Guide pratique pour la vente d'une propriété

La vente d’une propriété n’est pas toujours facile. Que ce soit pour rassembler les documents nécessaires, trouver des acheteurs potentiels, ou gérer les visites, beaucoup se retrouvent perdus dans le processus. Ceci est d’autant plus vrai pour les personnes qui en sont à leur première vente immobilière.

Pour vendre un bien rapidement, il est indispensable de s’entourer de professionnels qualifiés et experts dans leur domaine. En étant bien accompagné, vous êtes sûr de faire les meilleurs choix.

Nous avons divisé ce guide en 10 principales étapes indissociables à la vente d’une propriété. Notre objectif étant de vous orienter clairement et simplement sur chacune des démarches à entreprendre.  

Pour mieux vous accompagner dans le processus de vente, nous avons mis en place la plateforme XpertSource.com. Notre réseau se compose de nombreux courtiers immobiliers, courtiers hypothécaires, inspecteurs en bâtiment, évaluateurs et notaires prêts à vous guider dans chaque étape. En nous parlant de votre projet de vente immobilière, nous vous trouverons gratuitement des experts adaptés à vos besoins.

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Déterminer les bonnes raisons de vendre sa maison

Une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il vous sera très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Il est donc important d’être certain de sa décision avant de mettre son bien en vente.

Les raisons de vendre une maison sont propres à chacun. Toutefois, voici deux principaux points qui peuvent représenter de bonnes raisons de vendre :

Le changement

Il s’agit de l’une des principales raisons pour lesquelles un particulier décide de vendre son bien. Certains vendent pour acheter une propriété plus grande ou plus petite. D’autres veulent changer de quartier pour vivre dans un endroit plus calme ou plus dynamique. D’autres encore vendent pour des raisons personnelles ou professionnelles.

De nombreuses personnes ont renoncé à leur propriété pour toutes les contraintes et les responsabilités que cela engage. En devenant locataire, ils économisent le temps consacré à l’entretien d’une maison ainsi que les frais qui s’y rattachent.

Par ailleurs, beaucoup de personnes âgées doivent vendre leur maison car elles n’arrivent plus à s’en occuper, ou parce qu’elle n’est plus adaptée à leur condition. Plusieurs d’entre elles décident de vendre, pour couvrir leurs frais en maison pour personnes âgées.

Les finances

Aujourd’hui au Québec, une propriété vaut quelques centaines de milliers de dollars. Vendre un bien immobilier représente alors le meilleur moyen de rassembler rapidement des liquidités pour financer des projets personnels ou professionnels, comme la création d’une entreprise ou n’importe quel autre projet. Il faut dire que les banques seront beaucoup plus enjouées à l’idée de financer un client qui se présente avec un bon apport personnel.

Puisque de nombreux quartiers ont pris de la valeur dans les dernières années, certains vendent pour profiter de la hausse du marché. C’est souvent le cas des personnes qui héritent d’un bien immobilier.

Vous l’aurez compris, les raisons de vendre sont assez nombreuses et diversifiées. L’essentiel sera de prendre le temps de réfléchir et de déterminer si vous faites réellement le bon choix dépendamment de votre situation. Nombreux sont les professionnels qui peuvent vous conseiller et vous aider à prendre les bonnes décisions (courtier immobilier, conseiller financier, avocat, notaire).

ÉTAPE 1 : Mettre en valeur la propriété

Si vous pensiez vendre votre propriété sans y apporter le moindre changement, mieux vaut oublier cette idée ! Même si vous trouvez votre maison convenable, sachez qu’il est toujours possible de faire mieux. L’objectif étant de sortir du lot, en démontrant les atouts de votre bien immobilier.

Pour vendre rapidement, votre maison doit être mise en valeur, autant sur les photos que durant les visites. L’idéal serait de prévoir un petit budget pour au moins rafraîchir la peinture des murs, remplacer les meubles usés, ou même changer les rideaux. Pour ce qui de l’aspect extérieur de votre propriété, pensez à rafraîchir la façade, tondre la pelouse et tailler les arbustes. Croyez-le ou non, ces petites attentions font toute la différence.

