Le prix d’achat d’une propriété ne représente qu’une partie du coût réel d’une transaction immobilière. Au Québec, plusieurs frais s’ajoutent avant, pendant et après la signature chez le notaire.
Mise de fonds, assurance hypothécaire, honoraires professionnels, taxes, ajustements et frais connexes : ces dépenses doivent être intégrées dès le départ à votre planification financière. Une estimation incomplète peut rapidement déséquilibrer votre budget.
Pour éviter les surprises, il est essentiel de connaître l’ensemble des frais à prévoir. Voici les principales dépenses associées à l’achat d’une propriété au Québec.
En bref
- En plus de la mise de fonds, il faut prévoir entre 2 % et 5 % du prix d’achat pour couvrir les frais connexes.
- Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance hypothécaire est obligatoire et représente plusieurs milliers de dollars, dont les taxes sont payables chez le notaire.
- Les frais de notaire, d’inspection et d’évaluation peuvent totaliser plusieurs milliers de dollars selon la propriété.
- La taxe de bienvenue est payable quelques mois après l’achat et peut atteindre environ 4 000 $ pour une maison de 400 000 $.
- Des dépenses supplémentaires doivent être prévues après l’achat : assurance habitation, frais de copropriété, travaux, déménagement et ouverture de services.
1. La mise de fonds
La mise de fonds représente la première dépense majeure liée à l’acheteur d’une propriété. Au Québec, il est impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sans verser un apport minimal.
Dans ma majorité des cas, la mise de fonds minimale correspond à 5 % du prix d’achat de la propriété. Cependant, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Pour éviter cette assurance, un apport d’au moins 20 % du prix d’achat est requis.
Plusieurs acheteurs n’ont pas immédiatement accès à cette somme. Différentes stratégies peuvent dont être envisagées pour constituer la mise de fonds, notamment :
- L’utilisation du Régime d’accession à la propriété (RAP) via les REER ;
- Le CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) ;
- Certains programmes municipaux d’aide à l’achat.
2. L’assurance pour votre prêt hypothécaire
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, l’assurance hypothécaire est obligatoire. Au Québec, elle est généralement offerte par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et sert à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.
La prime d’assurance est calculée en pourcentage du montant total du prêt, selon le ratio prêt-valeur : plus votre mise de fonds est faible, plus le pourcentage applicable est élevé. Cette prime représente généralement plusieurs milliers de dollars. Elle est ajoutée à votre prêt hypothécaire et amortie sur toute la durée du financement, ce qui augmente vos paiements mensuels.
En revanche, les taxes applicables sur cette prime doivent être payées comptant chez le notaire au moment de la transaction. Ce montant représente plusieurs centaines de dollars, une dépense que certains acheteurs oublient d’inclure dans leur budget initial.
Le tableau ci-dessous présente les pointages applicables selon le ratio prêt-valeur :
| Rapport prêt-valeur | Prime s'appliquant au montant total du prêt |
| 65% ou moins | 0,60% |
| 65,01 à 75% | 1,70% |
| 75,01 à 80 % | 2,40 % |
| 80,01 à 85 % | 2,80 % |
| 85,01 à 90 % | 3,10 % |
| 90,01 à 95 % | 4,00 % |
| 90,01 à 95 % avec mise de fonds non traditionnelle | 4,50 % |
3. Les frais de notaire pour acheter une maison
Au Québec, le notaire joue un rôle central dans toute transaction immobilière. En tant qu’officier public, il agit de façon impartiale et veille à la conformité des documents, et aux vérifications légales requises ainsi qu’à la sécurité de la transaction.
Les honoraires varient selon la complexité du dossier et la valeur de la propriété, mais il faut généralement prévoir entre 1200 $ et 1800 $ pour une transaction résidentielle standard.
4. Les frais d’inspection préachat
Avant de finaliser l’achat, il est fortement recommandé de faire inspecter la propriété afin de vérifier son état réel. L’inspection préachat intervient généralement après l’acceptation de l’offre, lorsque celle-ci est conditionnelle à l’inspection.
L’inspecteur en bâtiment procède à un examen visuel des composantes accessibles de la maison, notamment la structure, la toiture, la plomberie, l’électricité et le système de chauffage.
Pour une résidence unifamiliale, les frais d’inspection se situent généralement entre 650 $ et 800 $, un montant qui couvre plusieurs heures de travail incluant la visite sur place, l’analyse des composantes du bâtiment et la rédaction d’un rapport détaillé. Bien qu’il s’agisse d’une dépense additionnelle, elle permet de détecter d’éventuels problèmes et d’éviter des coûts imprévus après l’achat.
5. Les frais liés à l’évaluation
Dans certains cas, votre institution financière peut exiger une évaluation professionnelle avant d’approuver votre prêt hypothécaire, notamment si la valeur de la propriété soulève des incertitudes. Toutefois, une évaluation n’est pas toujours obligatoire.
L’évaluateur agréé effectue une visite de la propriété afin d’en déterminer les dimensions, d’analyser les matériaux, d’examiner l’état général du bâtiment et de comparer le bien avec des propriétés similaires récemment vendues dans le secteur. Il tient également compte de l’emplacement et du contexte du marché immobilier local.
