Les transactions immobilières impliquent plusieurs décisions d'ordre financier, ainsi que divers frais associés à la transaction. Si l'on pense d’emblée aux droits de mutation, aux frais de notaire ou au coût de l’inspection préachat, il ne faudrait pas oublier les coûts impliqués par le choix d’un taux hypothécaire fixe ou variable.
Bien que l’impact financier de cette décision ne sera pas immédiat, il n’est pas sans importance. Au contraire, celui-ci se fera ressentir pendant de nombreuses années suite à la signature du contrat hypothécaire. La question qui se pose alors est la suivante : faut-il opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable?
L'hypothèque à taux d'intérêt variable
Afin de comprendre comment est calculé le taux hypothécaire variable, commençons par dire que celui-ci correspond au taux préférentiel d’une institution financière. Ce dernier est calculé à partir du taux directeur de la Banque du Canada, soit le taux auquel les institutions se prêtent de l’argent entre elles. À celui-ci, l’institution financière ajoute un pourcentage d’intérêt additionnel.
Précisons que la Banque du Canada peut décider de hausser ou de descendre son taux directeur à huit reprises au cours de l’année. Chacune de ses modifications peut affecter, de ce fait, le taux variable de votre propre hypothèque.
Quand prendre un taux variable pour votre prêt hypothécaire ?
Une hypothèque à taux variable pourrait être une bonne option pour vous si :
- Une baisse d'intérêt est prévue à court terme ;
- Vous avez une bonne tolérance aux imprévus et aux variations du marché ;
- Votre situation financière vous permet de hausser vos mensualités en cas d'augmentation des taux.
Le taux variable a aussi l'avantage d'être plus bas qu'un taux fixe.
L’impact d’une hausse ou d'une baisse du taux d’intérêt
Qu’arrive-t-il en cas de hausse du taux d’intérêt? La réponse à cette question n’est malheureusement pas aussi claire qu’on pourrait le souhaiter. En effet, il est possible que les institutions financières décident d’augmenter le taux hypothécaire ou non. Il s’agit donc d’une part d’incertitude à laquelle les propriétaires qui ont choisi l’option du taux variable doivent s’accommoder. De quelle façon se manifestera cette hausse?
Taux variable à paiement fixe
Premièrement, il faut mentionner que celle-ci n’implique pas nécessairement une fluctuation des remboursements mensuels, bien que cela puisse être le cas avec certains types de prêts. Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux variable à paiement fixe, le montant du remboursement mensuel restera le même.
En effet, la différence se reflètera plutôt au niveau de la part du remboursement consacrée au capital et de celle consacrée aux intérêts, la proportion vouée à l’un ou à l’autre étant dépendante des variations du marché. Ce faisant, si votre taux d’intérêt augmente, une plus grande part de votre remboursement mensuel sera réservée au paiement de ceux-ci, et non au capital.
Conséquemment, la période d’amortissement de votre prêt s’en trouvera prolongée, le temps requis pour vous acquitter du montant total de la dette étant plus long. Toutefois, il faut nuancer que l’impact néfaste peut être somme toute modeste si la hausse est minime (0,25%).
Toutefois, prenez garde : la situation pourrait être plus critique si votre emprunt initial est à ce point élevé qu'il ne vous laisse que peu de marge de manoeuvre en ce qui concerne la gestion de votre budget et que la hausse du taux d'intérêt est supérieure à celle précédemment mentionnée. Vous pourriez même atteindre votre taux déclencheur.
En contrepartie, une baisse du taux directeur permettra à une plus grande part du remboursement d’être consacré au capital, diminuant alors celle destinée aux intérêts. Voilà qui fera en sorte de raccourcir la période d’amortissement de votre dette, le capital étant remboursé plus rapidement.
Taux variable à paiement variable
Dans le cas d'un taux variable à paiement variable, le montant de vos mensualités fluctue selon le taux en vigueur. En cas de hausse des intérêts, votre paiement augmente également, et vice-versa. Si vous optez pour cette solution, vous devrez vous assurer que votre budget vous permet de pallier les hausses éventuelles qui pourraient se produire.
L'hypothèque à taux d'intérêt fixe
Comme son nom l’indique clairement, un taux fixe restera stable et ne sera pas affecté par les fluctuations du marché. Ce faisant, la part du remboursement mensuel destinée au capital ainsi que celle destinée aux intérêts sera identique d’un mois à l’autre.
Généralement, ceux qui font ce choix apprécient la prévisibilité qui l’accompagne, le taux d’intérêt étant fixé pour l’ensemble du terme. Voilà qui évite les mauvaises surprises et permet d’écarter du revers de la main la possibilité de voir la période d’amortissement de la dette se prolonger si le taux d’intérêt augmente. Vous savez donc à l’avance l’échéance de votre dette, ce qui vous donne l'opportunité de planifier la gestion de vos finances en conséquence.
Pourquoi choisir un taux fixe pour votre prêt hypothécaire ?
Une hypothèque à taux fixe pourrait être une bonne option pour vous si :
- Vous n'avez pas beaucoup de marge de manœuvre dans votre budget ;
- Vous préférez des paiements identiques pour toute la durée de votre terme ;
- Une hausse des intérêts est prévue à court terme.
Le taux d’intérêt descend? Vous ne pourrez pas en profiter!
Contrairement à ceux qui ont opté pour un taux variable, vous ne pourrez malheureusement pas profiter d’une baisse potentielle du taux d’intérêt. Ce faisant, impossible, donc, d’écourter la période requise pour le remboursement de votre prêt hypothécaire.
Et donc, quel est le meilleur : un taux fixe ou variable?
Comme nous l’avons illustré dans le cadre de cet article, chacune de ces options présente des avantages tout comme des inconvénients. Il n'y a pas de « meilleur choix » en soi et la décision finale vous revient. Toutefois, il faut savoir que le taux variable est généralement plus avantageux à long terme que le taux fixe.
En effet, une étude effectuée par un professeur de finance de l’Université d’York (Moshe A.Milevsly) a révélé que, sur un terme de 5 ans, ceux qui avaient opté pour un taux variable avaient payé moins d’intérêts. Sur une période de 15 ans, l’économie effectuée représenterait 40 000$ pour une hypothèque de 200 000$.
Évidemment, cela dépend aussi du taux variable actuel et du contexte économique dans lequel vous vous trouvez au moment de choisir votre taux. S'il est prévu que les taux augmentent beaucoup au cours des prochaines années, un taux fixe peut être préférable.
Opter pour un taux mixte : c'est possible?
Bien que l’on puisse avoir tendance à croire qu’il n'y a que deux options, il en existe en fait une troisième : celle de choisir la combinaison d'un taux fixe et variable dans le cadre d'un prêt hypothécaire mixte.
Effectivement, rappelons que certaines institutions financières offrent la possibilité de diviser l'hypothèque en différents termes. Voilà qui peut s’avérer être une bonne solution pour ceux qui souhaiteraient profiter à la fois des baisses ponctuelles du taux d’intérêt ainsi que de la stabilité du taux fixe. En outre, soulignons que cette stratégie mixte permet également d’atténuer l’impact des hausses du taux d’intérêt.
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