Comme chaque année, la période des hausses de loyers est de retour. Parfois une source de tension entre un propriétaire et son locataire, la procédure nécessite la connaissance de certaines informations juridiques pour s'éviter du stress inutile.
Qu'est-ce qui est permis dans le cadre d'une augmentation de loyer? Quels sont les droits et obligations du locataire et du propriétaire? Trouvez réponse à ces questions.
L'avis d'augmentation de loyer pour le bail d'un logement
Au moment de renouveler un bail, un propriétaire demande généralement une augmentation de loyer. Pour ce faire, il doit remettre un avis de renouvellement à son locataire, dans lequel il stipulera la hausse envisagée sous l'une des formes qui suivent :
- Le montant du nouveau loyer ;
- Le montant de l'augmentation ;
- Le pourcentage d'augmentation applicable.
Les dates et délais à respecter selon la loi
En vertu de la loi, la transmission de l'avis d'augmentation de loyer doit s'effectuer selon les conditions qui suivent :
- Pour un bail de 12 mois ou plus : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail.
- Pour un bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant l'échéance du contrat.
- Pour un bail à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois avant la date de modification proposée.
- Pour un bail pour une chambre : entre 10 et 20 jours avant la fin du bail.
Une fois l'avis de renouvellement reçu, le locataire dispose quant à lui d'un délai d'un mois (30 jours) pour accepter ou refuser l'augmentation de loyer proposée. S'il ne se manifeste pas, le bail sera automatiquement renouvelé, avec la hausse applicable.
Quel est le montant maximum pour la hausse de loyer au Québec?
Contrairement à ce qu'on peut penser, il n'y a pas de montant maximum pour une augmentation de loyer. Celle-ci se doit avant tout d'être raisonnable.
Chaque année, le Tribunal administratif du logement (TAL) suggère toutefois un taux d'augmentation, basé sur plusieurs critères, afin d'aider les négociations entre locataires et propriétaires.
Quel est le pourcentage recommandé pour l'augmentation de loyer en 2025 au Québec?
En 2025, le taux d'ajustement recommandé par le TAL est de 5,9 %. Ce taux s'applique aux logements non chauffés, avant le calcul des taxes et des travaux majeurs.
Ce pourcentage a été déterminé conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer, qui requiert de prendre en considération plusieurs composantes de l'Indice des prix à la consommation (IPC).
Sur quels critères ce taux est-il basé?
Les composantes de l'Indice des prix à la consommation (IPC) retenus pour déterminer le pourcentage applicable sont les suivants :
- Électricité ;
- Gaz ;
- Mazout et autres sources d’énergie ;
- Frais d’entretien ;
- Frais de services rattachés à l'immeuble ;
- Frais de services rattachés à la personne même des locataires ;
- Frais de gestion ;
- Revenu net.
Augmentation de loyer à la suite de travaux majeurs
Lorsqu'un logement ou un bâtiment a fait l'objet d'amélioration ou de rénovations majeures, un propriétaire peut augmenter davantage le coût du loyer. On pense par exemple aux travaux qui visent à réparer ou modifier les éléments principaux de l'immeuble, tels que :
- La toiture ;
- L'isolation ;
- La tuyauterie ;
- La réparation des fondations ;
- Le vernissage des planchers ;
- Etc.
Le calcul de la hausse du loyer sera alors ajusté pour prendre en compte les dépenses d'immobilisation effectuées, au taux applicable fourni par le TAL.
Un propriétaire peut-il exiger une augmentation plus importante?
Oui, un propriétaire a tout à fait le droit de demander une hausse de loyer plus importante (ou plus faible) que la recommandation du Tribunal. Toutefois, si la proposition est démesurément élevée, il y a de fortes chances que le locataire la conteste, surtout si celle-ci n'est pas justifiée.
Calculer l'augmentation de loyer en 2025
Pour aider à trouver une solution d'ajustement de loyer juste et raisonnable, le Tribunal administratif du logement met à disposition du public un outil de calcul en ligne. Il permet, grâce à l'entrée de données concrètes, d'obtenir une idée plus concrète de l'augmentation de loyer qui devrait être proposée.