Que vous ayez choisi de vendre seul ou accompagné d’un courtier immobilier, il serait intéressant d’engager un photographe professionnel pour avoir des photos de qualité. D’ailleurs, beaucoup de courtiers incluent ce type de service dans leur contrat de courtage afin d’optimiser leurs chances de trouver preneur rapidement.  

Bon à savoir

Pour attirer les acheteurs, il est indispensable de soigner votre décoration intérieure en privilégiant une ambiance assez neutre. Il s'agit d'ailleurs d'un des principes de base du home staging. Prenez soin de retirer toutes les décorations excentriques qui ne sont pas forcément au goût de tout le monde. L’acheteur doit pouvoir s’imaginer chez lui sans trop de difficultés.

ÉTAPE 2 : Faire une inspection pré-vente

En faisant inspecter la propriété par un professionnel, vous êtes assuré de vendre une maison en bon état à votre acheteur. L’inspection pré-vente consiste à analyser les composantes visibles et facilement accessibles des différents systèmes de la maison (plomberie, chauffage, toiture, isolation) afin de détecter les éventuels problèmes et vices cachés. Elle permet également de prendre connaissance des problèmes existants et de les corriger rapidement.

Faire inspecter sa maison par un professionnel représente le meilleur moyen de se prémunir contre une éventuelle poursuite après la vente de la propriété. Documents à l’appui, il vous sera plus facile de prouver que le problème en question n’a pas été décelé au moment de l’inspection du bâtiment.

De son côté, l’acheteur pourra également mandater un professionnel pour l’inspection pré-achat afin de s’assurer de l’état de la maison avant de l’acheter. Cette étape arrive généralement après la signature de la promesse d’achat.

ÉTAPE 3 : Évaluer la maison

Votre propriété a certainement pris de la valeur depuis le jour où vous l’avez achetée, en particulier si vous avez fait des rénovations. Le meilleur moyen de connaître sa valeur réelle serait certainement de mandater un évaluateur certifié.

En faisant appel à un évaluateur reconnu par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), vous êtes assuré d’obtenir l’information exacte concernant la valeur marchande de votre propriété. Cet expert en immobilier vous fournit un avis neutre et impartial, étant donné qu’il n’a aucun intérêt dans la vente de votre propriété.  

L’évaluateur va d’abord réaliser une visite dans votre maison afin d’en examiner les composantes. L’ensemble des informations collectées serviront à donner une estimation du prix de la maison, dépendamment de son état général, son emplacement, sa superficie et ses équipements.

Le travail de l’évaluateur consiste notamment à établir une liste des maisons comparables récemment vendues à proximité. Il va également à comparer l’offre et la demande dans votre secteur résidentiel.

ÉTAPE 4 : Obtenir un certificat de localisation

Le certificat de localisation est un document qui témoigne de la condition actuelle d’un bien immobilier par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements qui peuvent l’affecter. Dans ce rapport, il sera notamment question des dimensions de la bâtisse, de la piscine, du revêtement extérieur, des portes et fenêtres, entre autres.  

L’ensemble des éléments doit rester inchangé depuis que l’arpenteur-géomètre vous aura remis le certificat de localisation. Si vous comptez rénover avant de vendre votre maison, assurez-vous de faire les travaux de rénovation AVANT de mandater un l’arpenteur-géomètre.

Il est important de mentionner que seul un arpenteur-géomètre, membre de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) est habilité à effectuer des travaux officiels d'arpentage et à vous fournir un certificat de localisation.

Bon à savoir

En principe, le certificat de localisation reste inchangé tant qu’il reflète l’état actuel du bien immobilier. Toutefois, la pratique veut que les certificats soient valides pour environ dix ans. Votre notaire pourra clairement déterminer si votre certificat de localisation est toujours valable ou pas.

