Vous avez mis votre maison en vente et venez de recevoir la l'offfre d'achat d'un acheteur? Comme tout document légal, celui-ci comporte de nombreuses informations et peut être complexe à comprendre.
Pour vous aider à clairifier le processus de vente, cet article vous donne un aperçu des renseignements qu'on retrouve typiquement dans une offre d'achat, en plus de renseignements utiles supplémentaires.
Quelles sont les informations contenues dans une offre d’achat?
Une offre d’achat est un document contractuel par lequel un acheteur manifeste son intention d’acheter une propriété. On y retrouve les renseignements suivants :
Les informations concernant l'acheteur
- L'identité de l'acheteur (nom complet, coordonnées et profession) ;
- Une déclaration confirmant sa satisfaction par rapport à l’état des lieux ou une liste des réparations à effectuer, le cas échéant ;
- L'engagement à demander un prêt hypothécaire ;
- Le prix proposé pour l’achat de la maison ;
- Les modalités du versement de l’acompte (s’il y a lieu) ;
- Une mention que l’offre est conditionnelle à la réussite de l’inspection et/ou à la vente de la propriété actuelle de l'acheteur, au besoin ;
- Une demande pour obtenir la déclaration de copropriété (si la vente concerne un condo) ;
- Le délai fixé pour accepter ou refuser l’offre (généralement entre 24 à 72 heures).
Les informations du vendeur
- Une description complète de l’immeuble et du terrain (adresse, dimensions du terrain et désignation cadastrale) ;
- L’engagement à livrer la maison dans l’état où celle-ci se trouvait au moment de la visite de l'acheteur ;
- Une promesse de fournir un certification de localisation à jour ainsi qu’un titre de propriété ;
- Un accusé de réception de l'offre d'achat ;
- L’identification du vendeur et son acceptation de l’offre (si l’offre est acceptée) ;
- Les éléments inclus ou non dans le prix de vente fixé.
Renseignements supplémentaires
- La date du transfert de la propriété ;
- La date de prise de possession (jour où les nouveaux propriétaires peuvent emménager) ;
- Un engagement des deux parties à signer un acte de vente à une date fixe ou, le cas échéant, avant un certain laps de temps.
L'offre d'achat fait souvent référence à d'autres éléments et documents essentiels au processus de vente, tels que l'inspection préachat, les preuves de réparations effectuées, le certificat de localisation et le versement d'un acompte. D'ailleurs, elle est généralement conditionnelle à l'obtention de documents ou de résultats précis. Examinons cet aspect plus en détail.
L'inspection préachat
Il n’est pas rare qu'un acheteur potentiel demande à réaliser une inspection préachat. Selon les résultats obtenus, il pourrait vous demander d’effectuer certains travaux avant de conclure l’offre. Après tout, ce ne sont pas tous les acheteurs qui souhaitent investir du temps et de l'argent pour rénover une maison nouvellement achetée.
Accepter de réaliser ces travaux est généralement dans votre meilleur intérêt lorsqu'ils sont mineurs ou qu'ils ne nécessitent pas d'investissement financier considérable. Toutefois, cette décision est à votre discrétion. Selon le coûts des travaux demandés, vous pourriez :
- Faire les travaux demandés en assumant les frais ;
- Faire les travaux sous condition de fixer un prix de vente plus élevé ;
- Refuser et risquer de ne pas vendre ;
- Refuser de faire les travaux, mais accepter de baisser le prix de vente.
Si vous souhaitez prendre les devants, il peut être une bonne idée de réaliser une inspection prévente par un inspecteur en bâtiment. Cela vous permettra d’identifier les travaux à effectuer sur la maison avant de la mettre en vente et minimiser les chances de devoir descendre votre prix de vente. Vous diminuez également les risques de rallonger les délais de transaction.
Il est aussi important de comprendre que l'offre d'achat est basée sur ce qui a été observé lors de l'inspection de l'acheteur. Toute modification apportée à la propriété ou aux installations après l'inspection pourrait compromettre l'entente.
Par exemple, remplacer les nouveaux luminaires par des anciens provenant du garage après l'inspection ne serait pas acceptable. Si vous souhaitez que certains éléments soient exclus de la vente, assurez-vous de le mentionner clairement dans l'offre d'achat.
Preuves et factures des travaux majeurs effectués
Vous avez corriger un problème signalé lors de l'inspection? Un acheteur diligent demandera probablement des preuves, comme des factures, pour tous les travaux majeurs que vous avez effectués sur la propriété.
Les travaux non conformes ou les projets réalisés par des entrepreneurs qui ne détiennent pas de licence valide peuvent créer des problèmes importants pour le propriétaire. Pour cette raison, vous ne devriez pas hésiter à répondre à cette demande, car il s'agit d'une attente courante de la part des acheteurs.
