Votre hypothèque arrive à terme? Vous êtes insatisfait des conditions de votre prêt? Vous venez tout juste d’acheter votre maison et devez déjà déménager? Voilà seulement quelques situations qui peuvent donner lieu à un transfert hypothécaire.
En quoi consiste-t-il? Comment fonctionne-t-il? Quels en sont les avantages? Pouvez-vous transférer votre hypothèque à tout moment? Trouvez les réponses à ces questions et bien plus dans les paragraphes suivants.
Les 3 types de transferts hypothécaires
Lorsqu'il est question de transfert hypothécaire, on confond souvent 3 réalités toutefois bien distinctes :
- La subrogation, qui consiste à transférer de prêteur hypothécaire ;
- Le portage, qui consiste à transférer l'hypothèque existante à une autre maison ;
- L'assumation, qui consiste à transférer le prêt hypothécaire à l'acheteur de la propriété.
Avant d'entrer plus en détail dans chacune de ces options, voici un aperçu de chacune d'entre elles :
| Subrogation | Portage | Assumation | |
| C'est quoi? | Transfert de l'hypothèque d'un prêteur à un autre. | Transfert de l'hypothèque à une nouvelle propriété. | Transfert de l'hypothèque au nouvel acheteur de la maison. |
| Quand l'utiliser? | Vous êtes insatisfait de vos conditions ou de votre prêteur actuel. | Vous vendez et achetez une maison simultanément et votre taux d'intérêt est plus bas que les taux en vigueur. | Vous voulez éviter les frais de pénalité et faire profiter à l'acheteur de conditions avantageuses. |
| Quoi considérer? | Peut être plus difficile pour une hypothèque subsidiaire ou collatérale. | Souvent impossible pour une hypothèque à taux variable. | Le vendeur peut demeurer responsable du prêt. |
1. La subrogation : transférer son hypothèque à un autre prêteur
La subrogation hypothécaire consiste au fait de changer de prêteur, généralement dans le but d’améliorer vos conditions de remboursement sans modifier le montant emprunté. Ce type de transfert se fait habituellement au moment du renouvellement de votre terme.
La majorité des hypothèques au Québec ont un terme d’une durée de cinq ans. Cela signifie que, tous les cinq ans, vous pouvez renouveler votre emprunt auprès de votre créancier actuel ou changer d’institution financière. Il s’agit du moment idéal pour comparer différentes offres pour vous assurer d’avoir les modalités de remboursement les plus avantageuses possibles.
Pourquoi changer de prêteur?
Transférer votre hypothèque auprès d’un nouveau prêteur pourrait notamment vous permettre :
- D’obtenir un taux d’intérêt plus bas ;
- De modifier votre fréquence de paiement ;
- D’améliorer vos conditions de remboursement anticipé ;
- Et bien plus.
Êtes-vous satisfait de vos présentes conditions? Pourriez-vous obtenir un taux d’intérêt plus bas? Une autre banque vous offre-t-elle plus de flexibilité? Voilà seulement quelques questions à vous poser lors de vos recherches.
Rappelez-vous : rien ne vous oblige à conserver votre prêteur actuel. C’est même dans votre intérêt de magasiner et de comparer!
Comment faire un transfert d'hypothèque d'une banque à une autre?
- Comparez d’autres propositions : déterminez si celles-ci sont plus alléchantes que les modalités que vous offre votre prêteur actuel. Commencez à magasiner tôt pour avoir amplement de temps pour trouver le compromis qui vous convient le mieux.
- Soumettez une demande officielle : le nouveau prêteur hypothécaire évaluera votre requête en fonction de différents critères, tels que votre solvabilité, votre dossier de crédit et vos revenus. Une fois approuvé, vous pourrez négocier vos conditions.
- Obtenez un relevé de paiement : ce document indique notamment le montant de votre emprunt hypothécaire, la date de renouvellement et toute autre information pertinente. Vous devrez le présenter à votre nouveau créancier.
- Payez les frais reliés au transfert de votre hypothèque : ceux-ci peuvent varier d'un dossier à l'autre.
