Avec la hausse importante des taux d’intérêt hypothécaires et du taux directeur de la Banque du Canada, de plus en plus de propriétaires ayant contracté une hypothèque à taux variable se rapprochent dangereusement du taux de déclenchement. Et ce n’est pas une bonne nouvelle!
Aussi appelé « taux déclencheur », « taux limite » ou trigger rate en anglais, le point de déclenchement est relativement peu connu et peu documenté à l’heure actuelle. Et ce n’est pas surprenant, puisque les taux hypothécaires ont suivi une tendance à la baisse depuis les dernières décennies.
Force est de constater que ce phénomène risque de faire de plus en plus parler de lui dans les prochains mois. Pour cette raison, nous avons rassemblé dans cet article les informations essentielles à connaitre sur le taux déclencheur. Voyons d’abord brièvement en quoi il consiste.
Qu’est-ce que le taux de déclenchement?
Le point de déclenchement survient lorsque votre paiement mensuel total ne parvient plus à payer les intérêts. Aucun capital de votre prêt n’est remboursé et le montant des intérêts est supérieur à celui de votre versement. Le taux d’intérêt correspondant à cette situation représente le taux de déclenchement.
En conséquence de cette situation, votre amortissement hypothécaire commence à augmenter. Pour compenser, votre prêteur pourrait décider d’augmenter le montant de vos paiements pour s’assurer que vous rembourserez votre emprunt à la fin de la période d’amortissement initiale.
Le taux de déclenchement ne concerne que les hypothèques à taux variable. Il n’a pas d’impact sur les prêts hypothécaires à taux fixe.
Est-ce que toutes les hypothèques à taux variables sont à risque?
Il faut savoir que ce ne sont pas tous les détenteurs d’hypothèques à taux variable qui doivent s’inquiéter. Cela dépend de votre type de paiement.
Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable :
- À paiement variable ;
- À paiement fixe (ou statique).
Dans le cas des hypothèques variables à paiement variable — aussi appelées prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) —, le paiement mensuel s’ajuste en fonction du changement de taux. Lorsque les intérêts montent, le montant du paiement augmente, et, lorsque les intérêts descendent, le paiement diminue aussi.
Ce type d’hypothèque n’est pas affectée par le taux de déclenchement. Mais l’augmentation constante des versements peut malgré tout faire très mal au portefeuille de l’emprunteur.
Les hypothèques variables à paiement fixe ou statique — aussi appelées prêts hypothécaires à taux variable (VRM) — fonctionnent quant à elles différemment. Lorsque les taux d’intérêt changent, le montant total payé chaque mois, lui, ne change pas. C’est plutôt la proportion du paiement liée au capital et aux intérêts qui fluctue.
Ainsi, lorsque les taux d’intérêt baissent, une plus grande partie du versement est accordée au remboursement du capital. À l’inverse, lorsque les taux augmentent, une plus grande proportion va au paiement des intérêts et le capital se rembourse plus lentement. Par conséquent, la période d’amortissement de l’emprunt s’allonge. C’est donc ce type de prêt qui est concerné par le taux de déclenchement.
Supposons maintenant ceci :
Votre mensualité est de 1800 $. De ce montant, 1100 $ va au paiement des intérêts et le 700 $ restant rembourse votre capital.
La hausse des taux d’intérêt augmente constamment la proportion accordée aux intérêts. Quelques mois plus tard, la totalité des 1800 $ de votre versement est allouée au paiement des intérêts. Vous avez alors atteint votre seuil limite et ne remboursez aucun capital de votre prêt. Si les taux poursuivaient leur augmentation, votre paiement ne suffirait plus à payer les intérêts dus.
Comment calculer le seuil de déclenchement?
Le taux de déclenchement est différent pour chaque détenteur d’hypothèque. Cela s’explique par le fait que le trigger rate est basé sur le montant de votre prêt, votre versement mensuel et votre taux d’intérêt.
Comment alors connaitre le vôtre? La manière la plus simple consiste à regarder votre contrat. Si vous possédez une hypothèque à taux variable à paiement fixe, votre taux déclencheur est précisé dans l’engagement initial que vous avez signé avec votre prêteur.
Il est aussi possible de calculer vous-même votre taux limite. Pour ce faire, vous devez connaitre :
- Le montant de vos versements ;
- La fréquence de paiement (nombre de paiements par année) ;
- Le solde actuellement dû.
Prenons maintenant cet exemple :
Votre paiement est de 1800 $ tous les mois. Vous faites donc 12 paiements par année. Votre solde hypothécaire est de 300 000 $. Le calcul sera donc le suivant :
1800 $ x 12 paiements / 300 000 $ x 100 = 7,2 %
Votre taux de déclenchement est donc de 7,2 %.
Faut-il s’inquiéter du taux déclencheur?
