l’acte de vente.
Par la suite, la somme versée sera bien évidemment déduite du prix de vente convenu si la transaction a été conclue. Si pour une raison ou pour une autre la vente n’a pas lieu, l’acheteur pourra récupérer son acompte chez le notaire à moins qu'une mention n'indique clairement dans le contrat que l'acheteur y renonce advenant l'échec de la transaction.
Après l'acceptation de l'offre d'achat...
L'acheteur découvre un vice caché après la vente?
Même si la maison a passé avec succès l'étape de l'inspection, il est possible pour un acheteur de revenir contre l'ancien propriétaire advenant la découverte d'un vice caché.
La seule façon pour un propriétaire de se prémunir contre ce genre d'éventualité est de réduire la portée de la garantie contre les vices cachés et même de la retrancher. Dans cette dernière figure de cas, une mention devra indiquer explicitement que la vente est faite sans garantie et donc, aux risques et périls de l'acheteur.
Prenons tout de même soin de souligner que cette façon de faire n'est pas répandue pour des raisons évidentes, les acheteurs recherchant tout naturellement un contrat leur offrant une pleine garantie contre les vices cachés.
Vous n'avez pas tout dit?
Bien que cela soit peu courant, il arrive que certains vendeurs décident de cacher diverses informations concernant l'état de leur propriété.
Dans le cas où le fait d'avoir connaissance de celles-ci aurait pu amener l'acheteur à ne pas vouloir faire l'acquisition de la propriété, vous pourriez être poursuivi pour fausse représentation (aussi connu sous le terme de ''dol'').
Ce faisant, l'acheteur aura deux options: faire appel aux tribunaux pour annuler la vente ou bien demander un dédommagement, comme quoi on peut se brûler en jouant avec le feu!
Accepter, refuser ou faire une contre-offre?
En tant que vendeur, l’offre d’achat qui parviendra à vous sera déjà signé par l’acheteur. À ce moment, vous aurez alors la possibilité d’accepter, de refuser ou bien de faire une contre-offre. Si vous choisissez cette dernière option, vous devrez faire parvenir une nouvelle promesse d’achat modifiée au vendeur.
Cette dernière fera mention des conditions sous lesquelles vous seriez enclin à accepter la vente et à reconsidérer votre décision. Les changements pourraient inclure une augmentation du prix de vente ou bien l’exclusion de certains éléments de celui-ci.
Sachez qu’il n’y a pas à proprement parler de limites au nombre d’offres et de contre-offres qui peuvent être faites, le tout étant étroitement dépendant de la progression des négociations entre les deux parties. Rappelons que si un délai est fixé pour répondre à l'offre d'achat, il est important de le respecter.
Besoin de conseils pour cette étape? Découvrez comment négocier la vente de votre maison.
Se désister après avoir signé: est-ce possible?
Une fois que vous avez signé une offre d’achat, il vous sera presque impossible de vous désister. En effet, vous ne pourrez le faire qu’advenant deux figures de cas : l’autre partie veut également annuler la transaction ou l’annulation est provoquée par une décision judiciaire.
Hormis ces deux situations, vous devrez vendre votre propriété. Si vous ne le faites pas, vous pourriez faire face à des poursuites.
Dans le cas où vous souhaiteriez que des modifications soient effectuées à l'offre d'achat après la signature, vous pourriez le faire. Toutefois, vous devrez obtenir le consentement de l’autre partie.
Vous voulez en savoir davantage sur le processus de vente d'une propriété? Jetez un coup d'oeil sur notre Guide pratique pour la vente d'une propriété.
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