L’achat d’une propriété est l’un des projets les plus importants qu’une personne puisse entreprendre. Pour beaucoup, c’est aussi l’un des plus complexes : constituer sa mise de fonds, obtenir une préapprobation hypothécaire, faire une offre d’achat… Les étapes sont nombreuses et les décisions sont déterminantes.
Que ce soit pour un premier achat ou un déménagement, bien comprendre le processus permet d’aborder chaque étape avec confiance et d’éviter les erreurs coûteuses.
Ce guide pratique présente les 11 étapes clés de l’achat d’une propriété au Québec, des premières réflexions jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
En bref
- Avant de se lancer, il est essentiel de clarifier son projet d’achat : type de propriété recherché, secteur visé et échéancier réaliste.
- Une bonne préparation financière passe par l’évaluation de sa situation, la constitution d’une mise de fonds et l’obtention d’une préapprobation hypothécaire.
- Le courtier immobilier et le courtier hypothécaire sont deux alliés incontournables dans le processus d’achat et leurs services sont gratuits pour l’acheteur.
- L’inspection préachat, bien qu’optionnelle, est fortement recommandée : sans elle, l’acheteur perd tout levier en cas de problème découvert après la prise de possession.
- En plus du prix d’achat, il faut prévoir entre 2 % et 5 % en frais supplémentaires : notaire, inspection, taxe de bienvenue, déménagement et autres dépenses connexes.
Étape 1 — Déterminer son projet d’achat
Avant de consulter un professionnel ou de visiter des propriétés, il est nécessaire de prendre le temps de clarifier votre projet. Cette réflexion en amont permet d’orienter vos démarches plus efficacement et d’éviter de perdre du temps.
Voici quelques questions essentielles à vous poser :
- Quel type de propriété recherchez-vous ? Maison unifamiliale, jumelée, condo, plex ? Chaque option comporte ses avantages et ses contraintes, tant sur le plan financier que sur le plan pratique.
- Cherchez-vous à acheter une propriété neuve ou déjà sur le marché ? Une propriété neuve offre l’avantage d’être construite selon vos goûts, mais elle est assujettie à la TPS et la TVQ, ce qui représente des frais supplémentaires importants.
- Quels sont vos critères non négociables et ceux qui sont souhaités ? Nombre de chambre, cour, garage, proximité des écoles : certains éléments sont essentiels, d’autres sont des atouts appréciables, mais pas indispensables. Distinguer les deux vous aidera à prendre des décisions plus rapides et plus éclairées lors des visites.
- Dans quel secteur souhaitez-vous vous établir ? La proximité des écoles, du travail, des services et de la famille sont des critères qui varient d’une personne à l’autre, mais qui influencent directement la qualité de vie au quotidien.
- Quand souhaitez-vous acheter ? Déterminer une période cible, que ce soit dans 3 mois ou dans un an, permet de planifier vos démarches au bon rythme et de ne pas vous retrouver à prendre des décisions sous pression.
- Achetez-vous seul ou à deux ? Votre situation personnelle influence directement votre capacité d’emprunt, le budget disponible et les besoins en termes d’espace et de localisation.
En répondant à ces questions dès le départ, vous posez des bases solides pour votre projet et abordez chaque étape avec une vision claire ce que vous recherchez.
Étape 2 — Évaluer sa situation financière
Avant de vous lancer dans les démarches hypothécaires, il est essentiel de dresser un portrait honnête de votre situation financière. Voici quatre actions concrètes pour bien évaluer où vous en êtes.
Établir son budget mensuel
Avant de savoir combien un prêteur est prêt à vous accorder, il est important de déterminer combien vous êtes à l’aise de payer chaque mois. Dresser un portrait complet de ses dépenses mensuelles (épicerie, transport, loisirs, épargne, assurances) permet de cibler un versement hypothécaire réaliste avec lequel vous vous sentirez à l’aise sur le long terme.
Vérifier son dossier de crédit
C’est l’un des premiers éléments qu’un prêteur consultera. Il reflète votre historique de remboursement et votre capacité à gérer les dettes. Un bon dossier ouvre la porte à de meilleures conditions hypothécaires. Si le vôtre laisse à désirer, il peut être judicieux de le redresser avant de déposer une demande.
