Vous souhaitez investir en immobilier locatif? Que ce soit pour développer vos ressources financières ou pour réduire vos coûts d’habitation, l’achat d’un multiplex peut être une option intéressante.
Toutefois, il y a des choses à savoir et des précautions à prendre avant de se lancer dans un investissement en immobilier locatif. Voici une liste d’erreurs à éviter afin de mener à bien votre projet.
Erreur 1 : ne pas considérer l’acquisition d’un plex comme un lancement d’affaires
Avoir un multiplex, c’est comme avoir une petite entreprise, avec des revenus et des dépenses. Avant de vous lancer, il est important de mesurer les risques (logements vacants, mauvais payeurs…) et les bénéfices (le potentiel de liquidité disponible en fin d’année, les possibilités d’autofinancement du projet).
Prenez le temps de la réflexion! Vous pouvez mesurer la rentabilité et le rendement potentiels de votre investissement à l’aide de calculs simples.
Erreur 2 : acheter de manière précipitée
Il est important de prendre le temps de chercher la bonne affaire. Profitez du fait que le marché des multiplex est en ralentissement pour réfléchir à votre futur achat. Repérez plusieurs offres, visitez les immeubles. Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’un investissement conséquent, votre choix ne doit surtout pas se faire par coup de cœur.
Erreur 3 : mal cibler le quartier
Ce point a toute son importance, car le quartier est l’un des critères qui influencent la valeur marchande d’une propriété. Au moment de faire votre choix, vous devez donc vous poser les bonnes questions, même si vous n’envisagez pas d’être propriétaire occupant.
- S’agit-il d’un secteur résidentiel familial ou plutôt animé?
- Quels sont les services à proximité (commerces, écoles, transports en commun)?
- Est-ce qu’il existe des projets de développement pour les années à venir?
Les fiches des propriétés à vendre du site Centris.ca comportent une section localisation permettant de visualiser les services disponibles dans les alentours. Vous trouverez également des informations sur le marché immobilier et la population du quartier.
Erreur 4 : ne pas assurer la propriété
Qu’on soit locataire ou propriétaire, il est toujours plus prudent de souscrire une assurance habitation. Mais cela a d’autant plus d’intérêt lorsqu’il s’agit d’une résidence locative. En effet, dans ce cas, il n’est pas juste question d’assurer une propriété, mais bien de protéger votre investissement.
Erreur 5 : ne pas magasiner son prêt hypothécaire
Contracter un prêt hypothécaire est un engagement à long terme. Et compte tenu de l’impact du montant de votre remboursement annuel sur le rendement de votre investissement, il est judicieux d’analyser quelles seraient pour vous les meilleures conditions d’emprunt.
Prenez le temps de comparer les propositions de différentes institutions financières. Vous vous assurerez ainsi d’obtenir le meilleur taux.
Erreur 6 : se lancer sans disposer d'économies suffisantes
L’achat d’un plex est un projet dispendieux. Vous devrez prévoir des fonds suffisants pour les frais d’acquisition, la taxe de bienvenue et le coût d’éventuelles rénovations. Mais surtout, il y a le montant à économiser pour la mise de fonds minimale. Celle-ci sera variable selon la taille de l’immeuble et selon que vous soyez propriétaire occupant ou non.
Erreur 7 : ne pas se faire accompagner par un courtier spécialisé
Un courtier immobilier spécialisé dans le multilogement sera votre meilleur allié pour la bonne réalisation de votre projet. C'est un professionnel aux compétences variées qui saura vous accompagner tout au long de votre démarche. Il pourra notamment :
- Accéder à un portefeuille d’offres immobilières élargi;
- Cerner les propriétés qui correspondent le mieux à vos attentes;
- Analyser leur valeur marchande afin de vous assurer de payer le juste prix;
- Vous orienter vers les professionnels appropriés (inspecteur en bâtiment, évaluateur agréé, courtier hypothécaire, notaire);
- Négocier le meilleur prix d’achat.
Pour l’ensemble de ces raisons, acheter avec l’aide d’un agent immobilier ne peut que vous être profitable.
Erreur 8 : ne pas faire inspecter le bâtiment
L’inspection du bâtiment est une étape importante dans un processus d’acquisition. Vous prévenez ainsi les risques d’être confrontés à de mauvaises surprises après l'achat. Vous pourrez déterminer le montant des rénovations à prévoir, le cas échéant. Le rapport d’inspection peut également représenter un bon support pour vos négociations.
Erreur 9 : ne pas faire évaluer la valeur marchande de l’immeuble
L’évaluation de la valeur marchande est une autre phase incontournable lors d’une transaction immobilière. Elle a encore plus de sens dans un projet à grande ampleur. Elle permet à la fois de vous assurer que le prix de vente n’est pas surévalué par rapport à celui du marché et de compléter votre dossier de demande de financement.
Erreur 10 : ne pas connaître ses devoirs en tant que propriétaire
Être locateur est un statut alléchant si on considère uniquement le plan des revenus supplémentaires générés. Cependant, s’il confère des avantages financiers et des droits vis-à-vis de sa propriété, il implique également un certain nombre de devoirs envers ses locataires.
Pour une gestion sereine, il est important de sélectionner, de manière précautionneuse, les occupants de vos appartements. Ne louez pas aux premiers venus par peur du logement vide! Et si vous achetez un immeuble déjà occupé, renseignez-vous sur la durée des baux en cours et la fiabilité des locataires.
Vous trouverez également des informations précieuses pour mieux appréhender votre futur rôle de locateur sur le site du TAL (Tribunal administratif du logement).
Erreur 11 : sous-évaluer le temps nécessaire pour gérer un immeuble
Gérer un immeuble et les besoins des locataires peut s’avérer chronophage. Selon les locataires, les exigences peuvent être nombreuses, et cela peut affecter négativement la qualité de vos relations si vous habitez le bâtiment.
Même si cela augmente vos charges mensuelles (environ 7% des revenus locatifs), vous pourriez vous épargner du stress en faisant appel à un gestionnaire immobilier.
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