Vous avez pour projet d’acquérir une propriété? Avec toutes les annonces disponibles en ligne, vous pensez peut-être pouvoir acheter seul votre prochaine maison. Pourtant, vous faire accompagner dans cette démarche par un courtier immobilier peut vous éviter bien du stress.
En effet, l’univers de l’immobilier est bien plus complexe qu’on ne l’imagine, en particulier lorsqu’il s’agit d’une première expérience d’achat. Trouver la propriété qui répond à tous les critères recherchés (quartier, type de propriété, budget, etc.) n'est pas toujours une tâche aisée. Cela peut demander beaucoup de temps et d'énergie.
Voici ce que vous devez savoir avant de décider d’acheter avec ou sans l’aide d’un expert.
Courtier immobilier : une activité encadrée
Le courtier immobilier (aussi appelé « agent immobilier ») est la personne qui gérera pour vous toutes les étapes du processus d’achat. Il s’agit d’une grande responsabilité.
Et pour cela, ne peut se prétendre courtier immobilier qui veut. Il faut détenir un permis délivré par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) qui encadre cette activité conformément à la Loi sur le courtage en vigueur depuis juillet 2012.
Quelles sont les obligations d'un courtier?
La profession fixe les obligations de l’expert envers ses clients. Il doit notamment :
- Se montrer disponible pour le suivi de votre dossier ;
- Vérifier pour vous l’ensemble des informations communiquées par le vendeur ;
- Utiliser les différents formulaires mis à sa disposition par l’OACIQ.
Votre courtier immobilier doit, en tout temps, promouvoir vos intérêts et protéger vos droits. Cela implique de vous conseiller au mieux et de vous présenter toutes les propriétés sur le marché répondant à vos besoins.
Il est également soumis à un devoir de divulgation. Ainsi, il a l’obligation de divulguer, sans délai et avec trace écrite, toute information susceptible de défavoriser l’une ou l’autre des parties impliquées dans la transaction.
Le contrat de courtage qui vous lie à l’expert choisi doit obligatoirement être écrit. Dans le cadre d’un achat, l’OACIQ préconise l’utilisation d’un contrat de courtage exclusif qui précise :
- Les caractéristiques de la propriété recherchée ;
- Le prix et les conditions d’achat souhaités ;
- Vos obligations respectives (dont les modalités de rétribution).
Les avantages de travailler avec un professionnel de l’immobilier
Les sites d’annonces immobilières ne sont pas toujours le parfait reflet de l'ensemble des propriétés disponibles à la vente. Et la prospection n’est qu’une étape de votre projet d’acquisition.
En revanche, ce que vous apporte un courtier, mais que ne peut vous apporter Internet, c’est sa connaissance du marché immobilier. Et pas seulement !
- Vous apprécierez sa présence et son expertise tout au long de votre processus d’achat.
- Il vous accompagnera pour les visites et vous aidera à vous faire un avis.
- Il vous aidera à rédiger l’offre d’achat et à négocier le prix.
- Il saura également vous guider vers des professionnels compétents en vous faisant profiter de son réseau d’experts : courtier hypothécaire, inspecteur en bâtiment, notaire, etc.
Certes, nous l’avons dit, un courtier est bien plus que l’accès à une vitrine de l’immobilier. Cependant, en tant que membre d’une chambre immobilière, il peut s’appuyer sur le système Centris exclusivement réservé aux professionnels. Il s’agit de la base de données la plus à jour concernant les transactions immobilières. Les informations disponibles sont bien plus complètes que celles communiquées sur les sites Internet tout public. Elles précisent, entre autres :
- L’année de construction ;
- Le prix demandé ;
- Le prix de vente, le cas échéant ;
- La valeur de la propriété estimée ;
- L’historique de vente de la propriété.
L’analyse de ses différentes données permet à votre agent immobilier d’avoir une bonne représentation de l’état du marché immobilier dans le secteur recherché et pour le type de propriété désiré. Ainsi, vous êtes certain d’acheter votre maison à son juste prix.
La rétribution du courtier immobilier
Les modalités de rétribution du courtier ne sont pas fixées par l’OACIQ et sont soumises à la libre concurrence. Cependant, il est de commune pratique que le courtier du vendeur et le courtier de l’acheteur se partagent la commission versée par le vendeur. Ainsi, vous n’avez rien à payer à votre courtier.
