Vous rêvez de devenir propriétaire ? L’achat d’une maison est un projet emballant, mais il soulève souvent des questions, surtout sur le plan financier. Vous vous demandez combien vous pouvez emprunter pour concrétiser ce rêve?
Si le montant estimé est inférieur à ce que vous espériez, ne vous découragez pas. Il existe plusieurs stratégies simples et efficaces pour augmenter votre capacité d’emprunt hypothécaire et ainsi améliorer vos chances d’obtenir le financement nécessaire. Dans cet article, découvrez des solutions concrètes pour optimiser votre pouvoir d’achat immobilier et avancer avec confiance dans votre projet d’acquisition.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une institution financière est prête à vous prêter pour l’achat d’une propriété. Autrement dit, c’est la somme que vous pouvez emprunter dans le cadre de votre prêt hypothécaire. Ce montant est déterminé à partir de plusieurs éléments, notamment :
- Vos revenus ;
- Vos dépenses courantes ;
- Votre taux d’endettement ;
- Votre cote de crédit.
Connaître votre capacité d’emprunt dès le départ vous permet de cibler des propriétés compatibles avec votre budget, d’éviter les mauvaises surprises et de gagner du temps dans vos démarches.
Comment votre capacité d’emprunt est-elle calculée ?
Votre capacité d’emprunt est établie en fonction de votre situation financière globale. Les institutions financières analysent plusieurs critères pour évaluer votre pouvoir d’achat immobilier. Voici les principaux éléments pris en compte :
1. Vos revenus
Votre revenu familial est l’un des facteurs les plus déterminants. Plus vos revenus sont élevés, réguliers et stables, plus vous aurez accès à une capacité d’emprunt élevé. Les prêteurs considèrent différentes sources de revenus, notamment :
- Votre salaire ;
- Vos prestations de retraite ;
- Vos allocations familiales ;
- Les pensions alimentaires reçues ;
- Certaines prestations saisonnières, comme l’assurance-emploi dans un secteur cyclique.
2. Votre taux d’endettement
Votre niveau d’endettement joue un rôle majeur dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Plus vos dettes sont importantes, plus votre pouvoir d’achat immobilier diminue. Les prêteurs utilisent deux ratios clés pour mesurer votre situation :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) : il représente la part de votre revenu brut consacrée à vos frais de logement (hypothèque, taxes, chauffage, etc.).
- L’amortissement total de la dette (ATD) : il tient compte de l’ensemble de vos obligations financières, incluant vos dettes personnelles, en plus des coûts liés à votre propriété.
À titre indicatif, les seuils recommandés sont :
- ABD : maximum de 39 % du revenu brut ;
- ATD : maximum de 44 % du revenu brut.
Si ces seuils sont dépassés, la banque pourrait réduire le montant du prêt accordé ou refuser votre demande, même si vos revenus sont suffisants. Maintenir un bon équilibre entre dettes et revenus est donc essentiel pour maximiser votre capacité d’emprunt.
3. Votre dossier de crédit
Votre cote de crédit et votre historique de paiement sont des éléments clés dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Les prêteurs s’y fient pour mesurer votre fiabilité en tant qu’emprunteur.
Un bon dossier de crédit indique que vous respectez vos engagements financiers, ce qui rassure les institutions financières et augmente vos chances d’obtenir un prêt. De plus, une bonne cote peut devenir un levier pour négocier un meilleur taux d’intérêt, ce qui se traduit par des paiements mensuels plus faibles… et donc une capacité d’emprunt plus élevée.
4. Votre mise de fonds
Plus votre mise de fonds est importante par rapport au prix d’achat de la propriété, moins vous avez besoin d’emprunter. Cela réduit le niveau de risque pour la banque et augmente la probabilité qu’elle accepte votre demande. Une mise de fonds élevée permet aussi de :
- Diminuer vos paiements hypothécaires mensuels ;
- Améliorer vos ratios d’endettement ;
- Renforcer votre dossier d’emprunteur aux yeux des prêteurs.
5. Les caractéristiques du prêt hypothécaire (taux d’intérêt, amortissement, etc.)
Les modalités de votre prêt hypothécaire ont un impact direct sur vos paiements mensuels et donc sur le montant maximal que vous pouvez emprunter. Deux éléments sont particulièrement déterminants :
- Le taux d’intérêt : plus le taux est bas, plus vos paiements mensuels sont réduits. Cela libère une plus grande partie de votre revenu pour le remboursement du prêt, ce qui améliore votre capacité d’emprunt.
- La période d’amortissement : une période de remboursement plus longue diminue le montant des versements mensuels. Résultat : votre dossier semble plus équilibré aux yeux du prêteur, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage.