ÉTAPE 5 : Rassembler les documents nécessaires

À partir du moment où la maison est placée sur le marché, les acheteurs potentiels peuvent très vite faire leur apparition. Il est donc indispensable d’avoir en sa possession les documents requis, et ce, dès les premières visites, car certains sont assez longs à obtenir. Parmi ces documents on retrouve: 

• Rapport de l’inspection pré-vente.
• Relevé des taxes scolaires et municipales.
• Déclaration de copropriété dans le cas d’un condo.
• Rapport d’évaluation fourni par un évaluateur agréé.
• Factures d’électricité, de gaz, assurance habitation, etc.
• Certificat de localisation fourni par l’arpenteur-géomètre.
• Factures des travaux de rénovation effectués au fil des ans.
• Contrat d’achat prouvant que vous êtes le propriétaire de l’immeuble.

ÉTAPE 6 : Effectuer la mise en marché

Certaines personnes décident de se charger par eux-mêmes de la mise en marché de leur maison. D’autres, en revanche, font appel à des courtiers immobiliers, moyennant une commission (uniquement si le bien est vendu). Votre choix dépendra clairement du temps que vous pouvez accorder à la vente de votre propriété.

Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), 7 transactions sur 10 s’effectuent par le biais d’un courtier immobilier au Québec. Et pour cause, les avantages à faire appel à un professionnel pour vendre sa maison sont nombreux :

• Économiser un temps considérable (mise en marché, réponse aux demandes d’informations, gestion et planification des visites)
• Avoir l’esprit tranquille durant tout le processus de vente
• Obtenir des conseils avisés d’un expert en immobilier (en particulier si vous recevez plusieurs offres d’achat et que vous devez miser sur le bon acheteur)
• Être accompagné par un professionnel doté de grandes capacités de négociation et de persuasion
• Savoir cibler la clientèle qui sera intéressée par votre bien immobilier
• S’assurer d’avoir une surenchère pour les biens particulièrement rares et recherchés
• Obtenir une plus grande visibilité pour votre propriété (panneau de vente, publicité sur le web et sur les médias sociaux)
• Trouver rapidement des acheteurs sérieux pour effectuer des visites
• Être protégé par Loi sur le courtage immobilier (à condition de faire appel à un courtier faisant partie de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

Le saviez-vous ?

Les termes d’un contrat de courtage peuvent varier d’un courtier à un autre. Certains vous offrent la possibilité de ne pas leur octroyer de commission si vous parvenez à vendre la propriété par vous-même. D’autres vous permettent de changer de courtier en cours de route, si celui-ci ne répond pas à vos besoins. Pour en savoir plus, consultez notre article consacré aux contrats de courtage.

ÉTAPE 7 : Gérer les visites

Dans le cas où vous faites appel à un courtier immobilier, vous n’aurez rien à faire à cette étape à part ranger les lieux pour qu’ils soient présentables. Il est conseillé de sortir faire un tour durant les visites, pour permettre aux visiteurs d’être parfaitement à l’aise. Faites confiance à votre courtier, il saura très bien mettre en avant les atouts de votre propriété.

Si vous gérez les visites par vous-même, prévoyez 30 à 60 minutes pour chacune des visites. Les visiteurs vont certainement vous poser une multitude de questions pour déterminer si le bien correspond à leurs besoins. Profitez de ce moment d’échange pour évaluer le sérieux de chaque candidat.

Il se peut que les questions portent sur la consommation énergétique de la maison, l’assurance habitation, ou les taxes municipales. Dans ce cas, il est important d’avoir à portée de main les documents relatifs à ces informations

Les premières visites sont souvent déterminantes. Si vous ne constatez aucun résultat après plusieurs visites, il faudrait peut-être songer à contacter un courtier immobilier pour vendre votre bien rapidement.

Bon à savoir

Si votre propriété abrite des animaux, assurez-vous que la litière soit parfaitement propre et qu’il n’y ait aucune mauvaise odeur. Et veillez à ce qu’ils soient dehors au moment des visites, car tout le monde n’est pas forcément à l’aise avec les animaux, aussi adorables soient-ils.