Documentation et conditions requises pour changer de prêteur
Afin de changer de prêteur hypothécaire avec succès, certains critères doivent être remplis et certains documents doivent être consultés. En effet, même si vous avez déjà fait l’acquisition de votre maison, le transfert d’un prêteur à un autre est considéré au même titre qu’un nouvel achat.
Cela signifie que vous devrez vous qualifier auprès de la nouvelle institution financière. Avant de consentir à votre demande, celle-ci regardera divers aspects de vos finances, dont votre dossier de crédit.
Vous devrez également fournir quelques documents, qui comprennent entre autres :
- Une copie de la lettre de renouvellement hypothécaire de votre prêteur actuel ;
- Une preuve de revenus de votre emploi ;
- Une attestation de propriété et d’assurance de biens ;
- Un relevé de taxes foncières ;
- Etc.
Il faut ici préciser que les critères et documents utilisés par le nouveau prêteur pour approuver votre emprunt peuvent être différents de ceux de votre créancier initial.
Frais et coûts lors du transfert
Bien que transférer votre prêt hypothécaire d’un prêteur vers un autre puisse vous offrir des avantages intéressants, il vient également avec son lot de frais à payer.
Dans certains cas, les frais à débourser pour effectuer le changement pourraient plus élevés que les économies prévues. Assurez-vous donc de bien évaluer les avantages et les inconvénients de votre décision avant de procéder au transfert.
Le montant facturé dépendra de votre situation et de votre institution financière. Voici cependant quelques exemples de frais que vous pourriez devoir payer :
- Frais de transfert : couvrent les coûts de transfert de l’hypothèque d’une banque à l’autre.
- Frais d’ouverture de dossier : couvrent l’enregistrement de la nouvelle hypothèque.
- Frais de quittance : couvrent la mainlevée et la résiliation du contrat hypothécaire en vigueur. Le montant de ces frais est généralement indiqué dans votre contrat.
- Frais d’évaluation : pour confirmer la valeur de votre propriété.
- Frais et honoraires juridiques : couvrent la rédaction et la signature des documents juridiques.
Comment éviter de payer une pénalité hypothécaire?
Il faut savoir que, pour inciter les propriétaires à transférer leur hypothèque, certains prêteurs prennent en charge ou renoncent à facturer une partie ou la totalité des frais. N’hésitez pas à discuter avec la banque de votre choix pour connaitre sa position sur le sujet.
Un conseil pour un transfert moins dispendieux : attendez que l’échéance de votre prêt soit proche. En transférant votre hypothèque avant terme, vous risquez d’accumuler inutilement des frais de pénalité de remboursement qui peuvent être très coûteux et annuler toutes les économies dont vous pourriez profiter.
2. Le portage : transférer son hypothèque à une nouvelle maison
Outre le fait de changer de prêteur pour un autre, le transfert hypothécaire réfère également au fait de déplacer votre hypothèque à une autre maison. Cette option est aussi appelée portage de l’hypothèque.
Le portage consiste à transférer les modalités du prêt lié à votre propriété actuelle vers la nouvelle demeure que vous achetez. Ces modalités comprennent :
- Le solde de l'hypothèque ;
- Le taux d’intérêt ;
- L’amortissement ;
- Les conditions de paiement ;
- Etc.
Celles-ci sont conservées et appliquées à la nouvelle habitation.
Ce type de transfert peut être avantageux lorsque vos conditions actuelles de financement sont meilleures que celles que vous obtiendriez en souscrivant un nouveau contrat.
Puis-je transférer mon prêt hypothécaire sur une autre maison?
Il est important de vous poser la question, car ce ne sont pas tous les prêteurs qui offrent cette opportunité et ce ne sont pas toutes les hypothèques qui sont transférables. En effet, pour effectuer ce type de changement, votre acte d’hypothèque doit clairement mentionner la possibilité de transfert. La plupart des hypothèques variables ne le sont pas.
De plus, il faut savoir que la période allouée est très courte. La majorité des prêteurs qui acceptent le portage n’offrent qu’entre 30 et 120 jours pour transférer, une durée limitée qui pourrait compromettre la réalisation de votre projet.
Finalement, ce type de changement peut lui aussi entrainer des frais. Informez-vous auprès de votre prêteur ou de votre courtier pour connaitre les modalités qui s’applique à votre situation.