Quelle est la cote de crédit idéale pour acheter une maison ?
La cote de crédit minimale pour obtenir un prêt hypothécaire varie selon les prêteurs, mais elle se situe généralement entre 620 et 680. Certains accepteront un score aussi bas que 600, tandis que d’autres exigeront un minimum de 650 ou même 680. Il est donc important de vérifier les critères spécifiques de votre prêteur avant de déposer une demande.
RĂ©duire ses dettes existantes
Prêt automobile, carte de crédit, marge de crédit : chaque obligation financière réduit votre capacité d’emprunt. Rembourser certaines dettes avant de vous lancer peut faire une différence notable sur le montant accordé par le prêteur.
Stabiliser sa situation d’emploi
Un revenu régulier et prévisible rassure les prêteurs. Si vous êtes travailleur autonome ou en période de probation, vous devrez généralement fournir des documents supplémentaires pour appuyer votre demande.
Étape 3 — Constituer sa mise de fonds
La mise de fonds est la somme que vous investissez personnellement lors de l’achat d’une propriété. C’est l’un des éléments les plus importants de votre préparation financière, puisqu’elle influence directement le montant emprunté, vos paiements mensuels et les coûts associés à votre financement.
Achat d'une maison : quelle est la mise de fonds minimale requise ?
Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat. Pour une propriété de 400 000 $, cela représente 20 000 $ à avoir en main avant même de commencer les démarches. Si le montant de votre mise de fonds est inférieur à 20 % du prix d’achat, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire.
La prime de cette assurance, qui peut représenter plusieurs milliers de dollars, est ajoutée à votre prêt et amortie sur toute sa durée, ce qui augmente vos paiements mensuels. Plus votre mise de fonds est élevée, moins la prime sera importante. À partir de 20 %, vous n’avez plus à la payer du tout.
D’où peut provenir votre mise de fonds ?
Constituer une mise de fonds demande du temps et de la planification. Heureusement, plusieurs sources sont acceptées par les prêteurs, ce qui vous donne de la flexibilité pour atteindre votre objectif.
L’épargne personnelle
Il s’agit des sommes accumulées dans un compte d’épargne, un compte bancaire ordinaire ou des placements personnels. Plus tôt vous commencez à épargner, plus vous disposez de flexibilité au moment de l’achat.
Le CELIAPP
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un outil avantageux pour les premiers acheteurs. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits effectués pour l’achat d’une propriété admissible sont libres d’impôt. Il est possible de cotiser jusqu’à 8000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $.
Le RAP (Régime d’accession à la propriété)
Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER, sans payer d’impôt, pour votre mise de fonds. Les fonds doivent avoir été déposés dans le REER au moins 90 jours avant le retrait et les sommes retirées doivent être remboursées sur une période maximale de 15 ans.
Le don familial
Il est possible de recevoir un don d’un membre de votre famille pour constituer en tout ou en partie votre mise de fonds. Le prêteur exigera généralement une lettre de don confirmant que la somme n’a pas à être remboursée.
Le don d’équité
Le don d’équité se produit lorsqu’un parent vous vend sa propriété en dessous de sa valeur marchande. L’écart entre les deux montants sert alors de mise de fonds. Cette option est encadrée par des règles spécifiques et doit être documentée adéquatement auprès du prêteur.
Bon Ă savoir
Au-delà de la mise de fonds, il est important de prévoir entre 2 % et 5 % du prix d’achat pour couvrir les frais de clôture : notaire, inspection, taxe de bienvenue et autres dépenses liées à la prise de possession. Ces montants doivent être intégrés à votre budget global pour votre nouvelle maison dès le départ.
Étape 4 — Trouver un courtier hypothécaire
Avant de déposer une demande de préapprobation hypothécaire, il est fortement recommandé de faire appel à un courtier hypothécaire. Contrairement à une banque qui ne propose que ses propres produits, le courtier hypothécaire a accès à un large réseau de prêteurs et peut comparer les offres pour trouver le taux et les conditions les mieux adaptés à votre situation financière.