Toutefois, cela va dépendre de ce que vous aurez défini avec lui dans votre contrat de courtage. Il peut donc s’agir également d’un montant forfaitaire ou d’un taux horaire.
Plusieurs situations sont possibles :
- Le vendeur est également représenté par un courtier. Les deux agents immobiliers se partagent la commission payée par le vendeur. Si la part de la commission perçue par votre courtier couvre la rétribution définie dans le contrat qui vous lie, vous n’avez rien à lui payer. Si ce n’est pas le cas, vous devrez lui payer la différence.
- Le vendeur n’est pas représenté par un courtier. Vous devrez verser à votre courtier une rétribution selon les termes de votre contrat de courtage.
Lorsque vous devez payer vous-même votre courtier, la somme est ajoutée au prix d’achat de la propriété et lui est versée par le notaire lors de la transaction. Il est possible d’inclure ce montant à votre emprunt.
Nos conseils pour bien choisir son courtier
La première étape est de consulter sa fiche professionnelle sur le site de l’OACIQ. Ainsi, vous pourrez confirmer qu’il détient effectivement un permis de courtier immobilier valide, qu’il n’y a aucune mention disciplinaire à son dossier, que le champ de pratique dans lequel il est autorisé à exercer correspond à vos besoins (immobilier résidentiel, commercial…) et son mode d’exercice (à son compte ou en agence).
Il faut savoir que le registre des titulaires d’un permis de courtage comprend également le nom des professionnels dont le permis a été suspendu ou révoqué avec maintien de droit. S’assurer de la présence du nom d’un courtier dans le registre n’est donc pas suffisant. Il est important d’aller sur la fiche associée pour plus de détails. Les données sont mises à jour quotidiennement.
Voici quelques points à vérifier pour être assuré de travailler avec un expert qui saura répondre à vos attentes :
- Quelle est sa connaissance du secteur et du type de propriété que vous recherchez? A-t-il la capacité de vous présenter des quartiers en adéquation avec votre besoin et votre mode de vie? Est-ce qu’il peut vous dire s’il sera facile ou pas d’y trouver le type de propriété que vous désirez? Peut-il vous apporter des conseils?
- Est-ce qu’il travaille seul ou en équipe? Cette question peut paraître sans importance, mais il est assez rassurant de savoir qu’il y aura quelqu’un pour prendre le relai si votre courtier devait avoir un souci.
- Qu’est-ce qui le distingue de la concurrence? Est-il actif sur les réseaux sociaux? Est-ce qu’il a une spécialisation? Est-ce qu’il est inscrit sur une plateforme spécialisée dans l’immobilier?
- Est-ce qu’il est pleinement disponible? Un professionnel qui ne répond pas à votre sollicitation dans un délai raisonnable ne sera sûrement pas très disponible pour suivre votre dossier.
Le FICI (fonds d’indemnisation du courtage immobilier)
Si malgré toutes ces précautions vous veniez à être victime d’un courtier malhonnête, sachez que vous pouvez faire une réclamation auprès de ce fonds. Le FICI a été instauré par la Loi sur le courtage. L’ensemble des courtiers y cotisent annuellement.
Il a pour mission d’offrir une protection gratuite aux clients victimes de fraude, de manœuvres dolosives (c’est-à-dire des tromperies visant à vous faire conclure un achat désavantageux) ou de détournement de fonds. Il dispose d’un comité d’indemnisation qui statue sur l’admissibilité des réclamations et le montant des indemnités à verser.
La réclamation doit être déposée via un formulaire de demande d’assistance dans les deux ans suivant l’acte reproché. Depuis mai 2018, le montant de l’indemnité maximale est haussé à 100 000 $.
Faire appel à un expert de l’immobilier ou pas?
Avec toutes ces informations, vous devriez y voir plus clair sur la relation qui vous lierait à un courtier immobilier dans le cadre d’un achat. Il ne reste plus qu’à prendre votre décision. En attendant, pour mieux vous préparer dans votre projet, vous pouvez consulter notre article sur les erreurs à ne pas commettre en tant qu’acheteur.
Vous cherchez un courtier immobilier pour vous appuyer dans votre projet d'achat?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