ÉTAPE 8 : Choisir son acheteur

Il est probable que plusieurs acheteurs se montrent intéressés après leur visite, mais encore faut-il qu’ils soient sérieux. De par son expérience, un courtier immobilier reconnaîtra facilement les candidats sur lesquels il faut s’attarder. Le but étant de leur démontrer rapidement votre intérêt, avant qu’ils ne fassent une proposition à un autre vendeur.

Les acheteurs munis d’une pré-approbation hypothécaire sont les plus intéressants. Ceci démontre qu’ils ont déjà commencé les démarches pour obtenir un prêt hypothécaire et qu’ils connaissent déjà le montant que la banque pourra leur accorder. Il faut savoir que de plus en plus de courtiers exigent une pré-approbation hypothécaire avant d’accepter de faire visiter un bien immobilier.

À quoi reconnait-on un bon candidat ? Il :

• Pose des questions durant la visite
• Dispose d’une pré-approbation hypothécaire
• Cherche à acheter rapidement
• Vient de vendre sa maison
• Revient vers vous dans les 24 à 48h après la visite
• Demande une seconde visite
• S’est renseigné sur le quartier
• A visité d’autres maisons dans le secteur

Important à savoir

Après avoir fait visiter votre bien, il se peut que plusieurs personnes vous déposent une offre d’achat. Dans ce cas, il est indispensable de savoir miser sur le bon candidat dépendamment de la solidité de son dossier.

ÉTAPE 9 : Accepter une offre d’achat

Pour vous démontrer son intérêt, l’acheteur vous fera une offre d’achat (ou «promesse d’achat»). Ce document comporte le prix qu’il vous propose pour l’achat de la maison et diverses conditions relatives à la transaction immobilière. Vous aurez le choix entre accepter, refuser ou faire une contre-offre.

Si le prix proposé par l’acheteur est inférieur à ce que vous demandez, votre courtier immobilier pourra vous aider à prendre la bonne décision. Dépendamment de la situation, il pourrait vous recommander de saisir l’occasion, ou d’attendre d’avoir un acheteur qui vous proposera davantage. En étant épaulé par un courtier expérimenté, vous profitez des conseils avisés d’un expert connaissant parfaitement le marché immobilier dans votre secteur.

Accepter une offre d’achat signifie que vous-vous engagez à vendre la maison à votre acheteur selon les termes qui y sont mentionnés. Il ne sera plus possible de revenir en arrière ni pour vous, ni pour votre acheteur, à moins de décider d’un commun accord.

ÉTAPE 10 : Conclure la transaction chez le notaire

La signature de l’acte de vente chez le notaire représente l’ultime étape durant laquelle vous vendez officiellement votre bien. Il revient à l’acheteur de choisir le notaire et de régler ses honoraires. Ce dernier entrera en contact avec vous ou votre courtier immobilier pour vous indiquer la procédure à suivre.

Le notaire agit en tant qu’officier public reconnu par l’État, pour qui le droit de l’immobilier n’a aucun secret. Il est soumis à de nombreuses obligations légales et règlementaires qui régissent la profession. D’ailleurs, les documents qu’il rédige possèdent un caractère authentique et font foi devant les tribunaux.

Le rôle du notaire consiste à vous éviter les mauvaises surprises lors de la vente de la maison. Il veille à la conformité des documents qui lui sont présentés et s’assure de gérer les sommes d’argent qui lui sont confiées pour la vente du bien immobilier.

Les frais à prévoir lors de la vente d'une maison

1- Photographe immobilier : un photographe professionnel vous fournira des photos de qualité pour mettre en valeur les atouts de votre maison. Pour ce service, comptez environ 200$ pour une séance d’une heure (incluant les photos retouchées). Beaucoup de courtiers immobiliers offrent ce service gratuitement.

2- Designer d’intérieur : si votre intérieur n’est pas mis en valeur et que vous n’avez pas le temps ou le goût de vous en charger, la solution serait certainement de mandater un designer d’intérieur. Pour un tarif horaire de 60 à 150$, ce professionnel de la décoration pourra transformer votre intérieur pour attirer les acheteurs potentiels.