Voici ce qu’il fait pour vous :
- Analyser votre dossier financier et identifier les points à améliorer avant de déposer une demande ;
- Comparer les offres de plusieurs prêteurs pour trouver le meilleur taux disponible ;
- Vous accompagner dans les démarches de préapprobation hypothécaire ;
- Vous conseiller sur les meilleures stratégies d’emprunt selon votre situation ;
- Assurer un suivi jusqu’à l’obtention de votre financement final.
Bon Ă savoir
Les services d’un courtier hypothécaire sont entièrement gratuits pour vous. Sa rémunération est versée par le prêteur retenu au moment de la conclusion du financement.
Étape 5 — Obtenir une préapprobation hypothécaire
La préapprobation hypothécaire est une étape clé avant de commencer les visites de propriétés. Elle vous permet de connaître le montant maximal qu’un prêteur est prêt à vous accorder, ce qui vous aide à cibler des propriétés réalistes et à vous positionner rapidement lorsqu’une opportunité se présente.
Pour obtenir une préapprobation, les documents généralement demandés sont :
- Une ou plusieurs pièces d’identité ;
- Des preuves de revenu (relevés d’impôts, lettre d’emploi, talons de paie) ;
- Une preuve de mise de fonds (REER, CELIAPP, lettre de don, etc.) ;
- Tout autre document témoignant de la situation financière (actifs, dettes, marge de crédit).
Quels sont les avantages de la préapprobation hypothécaire ?
Obtenir une préapprobation présente plusieurs avantages concrets :
- Démontrer votre sérieux aux vendeurs, un atout non négligeable dans un marché compétitif.
- Bloquer votre taux hypothécaire pour une période de 30 à 120 jours, ce qui vous protège contre une éventuelle hausse de taux pendant vos recherches.
- Accélérer le processus une fois l’offre d’achat acceptée, puisqu’une grande partie du travail est déjà effectuée.
Comment calculer sa capacité d'emprunt hypothécaire ?
Les institutions financières utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité d’emprunt : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).
- Le ratio ABD mesure la proportion de votre revenu brut mensuel consacrée aux dépenses liées au logement : capital, intérêts, taxes et chauffage. Il ne doit généralement pas dépasser 39 % de votre revenu brut mensuel.
- Le ratio ATD tient compte de l’ensemble de vos obligations financières, incluant les dépenses de logement et toutes vos autres dettes. Il ne doit généralement pas dépasser 44 % de votre revenu brut mensuel.
Bon Ă savoir
Ces ratios vous donnent une idée de ce qu’un prêteur est prêt à vous accorder, mais ils ne tiennent pas compte de votre confort personnel. Un versement hypothécaire que vous pouvez techniquement vous permettre n’est pas nécessairement un versement avec lequel vous vous sentirez à l’aise au quotidien. Vous n’avez pas à emprunter au maximum de votre capacité.
Étape 6 — Trouver un courtier immobilier
Dans le processus d’achat d’une propriété, le courtier immobilier est un allié de taille. Ses services sont gratuits pour vous, sa rémunération provenant de la commission du vendeur, partagée entre les deux courtiers à la conclusion de la transaction.
Voici ce qu’il fait pour vous :
- Cibler les propriétés correspondant à vos critères et à votre budget ;
- Organiser et vous accompagner lors des visites ;
- Évaluer si le prix demandé est juste par rapport au marché ;
- Rédiger l’offre d’achat et négocier les conditions en votre faveur ;
- Vous conseiller à chaque étape jusqu’à la signature chez le notaire.
Bon Ă savoir
Lorsque vient le temps de choisir un courtier immobilier, il est recommandé de rencontrer au moins trois courtiers avant de prendre une décision. Au-delà de la commission proposée, portez attention à son expérience, sa connaissance du marché local et la connexion personnelle que vous avez avec lui. Vous travaillerez ensemble pendant plusieurs mois, vaut mieux choisir quelqu’un avec qui vous vous sentez vraiment à l’aise.
Étape 7 — Visiter des propriétés
Une fois votre budget établi et votre courtier immobilier trouvé, vient le moment de visiter des propriétés. C’est une étape excitante, mais qui demande une certaine rigueur pour ne pas vous laisser emporter par un coup de cœur et passer à côté d’éléments importants.
