Avant de commencer votre recherche immobilière, il serait pertinent d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Il s’agit d'une des premières étapes dans le processus d’achat, qui vous évitera certainement de perdre votre temps dans une recherche sans objectif.
Cette préautorisation consiste à définir les banques qui seraient prêtes à vous appuyer dans votre projet d’achat, ainsi que le montant de l’hypothèque qu’elles pourraient vous accorder. C’est le meilleur moyen de connaître votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximum que vous pourriez investir dans votre future maison!
Besoin de savoir comment obtenir une préapprobation hypothécaire? Lisez notre article.
À quoi sert une préapprobation hypothécaire?
Obtenir une préapprobation hypothécaire, c’est l’assurance de commencer votre projet d'achat du bon pied. Il faut savoir que beaucoup d’agents immobiliers exigent ce document avant d’accepter de vous faire visiter des propriétés.
D’un autre côté, cette préautorisation vous aidera certainement à vous démarquer auprès du vendeur, dans le cas où vous seriez plusieurs acheteurs intéressés par la même maison. En d’autres termes, la préqualification hypothécaire est un gage de sérieux dans le domaine de l’immobilier.
Ce document représente également une sécurité quant à votre taux hypothécaire, puisqu’elle vous permet de le bloquer durant une période donnée (en général 30 à 120 jours). Soyez rassuré, rien ne vous oblige à souscrire au prêt après avoir gelé votre taux hypothécaire. De la même manière, si celui-ci baisse, vous serez en mesure de le faire baisser également.
Comment avoir une préautorisation hypothécaire?
Envie de vous lancer et de faire une demande de préapprobation pour connaitre votre capacité d'emprunt? Voici comment.
1. Décidez par quel moyen obtenir une préautorisation hypothécaire
Étant donné que la préautorisation hypothécaire représente la première étape vers la concrétisation de votre projet immobilier, vous ne devriez pas ignorer qu’il existe deux façons pour l’obtenir.
La première consiste à magasiner soi-même les taux hypothécaires auprès des établissements financiers et à déposer un dossier dans chacune des banques. En plus d'être un processus laborieux, cela entraine aussi des risques pour votre dossier de crédit, en cas de refus.
L'autre option consiste à faire appel à un courtier hypothécaire pour magasiner les taux des établissements financiers à votre place.
Étant donné que votre courtier hypothécaire connaît parfaitement les critères de sélection de chaque prêteur, son rôle consiste également à vous encourager ou à vous dissuader de déposer votre dossier dans un établissement donné. Il s’agit donc de ne pas perdre de temps pour obtenir votre prêt hypothécaire au meilleur taux et dans les plus brefs délais.
Attention à ne pas affecter votre cote de crédit!
Saviez-vous que faire une demande de préapprobation hypothécaire par vous-même pourrait affecter négativement votre dossier de crédit? En effet, la loi canadienne impose aux établissements bancaires de signaler chaque refus.
Dans le cas où tous les prêteurs sollicités acceptent de vous signer cette préautorisation, il n’y aura aucune incidence. En revanche, si vous obtenez un ou plusieurs refus, ceci entachera votre dossier de crédit de manière inévitable.
Toutefois, ce problème ne se posera pas si vous faites appel à un courtier hypothécaire, puisque ce dernier leur communiquera uniquement vos informations bancaires, jamais votre identité. Ceci implique qu’il n’y aura aucune incidence sur votre dossier de crédit, et ce, même en cas de refus.
2. Remplissez le formulaire de demande de préapprobation hypothécaire
La deuxième étape consiste à remplir le formulaire de la demande de préqualification hypothécaire. Vous aurez donc le choix de le remplir avec votre courtier ou directement auprès d’une institution financière.
Pour ce faire, vous devrez fournir plusieurs documents prouvant :
- Votre identité ;
- Votre cote de crédit, qui se chiffre entre 300 et 900 et qui permet aux prêteurs de mesurer les risques à vous prêter de l’argent ;
- Votre situation financière (preuve d’emploi, état de vos finances, dettes, etc.) ;
- Votre mise de fonds, c'est-à-dire la somme d’argent que vous serez en mesure de verser à l’attribution d’un prêt hypothécaire.
