Qu'il s'agisse d'un investissement locatif ou de l'achat d'une résidence principale, l'obtention du prêt hypothécaire reste généralement une étape incontournable par laquelle passer.
Savez-vous toutefois comment est déterminée votre capacité d'emprunt ? Plus largement, avez-vous connaissance des revenus et dépenses pris en compte pour un prêt hypothécaire ?
Nous levons le voile.
Comment est déterminée la capacité d'emprunt ?
D’abord, il faut savoir que votre demande de prêt hypothécaire est effectuée auprès d'un courtier hypothécaire, d’une banque ou d'une institution financière habilitée. Ces organismes vont alors se fier à certains critères pour déterminer la capacité d'emprunt pour votre projet d'investissement.
- La cote de crédit : reflète votre capacité à gérer vos finances au quotidien;
- La mise de fonds : prouve votre sérieux et peut faciliter l'obtention du prêt en cas de cote de crédit plus faible;
- Votre taux d'endettement actuel : peut correspondre au remboursement d'un autre prêt hypothécaire, automobile, etc;
- Vos sources de revenus : votre stabilité professionnelle se révèle être ici un précieux atout.
Qu'est-ce que le taux de qualification hypothécaire ?
Une fois tous ces éléments retenus, l'institution financière effectue une simulation, incluant le taux de qualification hypothécaire à son calcul.
Cette prévision prévoit un taux d'intérêt plus haut que celui qui vous sera accordé et permet de garantir votre capacité à bien rembourser le prêt, même en cas de hausse des taux.
Quelles ressources sont prises en compte dans le calcul de la capacité de financement ?
Parmi ces différentes ressources financières, le salaire provenant d'un emploi stable occupe évidemment une place prépondérante. Toutefois, d'autres types d'emplois et ressources peuvent également être éligibles :
- Salaire : vous devrez communiquer vos fiches de paie.
- Revenus d’entreprise et ceux de travailleur autonome : fournir une moyenne des 2 dernières années et une preuve d’impôt.
- Revenus de retraite : preuves de dépôt de prestation dans le compte de banque.
- Allocation de congé maternité/paternité : lettre de confirmation mentionnant une date de retour au travail.
- Pension alimentaire : copie du jugement ou de toute autre entente convenue, accompagnée d'une preuve de montant.
- Revenus d’invalidité temporaire et permanente : preuve d’invalidité et lettre de confirmation mentionnant une date de retour au travail, si invalidité temporaire.
- Allocation liée au chômage saisonnier : occuper l'emploi depuis au moins 2 ans, avec preuve de retour au travail.
- Revenus variables ou sans heures garanties : moyenne des 2 dernières années, avec preuve d’impôt.
Est-ce que les revenus locatifs sont pris en compte ?
Les revenus locatifs peuvent être comptabilisés dans le calcul du prêt hypothécaire. Toutefois, le prêteur tient compte du fait que ces ressources peuvent varier dans le temps à cause de certaines imprévus : vacance locative, impayés de loyers, réalisation de travaux etc. D'une manière générale, 70 % de ces revenus sont retenus dans le calcul de votre capacité d'emprunt.
Calculer vos dépenses
En parallèle de vos revenus, il est important de dresser un bilan de vos dépenses en vue de l'obtention d'un prêt :
- Les dépenses à court terme vouées à disparaître : remboursement d'emprunt automobile, fin de paiement de pension alimentaire, etc;
- Celles susceptibles, au contraire, d'intervenir prochainement : planification d'un voyage, arrivée d'un enfant, frais de réparation automobile.
Le second point est primordial, puisque le prêteur hypothécaire ne peut prévoir pour vous l'arrivée de nouvelles dépenses dans votre vie. Ce travail d'anticipation vous permet d'intégrer ces futurs frais aux prévisions liées à votre remboursement hypothécaire.
Prévoir les frais en lien avec l'hypothèque
Grâce à son expertise, le conseiller peut en revanche vous exposer les dépenses en lien avec votre futur prêt, savoir :
- Le remboursement du capital;
- Des intérêts;
- Le paiement de l'impôt foncier;
- Les frais de copropriété.
Ces éléments peuvent d'ailleurs faire la différence avant de choisir votre prêt auprès d'un courtier hypothécaire.
Prendre connaissance de vos ratios d'endettement (ABD/ATD)
Ensuite, l'institution financière en charge de votre dossier de crédit va tenir compte des revenus et de toutes les dépenses, connues ou à prévoir, que vous lui aurez communiqué.
Ces éléments vont lui permettre de définir votre ratio d'endettement. Il fournira un indicatif fiable, dans l'optique de l'obtention d'un emprunt vous permettant de continuer à assumer vos dépenses courantes.
On distingue ainsi 2 types de ratios d'endettement :
- L'amortissement brut de la dette (ABD) : ne doit pas dépasser plus de 32% de votre revenu annuel brut pour vos frais de logement;
- L'amortissement total de la dette (ATD) : fournit un indicatif sur le revenu brut annuel qu'il vous faut pour couvrir les versements relatifs à toutes vos dépenses.
Avec ce type de calculs, le prêteur hypothécaire s'assure qu'il vous reste suffisamment d'argent pour subvenir à vos dépenses courantes.
Comment optimiser votre capacité d'emprunt ?
Il est toutefois possible que votre ratio d'endettement n'entre pas dans les clous pour l'obtention de l'emprunt souhaité. La première solution consiste alors à revoir votre budget à la baisse pour votre projet d'investissement.
La seconde option d'optimiser certaines de vos habitudes de consommation pour acquérir la maison de vos rêves. Cela peut par exemple passer par un achat de vêtements moins conséquent ou des sorties au restaurant moins fréquentes pour rééquilibrer vos finances.
Quel revenu pour acheter une maison ?
Nombreuses sont les personnes à se demander s'il faut un revenu exact pour être en capacité d'acheter une maison. Pour y répondre, sachez qu'il n'y a pas de somme précise à rassembler puisque plusieurs autres facteurs peuvent influencer la réalisation de cet objectif :
- Planifiez-vous d'acheter seul ou à deux ? Le fait d'emprunter avec votre conjoint vous permet d'ambitionner une somme prêtée plus élevée et maximise donc vos chances d'acheter une maison.
- Dans quelle ville vivez-vous ? Un salaire donné ne vous permettra pas d'acheter un logement équivalent si vous vivez à Montréal ou dans une ville en périphérie.
Vous en saurez véritablement davantage une fois que votre interlocuteur vous aura communiqué le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre. Cette étape peut justement être préparée en amont par un professionnel. Un courtier hypothécaire pourra ainsi vous accompagner dans votre demande de prêt et répondre à toutes vos interrogations.
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