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Comment trouver le meilleur taux hypothécaire ?

Dernière modification: 2021/11/04 | Temps de lecture approximatif 6 mins

L’achat d’un bien immobilier est sans doute le plus gros investissement que vous aurez à faire dans une vie. Au Canada, le prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison s’étale généralement sur un amortissement de 20 ou 25 ans. Parce qu'il s'agit d'une très longue période, il est primordial de trouver les conditions hypothécaires idéales, ce qui inclut le taux hypothécaire.

Nombreux sont les emprunteurs qui considèrent les taux d'intérêt hypothécaires comme étant non négociables. Ceci est totalement faux! En fonction du type d’hypothèque que vous choisissez, de la fréquence des paiements et de la période d’amortissement, il vous est possible de trouver le meilleur taux hypothécaire en fonction de vos besoins. La solution? Magasiner auprès de différents prêteurs, afin de pouvoir comparer les conditions offertes.

Trouver le meilleur taux d'intérêt pour son prêt immobilier

Les établissements de prêts ne manquent pas, mais encore faut-il trouver un taux qui soit à votre avantage. Vous serez d’accord pour dire qu’il faut toujours magasiner ses meubles ou ses électroménagers avant d’acheter. Alors, pourquoi ne pas magasiner votre prêt hypothécaire? Il s'agit même d'une étape cruciale à faire avant de signer, car les modalités convenues vous suivront pendant de nombreuses années. 

Toutefois, il faut bien l'avouer, les informations sur les hypothèques peuvent être difficiles à comprendre. C'est pourquoi beaucoup de gens ont tendance à choisir la facilité en allant demander un prêt directement à leur banquier actuel. Pourtant, cette solution n’est pas la plus économique et pourrait favoriser l'endettement.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici les différents aspects à considérer pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux.

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Hypothèque ouverte et hypothèque fermée : comment choisir?

La première question à se poser sera certainement relative au type d’hypothèque à choisir. À ce titre, vous apprendrez qu’une hypothèque ouverte se caractérise par un terme plus court et un taux d’intérêt plus élevé, comparé à un prêt hypothécaire fermé. Vous aurez la possibilité de rembourser votre prêt en tout temps, en tout ou en partie et sans pénalité. Opter pour un prêt hypothécaire ouvert vous offre une grande flexibilité et vous permet de rembourser votre prêt en fonction de vos capacités. C'est l'option idéale pour les personnes qui attendent une importante entrée d’argent à court terme, comme la vente d’une maison, ou l’acquisition d’un héritage.

Parallèlement, l’hypothèque fermée implique un taux d’intérêt plus faible et sur une plus longue période (le prêt ne peut s’étaler sur plus de 25 ans, depuis 2012). En contractant une hypothèque fermée, vous aurez à payer un montant fixe durant toute la durée de l’hypothèque. Bien que votre salaire augmente au fil des ans, vous ne pourrez en aucun cas augmenter vos versements de manière à payer plus vite votre prêt, car les pénalités financières sont assez importantes. Vous aurez en revanche l’esprit tranquille avec une large période pour rembourser les sommes dues.

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Taux fixe ou variable?

Après avoir intégré les nuances entre une hypothèque ouverte et une hypothèque fermée, il est temps de s’intéresser au taux hypothécaire. En réalité, le choix du taux sera relatif à votre tolérance aux risques et à l’incertitude. Le taux variable suit la courbe du marché financier. Bien que son taux soit plus bas que celui du taux fixe, le taux variable implique que les versements hypothécaires mensuels seront modifiés à la hausse ou à la baisse dépendamment du marché.

L’avantage est bien évidemment cette possibilité de payer moins cher ses mensualités à chacune des baisses du taux en vigueur. Toutefois, il ne faut pas éliminer le risque de voir son taux augmenter lors d’une mauvaise posture financière. Entre 2000 et 2010, le taux directeur de la banque du Canada a varié entre 0,25 % et 6 %.

En optant pour un prêt à taux fixe, vous êtes sûr de payer des mensualités fixes durant une période donnée (souvent 5 ans). Il s’agit d’un taux garanti où les variations de taux sont bloquées. Évidemment, un taux fixe sera plus élevé comparé à un taux variable compte tenu de la sécurité qu’il procure, mais il s’agit de la meilleure option pour simplifier votre planification financière.