Avant chaque visite. il est recommandé de préparer des questions sur les aspects suivants :
- Les caractéristiques de la propriété : Quelle est la superficie habitable et celle du terrain ? Quelle est l’année de construction ? Combien y a-t-il de chambres et de salles de bain ?
- L’état général du bien : Y a-t-il déjà eu des dégâts d’eau ou des infiltrations ? La maison présente-t-elle des traces d’humidités ou de moisissures ? Quel est l’âge de la toiture ?
- Les dépenses : Quel est le montant des taxes municipale et scolaire ? Quelle est la consommation énergétique annuelle ?
- Les rénovations : Quels travaux ont été effectués depuis l’achat ? Les permis nécessaires ont-ils été obtenus ? Y a-t-il des interventions à prévoir à court terme ?
- Le quartier : Y a-t-il des projets de construction ou d’aménagement à proximité ? Comment est la circulation dans le secteur aux heures de pointe ? Les services essentiels sont-ils facilement accessibles ?
- Le zonage et les règlements municipaux : quel est le zonage de la propriété ? Y a-t-il des restrictions sur les agrandissements, les rénovations et l’usage du terrain ?
- Pour les copropriétés : Quel est le montant des charges mensuelles et que couvrent-elles ? Quel est l’état du fonds de prévoyance ? Y a-t-il des travaux majeurs prévus dans l’immeuble ?
Bon Ă savoir
Il est fortement recommandé de visiter les propriétés accompagné de votre courtier immobilier. Son regard professionnel permet de repérer des détails qui peuvent passer inaperçus et d’évaluer si le prix demandé est juste par rapport au marché.
Étape 8 — Faire une offre d’achat
Vous avez trouvé la propriété idéale ? Il est maintenant temps de passer à l’action. L’offre d’achat, aussi communément appelée promesse d’achat, est un document légal qui engage formellement les deux parties : en la signant, vous exprimez votre intention d’acheter la propriété aux conditions qui y sont inscrites et le vendeur s’engage à vous la réserver s’il l’accepte.
C’est votre courtier immobilier qui se charge de rédiger ce document. Il comprend généralement les éléments suivants :
- L’identification des deux parties : vos coordonnées complètes et celle du vendeur.
- La description du bien : l’adresse, le nombre de pièces, la superficie et toute caractéristique pertinente permettant d’identifier précisément la propriété visée.
- Le prix proposé pour l’achat : le montant que vous offrez au vendeur, qui peut différer du prix demandé.
- Les inclusions et les exclusions : tout ce qui reste dans la propriété ou en est retiré doit être clairement précisé. Électroménagers, luminaires, stores, thermopompe : si ce n’est pas mentionné, le vendeur est en droit de l’emporter.
- Les conditions de vente : les clauses qui vous protègent comme la condition d’inspection, d’obtention du financement ou de vente de votre propriété actuelle.
- Les obligations du vendeur et de l’acheteur : ce à quoi chaque partie s’engage formellement dans le cadre de la transaction.
- La date de prise de possession : habituellement 30 à 60 jours après l’acceptation, cette date doit correspondre à votre échéancier.
- Le délai d’acceptation : le temps accordé au vendeur pour répondre à votre offre, généralement entre 24 à 72 heures.
Les conditions : votre filet de sécurité
Les conditions inscrites dans l’offre d’achat sont là pour vous protéger. Voici les trois plus courantes :
1. La condition d’inspection
Cette condition vous permet de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment avant de finaliser la transaction. Si des problèmes importants sont détectés, vous pouvez renégocier le prix, exiger des corrections ou vous retirer sans pénalités. Le délai habituel pour cette condition est d’environ 10 jours ouvrables.
2. La condition de financement
Cette clause vous protège dans le cas où votre institution financière refuserait d’approuver votre prêt hypothécaire. Si le financement n’est pas accordé dans le délai prévu, vous pouvez annuler la transaction sans conséquences. Le délai habituel est également d’environ 10 jours.
3. La condition de vente de votre propriété
Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez inclure une condition stipulant que l’achat est conditionnel à la vente de votre propriété actuelle. C’est une protection importante, mais elle peut rendre votre offre moins attrayante aux yeux du vendeur. Le délai associé est généralement plus long, soit entre 30 et 60 jours.