Qu'arrive-t-il lorsque la nouvelle propriété n'est pas le même prix?
Dans les faits, il est peu probable que la nouvelle propriété que vous achetiez et sur laquelle vous souhaitez transférer votre hypothèque soit le prix exact de votre emprunt. Vous devrez certainement faire quelques ajustements supplémentaires pour adapter votre prêt à la situation.
La nouvelle propriété est plus dispendieuse que votre hypothèque actuelle? Vous pourriez alors envisager l'une de ces deux options :
- Prêt hypothécaire hybride : obtenir un prêt mixte vous permet d'avoir deux tranches hypothécaires distinctes. La première conserve son taux initial pour la durée restante du terme, alors que la seconde couvrira le besoin de financement supplémentaire selon le terme, le taux et les conditions négociées avec votre prêteur.
- Hypothèque avec taux d’intérêt pondéré : votre institution financière pourrait vous proposer un taux d'intérêt pondéré, c'est-à-dire un taux entre celui de votre hypothèque actuelle et le taux d'aujourd'hui. La durée de votre terme pourrait également être modifiée.
3. L'assumation : transférer son hypothèque à l'acheteur de sa maison
Dans certains cas, il peut être possible de transférer votre hypothèque par le biais d'un accord de prise en charge. C'est ce qu'on appelle aussi l'assumation hypothécaire.
Ce type de transfert consiste à céder votre hypothèque au nouvel acheteur de votre propriété. Celui-ci devra vous payer la différence entre le prix de vente et le solde du prêt hypothécaire assumé.
Certaines institutions financières au pays acceptent la prise en charge de l'hypothèque par un nouvel acheteur, mais pas à n’importe quelles conditions. L’acheteur devra évidemment se qualifier pour le prêt (vérification du crédit, des antécédents de remboursement, etc.), au même titre qu'un emprunt hypothécaire standard. De plus, ce ne sont pas tous les types de prêts qui peuvent être transférés ainsi.
Avantages et inconvénients de la prise en charge
La prise en charge peut être intéressante pour l'acheteur lorsque celui-ci obtient de meilleures conditions en reprenant votre hypothèque qu’en souscrivant un nouveau prêt, par exemple lorsque les taux d'intérêt en vigueur sont plus élevés que celui inscrit à votre contrat.
De votre côté, ce transfert permet de vous libérer de votre hypothèque en évitant les pénalités de remboursement ou frais onéreux.
Cette décision vient également avec son lot d’inconvénients qu’il vous faut connaitre avant de faire votre choix. Vous pourriez entre autres demeurer responsable du prêt, malgré le transfert. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre courtier ou de votre banque pour obtenir de plus amples informations à ce sujet.
Dans le cas d'une séparation
Lorsqu'un couple se sépare ou divorce, la demeure familiale devient souvent un enjeu financier majeur. L'assumation hypothécaire peut être une solution si l'un des conjoints souhaite conserver la propriété. Dans ce cas, le conjoint qui désire reprendre la maison devra assumer l’hypothèque en vigueur et, bien souvent, racheter la part de l'autre.
Cela implique que la personne qui reprend l’hypothèque devra se qualifier à nouveau auprès du prêteur, prouvant qu’elle est en mesure de supporter seule le fardeau financier. Cette approche évite la fermeture prématurée de l’hypothèque et les pénalités associées tout en permettant de maintenir les modalités existantes du prêt.
Peut-on transférer son hypothèque avant terme?
Il est possible de transférer une hypothèque avant terme, mais cette décision vient généralement avec un prix. En effet, les prêteurs imposent des pénalités de remboursement anticipé si vous effectuez un transfert avant la fin du terme. Selon votre situation, la facture pourrait être très salée!
Combien ça coûte?
Les frais de pénalité sont calculés en fonction de plusieurs facteurs, dont la différence entre le taux d'intérêt initial et les taux actuels, ainsi que le temps restant avant la fin du terme.
Selon la situation, ils peuvent totaliser plusieurs centaines à quelques milliers de dollars. C'est pourquoi il est crucial d’évaluer si les économies potentielles justifient ces coûts avant d’entamer un transfert hypothécaire.
Pour plus d'information sur votre situation spécifique, consultez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire.
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