Le marché immobilier canadien a été très mouvementé depuis les derniers mois. Et même si la part et le nombre des prêts hypothécaires en souffrance au pays ont continué à diminuer en 2022 malgré des conditions difficiles, la situation demeure tendue. Plusieurs zones de vulnérabilité pourraient faire basculer le marché, dont le taux de déclenchement.
En effet, le taux de déclenchement hypothécaire des prêts à taux variable pourrait aggraver l’essoufflement du marché immobilier canadien. Il mérite donc d’être surveillé. Plus spécifiquement, il importe de garder un œil sur la proportion d’acheteurs qui approchent de cette limite.
Bien qu’il ne soit pas encore sur toutes les lèvres, le taux déclencheur a déjà attiré l’attention. Un article de La Presse révélait ainsi qu’au mois d’août 2022, 80 000 clients de la Banque Royale se trouvaient près du taux déclencheur.
Un article plus récent du Journal de Montréal, datant du 6 décembre 2023, dévoilait quant à lui que « la Banque du Canada affirme qu’environ la moitié des prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes ont atteint leur "taux déclencheur" en date d’octobre 2022 ». Ce n’est donc pas étonnant que la firme Manuvie parle d’un risque imminent pour le marché canadien.
Mais quel impact cela a-t-il sur les propriétaires? Lorsque plus de la totalité des paiements fixes d’un prêt sont consacrés aux intérêts, le prêteur peut forcer son client à augmenter son versement mensuel. Le client ne peut pas refuser.
Même s’il s’est qualifié au test de résistance, une telle augmentation peut être dure à encaisser pour l’emprunteur. Surtout dans la période inflationniste actuelle, où il doit revoir à la hausse les coûts pour tous les produits et services qu’il utilise. Cela pourrait donc causer d’importantes difficultés financières. À plus grande échelle, si plusieurs ménages canadiens se retrouvent dans cette situation, cela pourrait également créer de véritables tensions sur le marché de l’habitation.
Les taux variables plus populaires qu’avant
L’augmentation des propriétaires s’approchant de leur taux de déclenchement est d’autant plus inquiétante que les hypothèques à taux variables sont plus populaires qu’auparavant.
En effet, même si le taux fixe demeure l’option privilégiée de la majorité des ménages aux pays, des plus en plus d’acheteurs ont opté pour un prêt à taux variable depuis mai 2021. Ce graphique illustre d’ailleurs bien la situation :
Part des fonds avancés pour les prêts hypothécaires résidentiels, fixes vs variables (%)
Source : Banque du Canada, Statistique Canada, Gestion de placements Manuvie, au 29 août 2022. Les données comprennent les prêts hypothécaires assurés et non assurés.
Cet engouement pour les taux variables s’explique notamment par la hausse antérieure des taux d’intérêt fixes par rapport aux taux variables. Ces premiers étaient donc moins attrayants pour les acheteurs, si bien qu’en juin 2022, les nouveaux prêts hypothécaires étaient également répartis entre les taux fixes et les taux variables.
Que faire lorsqu’on atteint le taux déclencheur?
Les événements liés au taux de déclenchement sont un nouveau phénomène au Canada. Il est donc difficile de savoir comment les prêteurs au pays géreront ce type de situation et quelles conditions seront imposées aux emprunteurs. Celles-ci pourraient d’ailleurs varier d’un prêteur à l’autre.
Il faut savoir que les banques n’ont pas intérêt à forcer des conditions trop sévères sur leurs clients. Obliger une hausse de paiement à de nombreux consommateurs entrainerait nécessairement des défauts de paiement. Cela pourrait se transformer en véritable scénario catastrophe pour les institutions financières.
Voici toutefois les options probables qui pourraient s’offrir à vous pour redresser votre hypothèque :
- Hausse des paiements mensuels : votre prêteur pourrait augmenter vos paiements de façon marginale, pour prévenir la diminution du capital remboursé. Il pourrait aussi les hausser de manière plus importante, pour préserver la proportion initiale d’intérêts et de capital.
- Remboursement anticipé pour réduire le montant du capital : le remboursement anticipé n’est pas accessible à tous les emprunteurs. Mais, si vous en avez les moyens, cela pourrait vous permettre de réduire le solde d’hypothèque dû. Par la même occasion, vous augmenterez votre seuil de déclenchement.
- Passage à un taux fixe : cette option n’est sans doute pas optimale, compte tenu les taux élevés actuels. Mais cela vous permettrait tout de même d’avoir un paiement et un taux statique pour le reste de votre terme. Notez que si vous voulez éviter des frais de pénalités, vous devrez conserver votre prêteur actuel.
Vous approchez de votre taux de déclenchement? La meilleure solution consiste à contacter votre courtier hypothécaire ou votre prêteur de manière proactive. N’attendez pas de subir les événements. Planifier et faire quelques petits changements financiers jouera nécessairement en votre faveur.
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