Comment le vendeur peut-il répondre à votre offre ?
Après avoir reçu votre offre, le vendeur dispose de trois options :
- Accepter l’offre : Il accepte le prix et les conditions tels quels. La transaction est officiellement enclenchée et les deux parties sont liées par les termes de l’offre.
- Refuser l’offre : Il refuse votre offre sans négociation. Vous êtes alors libre de faire une nouvelle offre ou de passer à une autre propriété.
- Proposer une contre-offre : Il modifie certains éléments de votre offre, comme le prix, la date de prise de possession ou les conditions et vous la retourne pour que vous l’acceptiez ou la refusiez à votre tour.
Attention !
Une fois l’offre acceptée par le vendeur, il est très difficile de vous désister sans conséquences. Prenez le temps de bien analyser chaque condition avant de signer. Si vous n’êtes pas accompagné d’un courtier immobilier, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour la rédaction du document.
Étape 9 — Faire inspecter la propriété
L’inspection préachat est l’une des conditions les plus importantes à inclure dans votre offre d’achat. Elle consiste à mandater un inspecteur en bâtiment pour examiner les composantes visibles et accessibles de la propriété : structure, chauffage, toiture, isolation et systèmes électriques. L’objectif est de détecter les problèmes existants et les vices cachés potentiels avant de finaliser la transaction.
Selon les conclusions du rapport d’inspection, plusieurs scénarios sont possibles :
- Renégocier le prix de vente ou les conditions de l’offre d’achat en fonction des problèmes détectés.
- Exiger que le vendeur effectue certaines corrections avant la prise de possession.
- Dans les cas plus graves, annuler complètement la transaction sans pénalité si une condition d’inspection a été incluse dans l’offre d’achat.
L’inspection, la garantie légale et les vices cachés
Au Québec, tout acheteur bénéficie par défaut de la garantie légale, sauf mention contraire dans l’acte de vente. Cette protection couvre les vices cachés découverts après la transaction, c’est-à -dire les défauts graves et non apparents qui diminuent la valeur ou l’usage de la propriété.
L’inspection préachat est votre premier outil de protection contre les vices cachés. Elle réduit considérablement le risque de mauvaises surprises, mais ne constitue pas une garantie absolue. Un inspecteur examine uniquement les composantes visibles et accessibles de la propriété. Ce qui est dissimulé, inaccessible ou non apparent au moment de la visite ne peut tout simplement pas être détecté.
Voici quelques exemples de vices cachés fréquemment rencontrés :
- Des infiltrations d’eau derrière les murs ou sous le plancher ;
- De la pyrite dans les fondations ;
- De la moisissure dissimulée sous un revêtement ;
- Un système électrique défectueux camouflé ;
- Des problèmes structuraux non visibles.
Bon Ă savoir
Si un tel défaut est découvert après votre prise de possession, vous disposez de trois ans à partir de sa découverte pour exercer un recours contre le vendeur, même si celui-ci n’en avait pas connaissance.
Pourquoi l’inspection est votre meilleure protection
Sans inspection, vous vous retrouvez sans filet. Si des problèmes sont découverts après votre prise de possession, il sera très difficile, voire impossible, d’obtenir une compensation du vendeur ou d’annuler la transaction. L’inspection préachat fait partie de la diligence raisonnable de tout acheteur sérieux. Ne pas en faire, c’est en assumer les risques.
Étape 10 — Obtenir un prêt hypothécaire
Une fois votre offre d’achat acceptée, il est temps de finaliser le financement hypothécaire. Même si vous avez obtenu une préapprobation au préalable, il faut maintenant faire une demande de prêt hypothécaire. Votre institution financière procédera alors à une analyse complète de votre dossier. Elle examinera notamment votre dossier de crédit, vos revenus, vos dettes et la valeur de la propriété convoitée.
C’est également à cette étape qu’il est utile de bien comprendre les différents types de prêts hypothécaires disponibles, afin de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.
Hypothèque ouverte ou fermée
Ces deux options se distinguent principalement par leur flexibilité de remboursement.