En tant que vendeur, fournir des documents pour tous les travaux effectués contribuera à prouver votre transparence et évitera d'éventuelles complications lors du processus de vente.
Le certificat de localisation
Le certificat de localisation doit refléter l’état actuel du bâtiment. Autrement, vous devrez en fournir un plus récent. Le document doit faire état de la réglementation municipale en vigueur, de l'ensemble des construction érigées sur la propriété et du règlement relatif au zonage.
Bien entendu, l'obtention d'un nouveau certificat de localisation sera à vos frais. Advenant que la propriété vendue soit un condo, il est recommandé de vérifier dans ses propres documents la validité du certificat de localisation dès le début du processus de vente. Notez qu'il est également possible de faire appel au syndicat de copropriété au besoin pour ce faire.
Le versement d’un acompte
En tant que vendeur, il vous est possible de demander à l'acheteur de verser un acompte (un dépôt de garantie) afin de prouver le sérieux de sa démarche. Toutefois, il ne s’agit pas d’une pratique courante.
Si vous décidez tout de même d'y avoir recours, sachez que le montant demandé ne devrait habituellement pas excéder 5% du prix de vente. Il est très important de savoir que cet acompte ne vous sera pas versé directement. C'est plutôt le notaire qui se chargera de le mettre dans un compte en fidéicommis, au sein duquel il sera conservé jusqu’à la publication de l’acte de vente.
Une fois la transaction complétée, la somme versée sera déduite du prix de vente convenu. Si pour une raison ou pour une autre la vente n’a pas lieu, l’acheteur pourra récupérer son acompte chez le notaire à moins qu'une mention n'indique clairement dans le contrat que l'acheteur y renonce advenant l'échec de la transaction.
Accepter, refuser ou faire une contre-offre?
En tant que vendeur, l’offre d’achat qui parviendra à vous sera déjà signé par l’acheteur. À ce moment, vous aurez alors trois options : accepter, refuser ou faire une contre-offre.
Si vous choisissez cette dernière option, vous devrez faire parvenir une nouvelle promesse d’achat modifiée au vendeur. Cette dernière fera mention des conditions sous lesquelles vous seriez enclin à accepter la vente et à reconsidérer votre décision. Les changements pourraient inclure une augmentation du prix de vente ou bien l’exclusion de certains éléments de celui-ci.
Sachez qu’il n’y a pas à proprement parler de limites au nombre d’offres et de contre-offres qui peuvent être faites, le tout étant étroitement dépendant de la progression des négociations entre les deux parties. Rappelons que si un délai est fixé pour répondre à l'offre d'achat, il est important de le respecter.
Qu'arrive-t-il si après l'acceptation de l'offre d'achat...
... l'acheteur découvre un vice caché après la vente?
Même si la maison a passé avec succès l'étape de l'inspection, il est possible pour un acheteur de poursuivre l'ancien propriétaire advenant la découverte d'un vice caché.
La seule façon pour un propriétaire de se prémunir contre ce genre d'éventualité est de réduire la portée de la garantie contre les vices cachés et même de la retrancher. Dans cette dernière figure de cas, une mention devra indiquer explicitement que la vente est faite sans garantie et donc, aux risques et périls de l'acheteur.
Prenons tout de même soin de souligner que cette façon de faire n'est pas répandue pour des raisons évidentes, les acheteurs recherchant tout naturellement un contrat leur offrant une pleine garantie contre les vices cachés.
... vous n'avez pas tout dit?
Bien que cela soit peu courant, il arrive que certains vendeurs décident de cacher diverses informations concernant l'état de leur propriété.
Dans le cas où le fait d'avoir connaissance de celles-ci aurait pu amener l'acheteur à ne pas vouloir faire l'acquisition de la propriété, vous pourriez être poursuivi pour fausse représentation (aussi connu sous le terme de ''dol'').
Ce faisant, l'acheteur aura deux options: faire appel aux tribunaux pour annuler la vente ou bien demander un dédommagement, comme quoi on peut se brûler en jouant avec le feu!
... vous souhaitez vous désister?
Une fois que vous avez signé une offre d’achat, il vous sera presque impossible de vous désister. En effet, vous ne pourrez le faire qu’advenant deux figures de cas : l’autre partie veut également annuler la transaction ou l’annulation est provoquée par une décision judiciaire.
Hormis ces deux situations, vous devrez vendre votre propriété. Si vous ne le faites pas, vous pourriez faire face à des poursuites.
Dans le cas où vous souhaiteriez que des modifications soient effectuées à l'offre d'achat après la signature, vous pourriez le faire. Toutefois, vous devrez obtenir le consentement de l’autre partie.
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