Pour une maison unifamiliale, les frais d’évaluation se situent généralement autour de 650 $, selon la région et la complexité du dossier.
6. La taxe de vente (TPS et TVQ) pour les maisons neuves au Québec
Si vous achetez une maison neuve ou une propriété ayant fait l’objet de rénovations majeures, vous devrez payer les taxes à la consommation applicables, soit la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %), pour un total de 14,975 % du prix d’achat.
Ces taxes représentent un montant important. À titre indicatif, pour une propriété de 300 000 $, elles peuvent s’élever à près de 45 000 $. Dans la plupart des cas, lorsque vous achetez d’un promoteur, elles sont déjà incluses dans le prix affiché. Si ce n’est pas le cas, elles doivent être payées en totalité lors de la signature chez le notaire.
Il est toutefois possible d’obtenir un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ sous certaines conditions, notamment si la propriété constitue votre résidence principale. Le remboursement maximal correspond à` :
- TPS : 36 % de la taxe payée, jusqu’à un maximum de 6300 $ ;
- TVQ : jusqu’à 50 % de la taxe payée, pour un maximum de 9 975 $.
Pour plus d’informations à ce sujet, rendez-vous sur le site de Revenu Québec.
7. La taxe de bienvenue
La taxe de bienvenue, aussi appelée droit de mutation immobilière, est une taxe municipale calculée en pourcentage du prix d’achat de votre propriété. Elle est payable à la municipalité où se situe le bien.
Après la signature chez le notaire, la facture est généralement envoyée dans un délai de 3 à 6 mois. Vous disposez ensuite d’environ 30 jours pour en effectuer le paiement.
Selon les données publiées par le gouvernement du Québec pour l’année 2026, le calcul s’effectue selon des tranches progressives :
- 0,5 % sur la première tranche de 62 900 $ ;
- 1 % sur la portion comprise entre 62 900 $ et 315 000 $ ;
- 1,5 % sur la portion excédant 315 000 $.
Le montant varie donc selon la valeur de la propriété et peut représenter plusieurs milliers de dollars. À titre indicatif, pour une maison de 400 000 $, la taxe de bienvenue peut s’élever à environ 4100 $.
Certaines municipalités, notamment Montréal et Québec, appliquent des taux différents pour les propriétés de valeur plus élevée. Il est donc recommandé de vérifier le barème spécifique auprès de la ville concernée.
8. L’ajustement des taxes municipales et scolaires
Les taxes municipales et scolaires sont payables annuellement par le propriétaire d’un immeuble. Lors d’une transaction, il est fréquent que le vendeur ait déjà acquitté une partie ou la totalité de ces taxes pour l’année en cours.
Un ajustement est donc effectué par le notaire afin de répartir les montants entre l’acheteur et le vendeur selon la date de prise de possession. Si le vendeur a payé les taxes pour une période qui vous concerne après l’achat, vous devrez lui rembourser votre part.
Le montant de cet ajustement dépend de la valeur de la propriété, des taux municipaux et scolaires applicables ainsi que du moment de l’achat durant l’année. Dans plusieurs cas, cette somme peut représenter plusieurs centaines de dollars et doit être prévue dans votre budget au moment de la signature.
9. Les frais de déménagement
Le déménagement représente une dépense souvent sous-estimée dans le budget d’achat. Les coûts varient selon la période de l’année, la distance à parcourir et le volume à transporter.
À titre indicatif, la location d’un camion peut coûter entre 20 $ et 40 $ l’heure. Si vous faites appel à une entreprise de déménagement, les tarifs se situent généralement entre 85 $ et 110 $ l’heure pour un camion avec deux déménageurs, avec des forfaits ajustés selon la taille du logement et la complexité du déménagement.
10. Assurance habitation, frais de copropriété et autres dépenses à prévoir
Au-delà des frais liés à la transaction, certaines dépenses doivent être intégrées à votre budget dès la prise de possession. Parmi les principales :
- Assurance habitation : obligation pour obtenir un prêt hypothécaire. Le coût varie selon la valeur de la propriété, la superficie, l’emplacement et les protections choisies.
- Frais de copropriété : applicable en condo. Ils couvrent l’entretien des parties communes, l’assurance du bâtiment et la contribution au fonds de prévoyance. Des conditions spéciales peuvent aussi être exigées.
- Travaux ou rénovations : certaines réparations peuvent être nécessaires dès l’emménagement ou dans la première année.
- Frais d’ouverture ou de transfert de comptes : Hydro-Québec, internet, systèmes d’alarme, etc.
Quels sont les frais connexes à prévoir lors de l’achat d’une maison ?
En règle générale, il est recommandé de prévoir entre 2 % et 5 % du prix d’achat, en plus de la mise de fonds, afin de couvrir l’ensemble des frais supplémentaires.
Pour acheter une propriété de 400 000 $, cela représente environ 8000 $ à 20 000 $. Cette marge de sécurité permet d’éviter les imprévus et de débuter votre projet immobilier dans une situation financière plus stable.
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