Au Québec, la profession de courtier immobilier est strictement encadrée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), dont la mission est d’assurer la protection du public. Pour exercer légalement, les courtiers doivent respecter plusieurs obligations déontologiques qui encadrent leur pratique au quotidien.
Parmi ces obligations, le devoir de divulgation occupe une place centrale. Il impose au courtier l’obligation de communiquer toute information susceptible d’influencer la décision d’un acheteur ou d’un vendeur, et ce, de manière claire, complète et transparente.
Dans les sections qui suivent, nous expliquons en quoi consiste le devoir de divulgation, à qui il s’applique, quelles informations doivent être divulguées ainsi que les conséquences possibles lorsqu’il n’est pas respecté.
En bref
- Le devoir de divulgation est une obligation déontologique fondamentale imposée aux courtiers immobiliers par l’OACIQ afin de protéger le public.
- Le courtier doit divulguer toute information pertinente susceptible d’influencer la décision d’un acheteur ou d’un vendeur, même si celle-ci n’est pas visible ou récente.
- Cette obligation s’applique à toutes les parties impliquées dans la transaction, pas uniquement au client lié par un contrat de courtage.
- Les informations à divulguer concernent autant la propriété elle-même que les intérêts personnels ou financiers du courtier.
- Le non-respect du devoir de divulgation peut entraîner des sanctions disciplinaires, une responsabilité civile et la contestation de la transaction.
Le devoir de divulgation au Québec : en quoi ça consiste ?
Au Québec, tout courtier immobilier est tenu de respecter le code de déontologie de l’OACIQ, qui encadre sa pratique et vise à assurer la protection du public. Parmi les obligations fondamentales qui lui incombent figure le devoir de divulgation, un principe clé de transparence dans toute transaction immobilière.
Concrètement, le courtier doit divulguer toute information pertinente susceptible d’influencer la décision d’un acheteur, d’un vendeur ou le déroulement de la transaction. Il ne peut ni dissimuler, ni interpréter, ni minimiser les faits. Son rôle consiste à transmettre l’ensemble des renseignements connus de manière claire, honnête et complète à toutes les parties concernées, afin qu’elles puissent prendre une décision éclairée.
Une obligation envers toutes les parties concernées
Le devoir de divulgation du courtier ne s’arrête pas à son propre client. Dès qu’une information susceptible de nuire à l’une des parties est portée à sa connaissance, le courtier doit vérifier l’exactitude des informations. Sans avoir à mener une enquête approfondie, il doit néanmoins être en mesure de documenter l’information et de la présenter de façon objective, en s’appuyant sur des faits.
Ces renseignements doivent être divulgués sans délai, avant la conclusion de la transaction, afin que toutes les parties puissent agir en toute connaissance de cause. Ainsi, même s’il est lié par un contrat de courtage et un devoir de loyauté envers son client, le courtier demeure tenu de divulguer toutes informations pertinentes à l’ensemble des personnes impliquées dans la transaction.
Loi sur le courtage : qu’est-ce que le courtier est obligé de divulguer ?
En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier a l’obligation de divulguer de façon proactive toute information pertinente, qu’elle soit récente ou non, dès lors qu’elle est susceptible d’influencer la décision d’une partie à la transaction.
De manière générale, cette obligation se décline en deux grandes catégories d’informations : les informations relatives à la propriété elle-même et les intérêts personnels du courtier.
1. Les informations relatives à la propriété
Le courtier immobilier a l’obligation de divulguer toute information importante liée à la propriété, même si celle-ci n’est pas visible à l’œil nu ou n’affecte pas directement son apparence ou son usage immédiats. Cette obligation concerne notamment :
- Les dégâts d’eau ou infiltrations antérieures ;
- Les problèmes de structure, de sol ou de fondation ;
- La présence actuelle ou passée d’insectes ou d’animaux nuisibles ;
- Les installations particulières comme un réservoir de mazout ou une fosse septique ;
- Des éléments liés à l’historique de la propriété tels qu’un décès ou une ancienne culture de cannabis ;
- Toute autre situation pouvant avoir un impact sur la valeur ou la jouissance de l’immeuble.
2. Les intérêts personnels du courtier
Le courtier immobilier doit également divulguer tout lien personnel ou tout intérêt financier qu’il pourrait avoir dans une transaction immobilière. Cette obligation vise à prévenir les conflits d’intérêts et à assurer une transparence complète auprès des parties concernées. À titre d’exemple, le courtier doit déclarer notamment :
- S’il représente un acheteur ou un vendeur avec qui il entretient un lien familial, conjugal ou personnel ;
- S’il est directement ou indirectement propriétaire de l’immeuble visé par la transaction ;
- S’il retire un avantage d’une recommandation, comme un retour financier ou une commission liée à un service proposé.
Ces divulgations sont essentielles pour permettre aux parties de prendre des décisions éclairées et pour maintenir l’intégrité du processus de vente ou d’achat.
Quelle forme doit prendre cette divulgation ?
Quelle que soit la nature de l’information, la divulgation du courtier immobilier doit obligatoirement être faite par écrit. Cette exigence permet de documenter la communication et de conserver une preuve en cas de vérification ou de litige. Le courtier doit ainsi s’assurer de conserver une trace démontrant que les renseignements ont bien été transmis et que les parties concernées en ont pris connaissance, que ce soit par courriel ou par un formulaire officiel versé au dossier.
Selon la nature de l’information à divulguer, deux documents principaux peuvent être utilisés.
1. La déclaration du vendeur sur l’immeuble
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire pour toute transaction immobilière résidentielle au Québec. Il permet de consigner toutes les informations connues par le vendeur et son courtier au sujet de la propriété, notamment celles susceptibles d’avoir un impact sur la transaction.
Ce document joue un rôle central dans le devoir de divulgation. Si le vendeur refuse de divulguer une information importante ou de signer certaines sections du formulaire, le courtier est tenu de mettre fin à son mandat de vente, conformément aux règles établies par l’OACIQ.
2. L’avis de divulgation de l’OACIQ
Lorsque l’information à déclarer concerne l’implication personnelle du courtier dans la transaction, par exemple un lien familial, un intérêt financier ou un avantage personnel, celle-ci ne déclare pas dans la déclaration du vendeur. Elle doit toutefois être communiquée avant la signature de la promesse d’achat.
Dans ce cas, le courtier utilise l’Avis de divulgation, un formulaire officiel de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (l’OACIQ) conçu pour déclarer tout intérêt personnel ou conflit d’intérêts potentiel. Ce document vise à assurer une transparence complète et à protéger l’ensemble des parties impliquées dans la transaction.
Que ce passe-t-il si l’information n’est pas divulguée par le courtier ?
Lorsqu’un courtier immobilier ne respecte pas son devoir de divulgation, les conséquences peuvent être importantes, tant pour le professionnel que pour la transaction. Parmi les principales conséquences possibles :
- Sanctions disciplinaires par l’OACIQ : le courtier peut faire l’objet d’une enquête et se voir imposer des amendes, des mesures disciplinaires, une suspension ou une radiation de son droit d’exercer.
- Responsabilité civile : une omission de divulgation peut engager la responsabilité du courtier si elle cause un préjudice à une partie, entraînant des réclamations ou des poursuites.
- Contestations de la transaction : une transaction conclue sans divulgation complète peut être remise en question, notamment si le consentement d’une partie a été vicié.
- Perte de crédibilité professionnelle : le non-respect du devoir de divulgation peut nuire à la réputation du courtier et à la confiance du public.
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