Plus la somme de votre mise de fonds sera élevée, plus vous économisez de l’argent en intérêts.
Au Canada, la mise de fonds doit être de 5 % minimum du prix d’achat de la maison. De ce fait, si vous comptez acheter une propriété de 400 000 $, vous devrez avancer un minimum de 20 000 $.
Toutefois, une mise de fonds de 20 % sera requise pour éviter de payer les assurances, soit 80 000 $ pour ce même projet.
3. Calculez votre ratio d’endettement
Le calcul du ratio d’endettement est une étape déterminante dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. Il s’agit alors de connaître votre capacité de remboursement en fonction de votre :
- Salaire actuel mensuel, avant impôt et déductions ;
- Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire incluant le chauffage, l’électricité, l’assurance habitation, les frais de copropriété et toutes les taxes relatives ;
- Le versement mensuel pour un prêt ou une location automobile ;
- Toute autre dépense mensuelle liée à toute autre forme de financement (prêt étudiant, crédit pour des meubles ou des électros, pension alimentaire relative à un enfant, etc.).
Notez que les dépenses non génératrices d’endettement telles que la nourriture, les forfaits téléphoniques, ou les transports ne seront pas prises en compte dans le calcul de votre ratio d’endettement. Toutefois, il est vivement recommandé de les prendre en considération afin de connaître toutes les dépenses relatives à votre budget.
Votre courtier est la personne adéquate qui pourra éventuellement vous détailler l’ensemble des frais qu’il faudra couvrir avant et après avoir signé l’acte de vente (frais d’inspection du bâtiment, frais de notaire, taxe de bienvenue, etc.).
Concernant le calcul de votre ratio d’endettement, prenons cet exemple :
Un couple a un revenu brut mensuel de 4000 $, un loyer de 800 $, 200 $ en location de voiture mensuelle et 200 $ de remboursement de prêt étudiant par mois. Dans cette situation, le ratio d’endettement sera d’environ 30 %, ce qui représente un ratio plutôt bon.
Le pourcentage de ratio d'endettement est aussi connu comme étant le rapport d’amortissement total de la dette (ATD). Il ne doit pas être supérieur à 40% sous peine de compromettre votre projet d'achat immobilier.
4. Confirmez votre capacité d’emprunt et transmettez la demande
Un calcul global sera effectué relativement à votre situation financière (salaire, loyer, cote de crédit, dettes, mise de fonds, etc.). Il permettra de déterminer le montant autorisé de votre prêt hypothécaire.
Selon les résultats obtenus, votre courtier pourra vous orienter vers les prêteurs où votre dossier aura le plus de chance d’être retenu.
5. Obtenez l'approbation de la banque… ou pas
Vient ensuite le moment tant attendu où vous connaîtrez enfin les établissements bancaires qui seraient susceptibles de vous accorder une hypothèque, ainsi que le montant qu’ils pourraient vous prêter.
Il est important de savoir que chaque prêteur établit ses propres conditions et sa propre politique en matière d’hypothèque. Ainsi, il n’y a rien qui obligerait une banque à vous prêter de l’argent.
Il se peut que votre préautorisation hypothécaire soit refusée à cause d’un mauvais dossier de crédit, d’un mauvais ratio d’endettement ou de toute autre raison. Dans ce cas, votre courtier pourra vous orienter vers les autres options disponibles.
Vous pourrez par exemple décider de :
- Revoir à la baisse le montant que vous aviez prévu pour l’achat de votre maison ;
- Préparer une mise de fonds plus importante pour augmenter votre capacité d'emprunt ;
- Demander l’engagement d’un cosignataire ;
- Vous orienter vers d’autres prêteurs alternatifs.
Ces derniers pourraient éventuellement accepter votre dossier de crédit, mais avec un taux hypothécaire plus élevé au vu des risques encourus.
Attention : l’acceptation d’une préautorisation de crédit ne signifie pas nécessairement que votre dossier est définitivement accepté. En effet, différents facteurs pourraient annuler une préautorisation hypothécaire favorable comme la perte d’un emploi, un divorce ou de mauvais placements.
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