Mettre une maison en location peut représenter une option intéressante d’investissement immobilier ou une alternative à la vente. Cependant, la gestion immobilière n’est pas toujours une tâche aisée. Propriétaire et locataire ont tous deux des obligations et des droits qu’il convient de respecter.
Vous avez songé à mettre votre propriété en location? Que ce soit à court ou long terme, voici ce que vous devez savoir en tant que locateur pour louer votre maison en toute conformité.
Est-ce que je peux louer ma maison?
Il est tout à fait possible de mettre votre propriété en location si vous le souhaitez. À condition, bien sûr, d'être bien préparé et de respecter les lois et obligations en vigueur pour ce type d'activité. Car la décision de devenir locateur ne doit pas se prendre à la légère.
Quelles sont les conditions et les obligations pour mettre sa maison en location?
Il faut savoir que la location d'une maison unifamiliale est soumise aux mêmes règles qu'un appartement locatif standard. Vous devrez notamment faire signer un bail résidentiel à votre locataire pour prévoir les clauses de votre entente mutuelle.
En tant que locateur, vous devrez également vous assurer de fournir une habitation en bon état, habitable et procurant la jouissance paisible du locataire.
Fournir un logement salubre
Un logement propre à l’habitation ne doit présenter aucun signe de :
- Moisissure ;
- Vermine (punaises de lit, etc.) ;
- Rongeurs.
Dans un cas d'insalubrité, si le locateur ne prend pas les mesures adéquates, le locataire est autorisé à quitter les lieux et à intenter un recours pour mettre fin à son bail. Sauf, bien entendu, si le mauvais état d'habitabilité résulte d'un manque d'entretien de la part du locataire.
Une fois une situation d'insalubrité constatée par le tribunal, le propriétaire a l'interdiction de relouer son logement avant d'avoir remédié au problème.
Garantir la tranquillité dans son immeuble
Un locateur doit s’assurer qu’aucun de ses locataires ne cause de bruit excessif. Si cela se produit, il doit régler la situation dans un délai raisonnable.
Si le désagrément perdure, les autres locataires sont en droit de réclamer des dommages et intérêts ou même de demander une résiliation de bail. En tant que propriétaire, il est également possible d'entamer un recours pour mettre fin au bail d'un locataire non respectueux du calme attendu.
Assurer l’entretien de la maison
Il s’agit de réaliser l’ensemble des travaux urgents et nécessaires pour remédier aux défectuosités signalées par le locataire (ex. : fuite de la tuyauterie ou du tout, panne de chauffage, serrure défectueuse sur une porte d’accès…).
À défaut de la réalisation des travaux dans un délai raisonnable, le locataire peut faire appel à une personne qualifiée et se faire rembourser par la suite sur présentation de factures.
Les réparations courantes incombent au locataire et sont donc exclues de cette obligation.
Déclarer la situation à vos assurances
Si vous décidez de mettre votre maison en location, même pour une courte période, vous devez aviser votre assureur de votre nouvelle situation pour mettre vos protections à jour. Le fait de ne plus être propriétaire-occupant ou de tirer un revenu de location changera certainement les modalités de votre contrat et vos besoins en matière de couverture.
Vous omettez de déclarer ce changement à votre assurance habitation? Votre assureur pourrait décider de ne pas couvrir les dommages en cas de sinistre.
Quels sont les droits du locateur?
Le fait de louer votre maison ne vient pas seulement qu'avec des obligations. En tant que locateur, vous disposez également de certains droits, que votre locataire devra respecter.
Le droit de visite
Le locateur doit pouvoir avoir accès au logement pour effectuer des vérifications de routine, des rénovations ou pour faire visiter le logement dans le cas d’une prochaine location ou vente. Toutefois, le propriétaire ne peut entrer dans l’habitation sans l’accord de son locataire et doit préserver sa vie privée.
Les visites en cours de bail doivent être notifiées au minimum 24 heures à l'avance. En ce qui concerne les visites pour une location ou une vente, elles doivent être réalisées entre 9h et 21 h. Le locataire peut exiger votre présence ou celle d'un représentant.