Simulation pour l’emprunt d’un prêt hypothécaire : une calculatrice pour vous aider
Vous vous demandez combien vous pourriez réellement emprunter? Utilisez notre calculatrice de capacité d’emprunt pour simuler différents scénarios selon votre situation financière. En quelques clics, vous obtiendrez une estimation claire et réaliste de votre pouvoir d’achat immobilier, pour mieux orienter vos démarches.
Augmenter sa limite d’emprunt : comment puis-je améliorer mon profil d’acheteur ?
Votre capacité d’emprunt actuelle ne suffit pas pour concrétiser votre projet immobilier ? Bonne nouvelle : plusieurs stratégies simples et efficaces peuvent vous aider à améliorer votre profil financier et à augmenter votre pouvoir d’achat. Voici les solutions les plus courantes à considérer avant de déposer une demande de prêt hypothécaire.
1. Réduisez votre taux d’endettement
Moins vous avez de dettes, plus votre capacité d’emprunt augmente. Avant de contracter un prêt hypothécaire, il est donc judicieux de rembourser une partie de vos dettes existantes, surtout celles à taux d’intérêt élevé. Voici quelques pistes concrètes :
- Priorisez le remboursement de vos cartes de crédit et prêts personnels à court terme, qui génèrent souvent des frais importants.
- Envisagez une consolidation de dettes pour regrouper vos paiements en un seul prêt à taux réduit.
- Évitez d’accumuler de nouvelles dettes durant la période précédant votre demande d’hypothèque.
Un taux d’endettement plus bas vous permet non seulement d’emprunter davantage, mais vous rend aussi plus attrayant aux yeux des prêteurs.
2. Diminuez vos dépenses
Réduire vos dépenses mensuelles récurrentes permet de libérer une plus grande part de votre budget, ce qui renforce votre profil financier. En diminuant vos charges fixes, vous pouvez :
- Améliorer vos ratios d’endettement ;
- Augmenter votre capacité d’épargne ;
- Démontrer une gestion responsable de vos finances.
Ces efforts témoignent de votre sérieux et peuvent influencer favorablement la décision de votre institution financière lors de l’évaluation de votre demande.
3. Améliorez votre dossier de crédit
Votre cote de crédit est un élément central dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Un bon pointage vous permet non seulement d’accéder plus facilement au financement, mais aussi de négocier un taux d’intérêt plus avantageux, ce qui diminue vos mensualités et améliore votre pouvoir d’achat. Pour renforcer votre dossier de crédit, adoptez les bonnes pratiques suivantes :
- Payez toutes vos factures à temps, y compris les cartes de crédit, les prêts et les services publics.
- Réduisez votre taux d’utilisation du crédit, idéalement sous la barre des 30 % de la limite autorisée.
- Surveillez votre dossier de crédit régulièrement, afin de repérer et corriger toute erreur qui pourrait nuire à votre profil.
Est-ce que 700 est une bonne cote de crédit pour l’achat d’une maison ?
Oui, une cote de 700 est généralement considérée comme bonne au Québec. Elle permet d’obtenir un financement hypothécaire dans de bonnes conditions, bien qu’un pointage plus élevé puisse offrir encore de meilleures conditions de prêt.
4. Augmentez le montant de votre mise de fonds
Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous avez besoin d’emprunter, ce qui réduit vos mensualités et améliore vos ratios d’endettement. En effet, votre mise de fonds peut avoir un impact significatif sur votre capacité d’emprunt.
En démontrant votre capacité à épargner et à investir dans votre projet, vous envoyez également un signal positif à votre institution financière, qui sera plus encline à vous accorder le prêt souhaité.
5. Prolongez votre période d’amortissement
Opter pour une période d’amortissement plus longue, par exemple 25 ans plutôt que 20, peut vous permettre de réduire le montant de vos versements mensuels. Ce recul dans le temps vous donne une plus grande flexibilité budgétaire et augmente, par conséquent, votre capacité d’emprunt.
Attention : même si cela peut être une option intéressante peut faciliter l’approbation de votre prêt, elle comporte aussi un inconvénient important. Plus la période d’amortissement est longue, plus le coût total en intérêts sera élevé sur la durée du prêt.
Et si votre capacité d’emprunt reste insuffisante ?
Malgré tous vos efforts, il se peut que votre capacité d’emprunt demeure en deçà du montant requis pour acheter la propriété souhaitée. Dans ce cas, la meilleure option est souvent de réévaluer votre budget à la baisse. En choisissant une maison plus abordable, vous réduisez le montant à emprunter, ce qui :
- Augmente vos chances d’être approuvé par votre prêteur ;
- Vous permet de respecter vos engagements financiers plus facilement ;
- Vous laisse une marge de manœuvre pour faire face aux imprévus et frais associés à la vie de propriétaire.
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