Au Québec, la profession de courtier immobilier est strictement encadrée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui veille à la protection du public. Pour conserver leur droit d’exercer, les courtiers doivent respecter plusieurs obligations déontologiques tout au long de leur pratique.
Parmi ces obligations professionnelles, le devoir de divulgation occupe une place centrale. Il oblige le courtier à informer son client de toute situation susceptible d’influencer sa décision, et ce, de manière claire, complète et transparente. Voici ce qu’il faut comprendre de cette obligation fondamentale.
Le devoir de divulgation au Québec : en quoi ça consiste ?
Au Québec, tout courtier immobilier est tenu de respecter le code de déontologie de l’OACIQ, qui encadre sa pratique et vise à protéger le public. Parmi les obligations essentielles qui lui incombent figure le devoir de divulgation, un principe fondamental de transparence.
Dans ce sens, le courtier doit divulguer toute information pertinente qui pourrait avoir un impact sur la décision d’un acheteur, d’un vendeur ou sur la transaction immobilière elle-même. Il ne peut dissimuler, interpréter, ni minimiser les faits. Son rôle est d’assurer que tous les renseignements disponibles soient transmis de manière claire, honnête et complète à toutes les parties concernées.
Vérifications des faits
Dès qu’un élément pouvant nuire à l’une des parties est porté à sa connaissance, le courtier doit vérifier l’exactitude des informations. Sans mener une enquête approfondie, il doit tout de même être en mesure de documenter l’information et de l’expliquer de façon objective, avec des faits à l’appui.
Afin que chaque partie puisse agir en toute connaissance de cause, ces informations doivent être divulguées sans délai, à l’aide de documentation pertinente, avant la conclusion de la transaction.
Une obligation envers toutes les parties malgré la signature d’un contrat de courtage
Le devoir de divulgation ne se limite pas au client du courtier. Malgré son obligation de loyauté envers son propre client, le devoir de divulgation s’appliquer également à toute personne (représentant d’une succession, personne morale, institution financière, etc.) impliquée dans la transaction. Ainsi, même si vous n’êtes pas représenté par le courtier détenant une information importante, celui-ci est tenu de vous la communiquer, directement ou par l’intermédiaire de votre propre courtier.
Loi sur le courtage : qu’est-ce que le courtier est obligé de divulguer ?
Le courtier immobilier a l’obligation de divulguer de façon proactive toute information pertinente, qu’elle soit récente ou non. Même si les faits en question remontent à plusieurs années, s’ils sont susceptibles d’influencer la décision d’une partie, ils doivent être communiqués sans délai. Le courtier ne peut attendre qu’une question soit posée : il doit prendre l’initiative de transmettre l’information.
Les informations relatives à la propriété
Le courtier doit divulguer tout renseignement important lié à la propriété, même si celui-ci n’est pas visible à l’œil nu et n’affecte pas directement l’apparence ou les fonctionnalités du bâtiment. Cela inclut notamment :
- Les dégâts d’eau ou infiltrations antérieures ;
- Les problèmes de structure ou de sol ;
- La présence actuelle ou passée d’insectes ou d’animaux nuisibles ;
- Les installations particulières (réservoir de mazout, fosse septique, etc.) ;
- Des éléments liés à l’historique de la propriété (décès, ancienne culture de cannabis, etc.) ;
- Toute autre circonstance pouvant influencer la valeur ou la jouissance de l’immeuble.
Les intérêts personnels du courtier
Le courtier doit aussi déclarer tout lien personnel ou tout intérêt financier qu’il pourrait avoir dans la transaction immobilière. Par exemple :
- Il représente un vendeur ou un acheteur avec qui il entretient un lien familial ou conjugal ;
- Il est directement ou indirectement propriétaire de l’immeuble concerné ;
- Il retire un avantage d’une recommandation, comme un retour financier ou une commission d’un professionnel qu’il vous propose.
Ces divulgations sont essentielles pour éviter tout conflit d’intérêts et assurer une transparence totale dans le processus de vente ou d’achat.
Quelle forme doit prendre cette divulgation?
Peu importe la nature de l’information, la divulgation du courtier immobilier doit être faite par écrit. Cette exigence vise à documenter la communication et à fournir une preuve en cas de litige ou de vérification. Le courtier doit donc conserver une trace démontrant que les renseignements ont bel et bien été transmis et que les partis concernés soient au courant de la situation que ce soit par courriel, en présence d’un témoin ou par le biais d’un formulaire officiel versé au dossier.
Selon le type d’information à déclarer, différents documents peuvent être utilisés, notamment :
1. La déclaration du vendeur sur l’immeuble
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire pour toute transaction immobilière résidentielle. Il permet de consigner toutes les informations connues par le vendeur et son courtier concernant la propriété, notamment celles pouvant nuire à la transaction.
Si le vendeur refuse de divulguer une information importante ou de signer certaines clauses du formulaire, le courtier ne peut pas poursuivre son mandat de vente, conformément aux règles de l’OACIQ.
2. L’avis de divulgation de l’OACIQ
Lorsqu’une information concerne l’implication personnelle du courtier dans la transaction, par exemple, s’il représente un proche, tire un avantage financier ou a un lien d’intérêt, cette information ne figure pas dans la déclaration du vendeur. Elle doit néanmoins être communiquée avant la signature de la promesse d’achat.
Le courtier peut alors utiliser l’Avis de divulgation, un formulaire officiel de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (l’OACIQ) conçu pour déclarer tout intérêt personnel ou conflit d’intérêts potentiel. Ce document assure la transparence nécessaire à la protection des parties.
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