Remboursement anticipé de l’hypothèque : est-ce une bonne idée ?

L’achat d’une propriété est sans doute l’un des investissements les plus importants de votre vie. Vous passerez d'ailleurs beaucoup de temps à rembourser le prêt reçu de votre institution financière. Pour se libérer de ce fardeau financier, plusieurs cherchent donc à payer leur hypothèque plus vite. 

Au Québec, les prêts hypothécaires qui sont assurés avec une assurance hypothécaire peuvent être amortis sur une période maximale de 25 ans. Bien que ce laps de temps comporte des avantages, pour certains, il s’agit d’une durée qui peut paraitre beaucoup trop longue. 

C'est votre cas? Vous songez à accélérer le remboursement de votre hypothèque? Voici les informations importantes à connaitre avant de prendre une décision. 

Pourquoi payer son prêt hypothécaire plus rapidement?

Si rembourser son prêt hypothécaire plus vite semble alléchant pour plusieurs propriétaires, c’est que cela offre de nombreux avantages, dont celui de faire économiser des frais d’intérêts qui représentent une grosse somme à long terme. Accélérer le remboursement du prêt de quelques mois, voire de quelques années, peut faire une différence majeure sur le montant total à payer. 

Le remboursement anticipé permet aussi de réduire la durée de l’emprunt et, par le fait même, amène généralement une tranquillité d’esprit et un sentiment d’accomplissement.

Attention aux frais de pénalité hypothécaire!

S’acquitter plus rapidement d’une hypothèque vient aussi avec son lot d’inconvénients. En fonction de l’entente que vous avez conclue avec votre institution financière, vous pourriez notamment devoir payer une pénalité pour remboursement anticipé.

Qu'est-ce que c'est?

Une pénalité pour remboursement anticipé, parfois aussi appelé frais de paiement anticipé ou frais de résiliation, est un type de frais hypothécaire que votre prêteur peut vous imposer lorsque :

• Vous résiliez votre contrat ;
• Vous faites des paiements additionnels plus élevés que le montant permis ;
• Vous transférez votre hypothèque ;
• Vous vendez votre maison avant la fin du terme.

Vous pourriez devoir payer de tels frais si vous avez un prêt hypothécaire fermé. L'hypothèque ouverte, quant à elle, permet d'effectuer des paiements anticipés en tout temps, sans pénalité de remboursement. 

Combien ça coûte?

Le coût d'une pénalité de remboursement anticipé peut varier d'un prêteur à l'autre. Celui-ci repose sur plusieurs facteurs, dont :

• Le montant remboursé par anticipation ;
• Le nombre de mois restant avant la fin du terme ;
• Le taux d'intérêt en vigueur ;
• La méthode de calcul de votre prêteur.

Cependant, la pénalité est généralement le montant le plus élevé entre :

• Un montant représentant 3 mois d’intérêt sur la somme que vous devez ;
• Le différentiel du taux d’intérêt (DTI).

Assurez-vous de lire attentivement votre contrat pour mieux comprendre les frais d'indemnité qui pourraient s’appliquer en cas de paiement anticipé. 

Sachez aussi que certaines institutions financières offrent des calculatrices en ligne pour estimer les frais que vous aurez à payer.

Le privilège pour remboursement anticipé

Dans certains cas, votre prêteur peut vous donner l'option d'un privilège pour remboursement anticipé. Il s'agit d'une somme que vous pouvez rembourser, en supplément de vos versements réguliers, dans devoir payer de pénalité. 

Ce privilège peut vous permettre d'augmenter vos versements d'un certain pourcentage ou de faire un paiement forfaitaire d'un certain montant ou pourcentage. Il est généralement calculé de façon annuelle. Informez-vous auprès de votre prêteur pour connaitre les conditions qui s'appliquent à votre situation. 

Comment rembourser son hypothèque plus tôt?

Il existe plusieurs manières d’accélérer la vitesse de remboursement de votre prêt hypothécaire. Le renouvellement de votre hypothèque est d’ailleurs un bon moment pour revoir votre contrat et vos conditions de remboursement. Vous pouvez alors tenter de renégocier avec votre institution financière pour adapter vos modalités de paiement à votre situation.

N’hésitez pas à contacter préalablement votre courtier hypothécaire pour discuter avec lui des différentes options qui s’offrent à vous.

1. Choisissez une période d’amortissement plus courte

S’il s’agit de votre première hypothèque ou que vous devez en acquérir une nouvelle, sachez qu’il est tout simplement possible de diminuer la période d’amortissement. Plutôt que de choisir un délai de remboursement de 25 ans, vous pourriez décider de contracter un prêt pour 20 ou 15 ans par exemple, en fonction des alternatives disponibles chez votre prêteur.