Le propriétaire doit ainsi fournir :
- Les renseignements sur le logement concerné (adresse) ;
- Les revenus de l'immeuble :
- Loyers mensuels ;
- Autres revenus provenant de l'exploitation de l'immeuble ;
- Les dépenses d'exploitation de l'immeuble :
- Taxes municipales et scolaires ;
- Assurances ;
- Coûts d'énergie ;
- Coûts d'entretien ;
- Services rattachés à l'immeuble ;
- Frais de gestion ;
- Frais de service rattachés à la personne même des locataires (dans le cas d'une résidence privée pour aînés)
- Les réparations et améliorations majeures relatives à tout l'immeuble ou au logement, le cas échéant.
Peut-on refuser une hausse de loyer?
Oui, un locataire a le droit de refuser l'augmentation de loyer demandée par son propriétaire. Quel que soit le montant de la hausse mentionnée sur l'avis, il dispose d'un droit de contestation et il ne peut être évincé pour ce motif.
Locataire : comment refuser et contester une augmentation de loyer?
Pour que le refus du locataire soit valable juridiquement, celui-ci doit impérativement répondre à l'avis envoyé par son propriétaire. L'occupant peut alors :
- Refuser les modifications proposées et renouveler son bail ;
- Ne pas renouveler son bail et quitter le logement à la fin du bail.
Quelle que soit la décision prise, elle doit parvenir au propriétaire dans un délai maximal d'un mois à compter de la date de réception de l'avis.
Si le locataire choisit de refuser l'augmentation, mais de demeurer dans son logement, deux situations peuvent alors se produire :
- Le propriétaire et le locataire s'entendent à l'amiable et trouvent un accord qui convient aux deux parties ;
- Le désaccord persiste et le litige est porté devant le Tribunal administratif du logement (TAL).
1. L'accord à l'amiable
Il est possible que le locataire conteste l'avis d'augmentation, mais qu'il souhaite rester dans le logement. Dans ce cas, les parties doivent d'abord tenter de trouver une entente sur l'augmentation, sans passer préalablement par le Tribunal.
2. Passage devant le TAL, l'ancienne Régie du logement
Lorsque les parties n'arrivent pas à trouver un terrain d'entente malgré les nombreuses discussions, la cause peut être présentée devant le Tribunal administratif du logement. La responsabilité d'agir revient alors au propriétaire, qui doit adresser une demande de modification de bail dans un délai maximal d'un mois suivant la réception du refus du locataire.
Dans le cadre de cette demande, le Tribunal remettra alors au propriétaire le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer. Il devra alors indiquer, de manière officielle cette fois, les revenus et l'épargne de l'immeuble dans les 90 jours.
Les parties impliquées seront par la suite convoquées par le Tribunal pour une audience. Le propriétaire devra de son côté apporter les pièces justificatives requises pour permettre de déterminer si la hausse est raisonnable, telles que :
- Des factures ;
- Des extraits de compte ;
- Tout élément attestant de sa situation.
En parallèle, il doit également fournir une copie du formulaire au locataire et le prouver auprès du Tribunal.
Quelle peut être la décision du Tribunal?
Après étude du dossier, le Tribunal rend sa décision par écrit et la transmet à chaque partie concernée. Il définit par la même occasion le nouveau montant du loyer.
S'il donne raison au propriétaire, les arriérés dus par le locataire depuis le début du bail renouvelé sont exigibles dans un délai d'un mois. Par exemple, il devra rembourser les 20 $ d'augmentation par mois dus depuis 4 mois, soit 80 $ au total.
Par ailleurs, l'une des deux parties peut demander de faire appel pour réviser la décision du Tribunal. La personne à l'origine de la requête devra alors démontrer qu'une erreur a été commise et devra déposer sa demande au plus tard un mois après le verdict du TAL.
Une exception pour les immeubles de moins de 5 ans
L'immeuble dans lequel vous habitez date de moins de 5 ans? Les règles qui s'appliquent ne sont alors pas les mêmes. En effet, si votre propriétaire a coché la case de la section F du bail, il est autorisé par la loi à augmenter le loyer autant qu'il le juge nécessaire.
Le locataire n'a alors aucun moyen de contester l'augmentation devant le Tribunal. S'il refuse la hausse, il devra par le fait même quitter son logement à la fin du bail.
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