Interdire les animaux de compagnie dans l'habitation
Bien qu’il n’y ait aucune précision à ce sujet dans le Code civil du Québec, un propriétaire peut refuser la présence d’animaux dans le logement mis en location. Cette restriction doit alors être précisée dans le bail.
Toutefois, cela ne peut s’appliquer lorsqu’il s’agit d’un animal permettant de compenser un handicap. Cette exception s'inscrit dans le cadre de la Charte des droits et libertés de la personne.
Réaliser des travaux majeurs dans le logement loué
Un propriétaire peut effectuer des travaux majeurs (rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, remplacement du parquet…) dans un logement, et ce, même si celui-ci est en cours de location.
Pour cela, il doit en aviser son locataire au moins 10 jours avant la réalisation des travaux. Si ces derniers imposent au locataire d’évacuer temporairement son logement, celui-ci pourra se faire dédommager pour :
- Les frais encourus pour son déménagement ;
- Son hébergement temporaire ;
- L’entreposage de ses biens.
L’augmentation du loyer
Le montant du loyer peut être revu à la hausse lors du renouvellement du bail. Cependant, pour être recevable, cette hausse doit être notifiée au locataire avant la fin du contrat.
Selon la durée du contrat de location, le délai de prévenance varie de 1 à 6 mois. Le locataire doit signer son accord ou son refus dans le mois suivant la réception de l'avis d'augmentation du loyer.
Pour s'assurer de calculer au plus juste la revalorisation du loyer et limiter les risques de désaccord avec le locataire, il est possible de s'appuyer sur un outil de calcul officiel.
Mettre fin au bail : les droits du locataire
Malgré un contrat de location signé en bonne et due forme, il se peut que vous ou votre locataire souhaitiez mettre fin prématurément au bail. La loi encadre toutefois certaines pratiques.
Éviction du locataire : le droit de maintien dans les lieux
Un locataire ne peut être évincé que dans des circonstances spécifiques :
- Un retard de paiement de plus de trois semaines ;
- Une subdivision ;
- Un changement d’affectation du logement ;
- Une reprise du logement par la propriétaire pour se loger ou y loger un membre de sa famille.
En d’autres cas, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. Cela signifie qu'il peut conserver son logement aussi longtemps qu'il le souhaite.
Le propriétaire qui désire récupérer son logement, pour un des motifs évoqués précédemment, doit en aviser le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (sauf pour le cas du retard de paiement).
Résiliation du bail par le locataire : les motifs admis
Dans certains cas, le locataire est en droit de résilier son bail avant son terme. Il peut le faire notamment :
- Si le locateur ne respecte pas ses obligations ;
- S’il obtient une place en HLM, en CHSLD ou en foyer pour personnes âgées ;
- S'il ne peut plus occuper le logement du fait d’un handicap ;
- Si sa sécurité ou celle de ses enfants est remise en cause (violence, agression sexuelle) ;
- S’il change d’établissement scolaire.
Le divorce ou l’achat d’une maison ne permet pas à un locataire de mettre fin à un bail.
Le paiement du loyer : les pratiques interdites par la loi au Québec
Sauf accord particulier entre propriétaire et locataire, le loyer est payable le 1er de chaque mois.
Un locateur n’a pas le droit d’exiger :
- Une somme d’argent autre que le loyer (dépôt de garantie) ;
- Un versement qui excède un mois de loyer ;
- Le paiement d’avance des loyers (à l’exception du premier mois qui peut être exigé lors de la signature du bail) ;
- Des paiements du loyer par chèques postdatés ;
- Le paiement total des loyers du bail (si le locataire omet d’effectuer un versement à temps).
Et ce, même lorsque de telles clauses sont incluses au bail signé par le locataire.
Il est également interdit :
- D'augmenter le loyer en cours de bail (même suite à des travaux majeurs) ;
- De demander des versements aux montants différents chaque mois.
Le Tribunal administratif du logement : un allié précieux dans vos démarches
Vous voilà bien informé sur ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire en tant que locateur. En cas de doute ou lorsque survient un désaccord, vous pouvez contacter le TAL (Tribunal administratif du logement) pour vous renseigner ou vous faire accompagner dans des démarches particulières.
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