Pour en savoir plus, consultez notre article Hypothèque : choisir un taux fixe ou un taux variable ?

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Déterminer la fréquence de ses paiements

On peut penser que la fréquence des versements n’engage en rien son prêt hypothécaire, mais en réalité vous pourriez générer d’importantes économies sur les intérêts à verser, si vous planifiez convenablement vos paiements. Il existe plusieurs types de versements :

  • Paiement hypothécaire mensuel: le paiement est prélevé chaque mois à la même date. Vous effectuez ainsi 12 paiements à l’année.
  • Paiement hypothécaire bihebdomadaire: le paiement est prélevé toutes les 2 semaines. Vous effectuez 26 paiements par année. Pour le calculer: le paiement mensuel multiplié par 12 divisé par 26. Beaucoup optent pour cette possibilité qui coïncide avec leur période de rémunération.
  • Paiement hypothécaire bihebdomadaire accéléré: même chose que le paiement bihebdomadaire, sauf que le montant à verser sera légèrement plus élevé. Pour le calculer: paiement mensuel divisé par 2.
  • Paiement hypothécaire hebdomadaire: le paiement est prélevé chaque semaine à la même date, soit 52 semaines par année. Pour le calculer: le paiement mensuel multiplié par 12 divisé par 52.  
  • Paiement hypothécaire hebdomadaire accéléré: même chose que le paiement bihebdomadaire, sauf que le montant à verser sera légèrement plus élevé. Pour le calculer: paiement mensuel divisé par 4.

Pour illustrer ces points, prenez une personne qui doit souscrire à un prêt hypothécaire de 200 000 $, avec un taux fixe de 3.5 % sur une durée de 25 ans. Le paiement mensuel (mensualité) sera établi à 1000$ . Si cette personne opte pour un financement hebdomadaire ordinaire, alors le paiement sera de 230.77 $ chaque semaine. En revanche, si elle choisit un financement hebdomadaire accéléré, alors le paiement sera de 250 $ par semaine.

En clair, la personne paye 19.23 $ de plus chaque semaine en choisissant le paiement hebdomadaire accéléré, ce qui lui permet d’économiser 13 000 $ en intérêts sur une période de 25 ans. De quoi faire réfléchir!

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Calculer la période d’amortissement de son hypothèque

Avant d’aborder cet aspect, nous allons d’abord éclaircir un point qui est souvent source de confusion pour les nouveaux acheteurs : il existe une grande différence entre la durée d'un prêt hypothécaire et la période d'amortissement.

En effet, la durée du terme hypothécaire varie entre 6 mois et 10 ans. Une fois cette période terminée, vous devrez renégocier les clauses de votre prêt s’il vous reste un solde à payer. La plupart des propriétaires doivent renouveler leur contrat à 4 ou 5 reprises avant de pouvoir combler leur dette. 

D’un autre côté, la période d’amortissement représente le délai total (maximum 25 ans) pour rembourser la totalité de son emprunt. La logique fait que, plus votre période d’amortissement sera longue, plus vous payerez d’intérêts, d’où la nécessité de négocier le meilleur taux.

Il est indispensable de calculer sa période d’amortissement pour l’achat d’une maison. Dépendamment de votre salaire, une période d’amortissement trop courte vous engage à payer des mensualités trop élevées, réduisant ainsi votre qualité de vie. Si au contraire, vous optez pour une période d’amortissement trop longue, alors que vous auriez pu payer davantage chaque mois, vous payerez des intérêts qui n’étaient pas vraiment nécessaires.

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Engager un courtier pour obtenir un prêt hypothécaire

Pour avoir toutes les chances de trouver le meilleur taux hypothécaire, il serait très judicieux d’engager un courtier hypothécaire. Ce professionnel en hypothèque va magasiner à votre place les différents taux, dépendamment de vos conditions. Il pourra notamment vous expliquer toutes les subtilités du système pour économiser un maximum, en évitant les pièges.

Un courtier hypothécaire ne vous coûtera absolument rien, étant donné qu’il est rémunéré sous forme de commission par la banque que vous aurez choisie. Ainsi vous profitez gratuitement des conseils et des recommandations d’un véritable expert en la matière.

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