- L’hypothèque ouverte vous offre la possibilité de rembourser le prêt en tout temps, en totalité ou en partie, sans pénalité. En contrepartie, le taux d’intérêt est plus élevé.
- L’hypothèque fermée est la plus répandue au Québec. Son taux d’intérêt est plus bas, mais des pénalités s’appliquent si vous souhaitez rembourser le solde par anticipation ou modifier les versements au-delà des limites permises.
Taux fixe ou variable
Ces deux options se distinguent par leur comportement face aux fluctuations du marché financier.
- Le taux fixe vous garantit des versements stables pendant toute la durée du terme, peu importe l’évolution des taux d’intérêt. C’est l’option la plus rassurante pour ceux qui préfèrent une planification budgétaire prévisible.
- Le taux variable fluctue en fonction du marché financier. Il peut s’avérer avantageux en période de baisse des taux, mais vos versements peuvent aussi augmenter si les conditions du marché changent.
Fréquence des paiements
La fréquence de vos versements hypothécaires a un impact direct sur le montant total des intérêts payés. Plusieurs options sont disponibles :
- Mensuel ;
- Bihebdomadaire ;
- Bihebdomadaire accéléré ;
- Hebdomadaire ;
- Hebdomadaire accéléré.
Les options accélérées vous permettent d’effectuer l’équivalent d’un versement supplémentaire par année, ce qui réduit la période d’amortissement et les intérêts payés à long terme.
Période d’amortissement
La période d’amortissement est la durée totale prévue pour rembourser l’intégralité de votre prêt. Plus elle est longue, plus vous payerez d’intérêts. La majorité des acheteurs québécois optent pour une période de 25 ans, bien qu’il soit désormais possible d’aller jusqu’à 30 ans pour les premiers acheteurs de propriétés.
Terme du prĂŞt
Le terme représente la période durant laquelle les conditions de votre prêt sont fixes, généralement entre 6 mois et 5 ans. À l’échéance, le solde restant devra être renégocié auprès d’un prêteur.
Le saviez-vous ?
Dans certains cas, votre prêteur peut exiger une évaluation immobilière avant d’approuver officiellement votre prêt, afin de s’assurer que la valeur de la propriété est alignée avec le montant du financement demandé. Dans ce cas, c’est le prêteur qui mandate l’évaluateur agréé, mais les frais sont assumés par vous.
Étape 11 — Signature de l’acte de vente chez le notaire
La signature de l’acte de vente chez le notaire est la dernière étape de votre processus d’achat. C’est à ce moment que la propriété change officiellement de mains. Le notaire agit en tant qu’officier public reconnu par l’État, garant de la légalité et de l’authenticité de la transaction.
Son rôle est de protéger vos intérêts en veillant à ce que tout soit en ordre avant de procéder à la signature. Plus concrètement, il s’assure de :
- Vérifier la conformité de tous les documents présentés par vous et le vendeur ;
- Protéger les sommes que vous investissez lors de la transaction ;
- S’assurer qu’aucune dette ou hypothèque ne vous sera transférée à votre insu ;
- Authentifier les documents signés, leur donnant ainsi une valeur légale reconnue devant les tribunaux.
Le saviez-vous ?
En tant qu’acheteur, c’est vous qui choisissez le notaire et qui assumez ses honoraires. Il est donc conseillé de magasiner et de comparer les tarifs avant de faire votre choix. Les honoraires varient généralement entre 1 800 $ et 3 500 $, taxes et débours inclus.
Les frais associés à l’achat d’une propriété au Québec
Le prix d’achat ne représente qu’une partie du coût réel d’une transaction immobilière. Plusieurs frais s’ajoutent avant, pendant et après la signature chez le notaire. En règle générale, il est conseillé de prévoir entre 2 % et 5 % du prix d’achat en frais supplémentaires.
1. La mise de fonds
La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat. Pour éviter l’assurance hypothécaire obligatoire, un apport d’au moins 20 % est requis. Selon la valeur de la propriété, il s’agit de plusieurs dizaines de milliers de dollars à avoir en main.
2. L’assurance prêt hypothécaire
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire. La prime varie entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté et est ajoutée à votre prêt hypothécaire. À noter que les taxes sur cette prime sont payables directement chez le notaire.