3- Évaluateur : dépendamment de l’expérience de votre évaluateur agréé, le prix pour évaluer une propriété varie entre 300$ et 500$. Il s’agit du meilleur moyen de connaître la valeur réelle de votre maison avant de fixer un prix de vente.

4- Inspecteur en bâtiment : comptez entre 250$ et 400$ pour un condo et entre 450$ et 550$ pour une maison individuelle. Les prix grimpent à 625$ pour un duplex, 700$ pour un triplex à trois étages et peuvent atteindre les 1000$ pour une plus grande propriété.

5- Arpenteur-géomètre : le prix pour un certificat de localisation est fixé à 1260$ par l’Ordre des Arpenteurs-géomètres du Québec (OAQG). Toutefois, chaque professionnel est libre d’avoir son propre tarif.

6- Courtier immobilier : la commission d’un courtier immobilier se situe entre 4% et 7% du prix de vente de la maison. Cette commission sera partagée avec le courtier de l’acheteur (s’il y a lieu). Le reste de la somme servira à couvrir les frais relatifs à la vente de votre bien (photos, annonces, publicité) ainsi que les heures passées à travailler sur la vente de la maison.

Rénover pour mieux vendre

Pour être assuré de vendre rapidement, il serait judicieux de procéder à quelques travaux de rénovation si votre maison est relativement ancienne. Il s’agit non seulement d’attirer les acheteurs, mais également d’augmenter la plus-value de la maison pour la vendre au meilleur prix. Le coût des travaux sera vite rentabilisé après la vente.

Les travaux de rénovations pourraient servir à moderniser la salle de bain, à réaménager la cuisine, ou même à refaire les planchers, l’important étant de savoir définir les priorités. Si vous avez un projet de rénovation en tête, il est indispensable de demander des soumissions auprès des entrepreneurs en rénovation. En comparant les différents soumissionnaires, vous êtes sûr d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

Veillez à ce que les travaux se terminent avant la mise en vente, car personne n’aimerait visiter une maison en chantier. Prévoyez un délai conséquent entre la fin des travaux et le début des visites. Il faut savoir que les retards et les imprévus sont monnaie courante dans le domaine de la rénovation.  

Les pièges à éviter lorsqu'on vend une propriété

1- Même s’il n’est pas régi par un ordre professionnel, votre inspecteur en bâtiment doit impérativement posséder une assurance couvrant les erreurs et omissions en inspection de bâtiments.

2- L’expert chargé d’évaluer votre propriété doit obligatoirement faire partie de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

3- L’expert chargé de vous fournir un certificat de localisation doit obligatoirement faire partie de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ)

4- Quelles que soient les conditions mentionnées par votre courtier (à l’oral), il est indispensable de consulter en détail votre contrat de courtage avant de le signer. S’il comporte des termes qui ne vous paraissent pas très clairs, demandez à votre courtier de vous les expliquer.

5- Assurez-vous de faire appel à un courtier possédant un permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Autrement, vous ne serez pas protégé par la Loi sur le courtage immobilier en cas de problème.

6- La Loi sur le courtage immobilier vous permet de résilier un contrat de courtage dans les 3 jours suivant le jour où vous recevez le document, et ce, sans avoir à vous justifier. C’est ce qu’on appelle le droit de dédit.

7- Veillez à choisir un courtier immobilier qui connaisse parfaitement votre secteur résidentiel. Assurez-vous qu’il ait déjà opéré plusieurs transactions immobilières dans votre quartier.  

8- Prenez soin de fixer un prix réaliste lors de la mise en marché pour ne pas faire fuir les acheteurs.

9- Si plusieurs acheteurs sont intéressés, prenez soin d’évaluer chacune des offres. Vous aurez un court laps de temps (24 à 72 heures) pour miser sur le bon candidat. Une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. 

10- Pour vous assurer que la vente se fasse en bonne et due forme, il est indispensable de passer par un notaire afin d’officialiser la transaction immobilière.

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