Évidemment, vous devrez vous assurer d’avoir la capacité financière de le faire, puisqu’une période d’amortissement plus courte signifie que le montant de vos versements devra être plus élevé. Cela vous permettra toutefois d’accumuler moins d’intérêts sur votre prêt.

2. Augmentez la fréquence de vos versements

La fréquence à laquelle vous faites vos versements peut avoir un impact majeur sur la durée de votre prêt hypothécaire et sur les intérêts que vous aurez à payer. Si vous avez des revenus réguliers, il peut être une bonne idée de synchroniser vos paiements hypothécaires avec vos entrées d’argent pour faciliter la gestion de votre budget.

Votre contrat hypothécaire prévoit des versements mensuels? Lors de votre renouvellement, vous pourriez par exemple opter pour des versements hebdomadaires ou bihebdomadaires accélérés.

En augmentant la fréquence de vos versements, vous serez en mesure de rembourser plus rapidement votre hypothèque, puisque les paiements accélérés permettent de rembourser l’équivalent d’un mois supplémentaire chaque année. Vous économiserez par le fait même sur les intérêts accumulés et ce, sans même augmenter votre montant mensuel.

3. Augmentez le montant de vos paiements

Augmenter le montant de vos versements, même de quelques dollars, peut avoir une grande incidence à long terme sur la vitesse de votre remboursement. Si votre budget vous le permet, vous pourriez donc choisir d’attribuer un petit montant supplémentaire chaque mois à votre prêt hypothécaire.

Vérifiez toutefois votre contrat : l’augmentation de vos paiements pourrait être limitée à un certain montant chaque année. Si vous dépassez le coût indiqué à votre contrat, vous devrez des frais de pénalité.

Assurez-vous aussi de pouvoir soutenir l’augmentation à long terme avant de rendre le changement officiel. En général, les institutions financières ne permettent pas de diminuer les paiements avant la fin de votre terme hypothécaire à la suite d’une augmentation.

4. Faites des paiements anticipés

Vous pourriez vous servir d’une rentrée d’argent occasionnelle (retour d’impôt, héritage, prime de fin d’année, etc.) pour faire un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire. Mieux vaut cependant vérifier votre contrat avant d’aller de l’avant avec cette solution, car certains frais d'indemnité pourraient s’appliquer, comme expliqué précédemment.

Cette capacité d’effectuer des paiements supplémentaires variera notamment en fonction du prêt que vous avez contracté. Une hypothèque ouverte offre plus de liberté à cet effet qu’une hypothèque fermée.

5. Diminuez votre taux d’intérêt

Au moment de renouveler votre hypothèque, vous pourriez obtenir un meilleur taux d’intérêt. En conservant le même montant de versement tout en ayant un taux plus bas, vous pourrez rembourser votre prêt plus rapidement, puisqu’une moins grande proportion de votre versement ira au paiement des intérêts.

Votre capacité à diminuer votre taux d’intérêt dépendra évidemment du marché au moment de votre renouvellement, mais il est toujours possible de comparer les offres de différents prêteurs pour dénicher le meilleur taux.

Gardez toutefois en tête que si vous décidez de transférer votre hypothèque à une nouvelle institution financière pour profiter d’un taux avantageux, vous pourriez devoir vous acquitter de certains frais d’enregistrement, de quittance ou d’autres frais d’administration. Vous devrez donc déterminer si les avantages surpassent les inconvénients financiers.

Avant de faire une demande de remboursement par anticipation...

Malgré son aspect alléchant, rembourser votre prêt hypothécaire le plus vite possible pourrait ne pas être la meilleure stratégie pour vous. Cela dépend de plusieurs facteurs dont votre situation financière, les taux d’intérêt en vigueur, vos projets et objectifs de vie…

Payer votre prêt hypothécaire de manière anticipée ne devrait pas se faire au détriment de vos finances personnelles. Rien ne sert de mettre en difficulté financière simplement pour vous acquitter de votre hypothèque. Gardez toujours en tête que l’argent que vous investirez pour rembourser votre prêt plus rapidement ne pourra pas être utilisé à d’autres fins.

Avant de prendre une décision, assurez-vous que :

• Vous possédez un fonds d’urgence ou des économies suffisantes pour subvenir à vos besoins quelques mois en cas de nécessité ;
• Vous détenez d’autres formes d’épargne ;
• Le remboursement accéléré n’affectera pas vos autres projets (payer les études des enfants, préparer votre retraite, etc.) ;
• Vous n’avez pas de dettes à un taux d’intérêt plus élevé que votre hypothèque, que ce soit un prêt personnel, une carte de crédit, etc. Si c’est le cas, il vous sera probablement plus avantageux de payer vos dettes à taux plus élevé que d’investir dans votre hypothèque.

Vous voulez plus d’informations sur l’hypothèque ? Lisez notre Guide pratique pour comprendre votre hypothèque et consultez les différents articles sur notre blogue.

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