3. Les frais de notaire
Les honoraires du notaire se situent généralement entre 1 800 $ et 3 500 $ pour une transaction résidentielle standard, selon la complexité du dossier. Ces frais couvrent la vérification des documents, les recherches légales et la rédaction de l’acte de vente.
4. Les frais d’inspection préachat
Les frais d’inspection varient entre 515 $ et 1 545 $ selon le type de propriété et sa complexité. Bien qu’elle soit optionnelle, l’inspection préachat est fortement recommandée pour éviter les mauvaises surprises après votre prise de possession.
5. Les frais d’évaluation, s’il y a lieu
Lorsque votre institution financière exige une évaluation immobilière, les frais se situent généralement entre 650 $ et 900 $ pour une maison unifamiliale. C’est vous qui assumez ces frais, même si c’est le prêteur qui mandate l’évaluateur agréé.
6. La TPS/TVQ (maisons neuves)
Pour l’achat d’une maison neuve ou ayant subi des rénovations majeures, la TPS et la TVQ s’appliquent pour un total d’environ 15 % du prix d’achat. Des remboursements partiels sont possibles sous certaines conditions.
7. Les droits de mutation immobilière
Communément appelée taxe de bienvenue, cette taxe est calculée en pourcentage du prix d’achat et perçue par la municipalité où se situe votre propriété. À titre indicatif, pour une propriété de 400 000 $, elle s’élève à environ 4 100 $.
Depuis le 1er janvier 2026, les premiers acheteurs au Québec peuvent bénéficier d’un remboursement jusqu’à concurrence de 5 875 $ pour les propriétés de moins d’un million de dollars.
8. L’ajustement de la taxe municipale et scolaire
Les taxes municipale et scolaire sont payées annuellement par le propriétaire. Si le vendeur les a déjà acquittées pour l’année en cours, un ajustement est calculé par le notaire et réparti entre vous et le vendeur selon la date de prise de possession. L’ajustement équivaut habituellement à quelques centaines de dollars.
9. Les autres dépenses à prévoir
Au-delà des frais directement liés à la transaction, plusieurs dépenses s’ajoutent au moment de votre prise de possession : frais de déménagement, assurance habitation, consommation énergétique, frais de copropriété et éventuels travaux d’entretien. Ces coûts varient d’une propriété à l’autre et doivent être intégrés à votre budget dès le départ.
FAQ — Achat d’une maison
Quelle est la différence entre une préapprobation et une approbation hypothécaire ?
La préapprobation est effectuée avant vos visites et vous permet de connaître le montant maximal qu’un prêteur est prêt à vous accorder. L’approbation officielle intervient après l’acceptation de votre offre d’achat, une fois que le prêteur a analysé votre dossier complet en lien avec la propriété spécifique que vous souhaitez acquérir.
Est-ce qu’on peut acheter une maison sans courtier immobilier au Québec ?
Oui, mais vous devrez gérer seul les recherches, les visites, les négociations et la rédaction de l’offre d’achat. Considérant que les services d’un courtier immobilier sont gratuits pour vous, y renoncer représente rarement un avantage.
Combien de temps prend le processus d’achat d’une propriété au Québec ?
En général, comptez entre 60 et 120 jours entre le début des démarches et la prise de possession, selon le secteur et les conditions du marché. Une fois l’offre acceptée, la période entre la signature et la prise de possession est habituellement de 30 à 60 jours.
Peut-on utiliser le RAP et le CELIAPP en même temps ?
Oui. Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans impôt, tandis que le CELIAPP vous permet d’accumuler jusqu’à 40 000 $ en cotisations libres d’impôt. Les deux programmes peuvent être combinés pour maximiser votre mise de fonds.
Quand doit-on payer la taxe de bienvenue ?
La municipalité vous envoie la facture dans un délai de 3 à 6 mois suivant la signature chez le notaire. Vous disposez ensuite d’environ 30 jours pour effectuer le paiement. Il est donc important de prévoir cette somme dans votre budget, même si elle n’est pas exigible au moment de la signature.
Vous avez un projet d'achat immobilier ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
