Vous devez souscrire un prêt hypothécaire ou en détenez un présentement? L'intérêt associé à l'hypothèque est certainement l'un des aspects les plus importants de votre emprunt, en raison des impacts financiers qu'il a sur toute la durée du financement.
Les règles qui régissent l'intérêt hypothécaire peuvent toutefois être complexes. Comment celui-ci est-il déterminé? Quels sont ses impacts à court, moyen et long terme? Et surtout, comment dénicher le taux le plus avantageux parmi les nombreuses propositions sur le marché?
Voici un tour d'horizon pour répondre à ces questions essentielles et vous permettre d'approfondir vos connaissances sur le sujet.
Qu'est-ce que l'intérêt hypothécaire?
L'intérêt hypothécaire est le montant que vous payez à votre institution financière en échange de l'argent qu'elle vous a prêté. En d'autres mots, il s'agit de la commission que le prêteur exige sur votre emprunt. Une partie de l'intérêt est payée chaque fois que vous effectuez un versement hypothécaire.
L'intérêt est exprimé sous forme de taux, en pourcentage. Il peut augmenter ou diminuer au fil du temps, en fonction de différents facteurs.
Différents types de taux d'intérêt
Lorsque vous souscrivez une hypothèque, un établissement financier peut vous proposer différentes options de taux.
Taux d'intérêt préférentiel
Le taux d'intérêt préférentiel est le pourcentage utilisé par un prêteur hypothécaire pour déterminer son taux d'intérêt affiché.
Lors de la souscription d'une hypothèque, particulièrement lors d'un prêt à taux variable, l'institution financière peut vous offrir un taux d'intérêt préférentiel majoré d'un certain pourcentage.
Par exemple, il pourrait vous offrir le taux préférentiel plus 1 %. Ainsi, s'il est de 3,75 %, le taux de votre contrat sera de 4,75 %.
Taux d'intérêt affiché
Le taux affiché est tout simplement le pourcentage auquel l'établissement financier annonce ces produits. C'est ce taux que vous voyez sur le site Web des banques.
Taux réduit
Un taux réduit est un taux offert à un coût inférieur au taux affiché. Un prêteur hypothécaire peut l'offrir à ses clients dans certaines situations.
Taux fixe
Un taux d'intérêt fixe reste le même pendant toute la durée de votre terme. Il est généralement plus élevé qu'un taux d'intérêt variable, mais il offre également plus de stabilité et de prévisibilité. Il peut être une bonne option si :
- Vous voulez garder les mêmes paiements chaque mois ;
- Vous souhaitez connaitre à l'avance la part de capital que vous aurez payé à la fin de votre terme ;
- Vous pensez que les taux d'intérêt vont augmenter.
Taux variable
Le taux variable peut augmenter ou diminuer au cours du terme. Il est généralement plus bas qu'un taux d'intérêt fixe, mais offre moins de stabilité, puisqu'il peut être difficile d'entre prévoir les variations.
Un taux variable peut être une bonne idée si :
- Vous êtes à l'aise de voir votre taux changer ;
- Vous avez les finances assez solides pour subir des paiements de montants différents ;
- Vous prévoyez que les taux vont diminuer.
L'hypothèque à taux variable se décline en deux catégories.
Taux variable à paiements fixes
Le montant payé reste le même, mais la part dédiée aux intérêts augmente ou diminue en fonction du marché. Dans l'éventualité d'une hausse marquée des taux, vous pourriez atteindre votre point de déclenchement et ne plus être en mesure de rembourser le capital.
Taux variable à paiements ajustables
Le montant de vos versements change en fonction de la variation des taux. Vous êtes assuré de rembourser la même partie du capital à chaque paiement, mais pouvez payer plus ou moins d'intérêt chaque fois.
Taux mixte
Dans certains cas, il est possible d'obtenir une hypothèque hybride, dans laquelle une partie de votre taux est fixe et l'autre est variable. On parle alors de taux mixte.
Chaque partie peut avoir des termes différents, ce qui peut rendre plus difficile le transfert à un autre prêteur.
Facteurs influençant le taux d'intérêt hypothécaire
Pour déterminer le taux qu'il offrira à ses clients, un prêteur hypothécaire tient compte de nombreux facteurs, dont :
- Les facteurs économiques (inflation, politique monétaire et taux directeur de la Banque du Canada) ;
- Le profil de l'emprunteur (situation financière, solvabilité et antécédents de crédit, statut de travailleur, apport financier) ;
- Les caractéristiques du prêt choisi (taux fixe ou variable, période d'amortissement, terme) ;
- Ses taux préférentiels et affichés actuels.
Ces multiples facteurs expliquent pourquoi le taux offert d'un emprunteur à l'autre peut grandement varier même au sein d'une seule institution financière.
L'impact de l'intérêt sur le coût total d'une hypothèque
Votre pourcentage d'intérêt a une influence directe sur vos paiements hypothécaires et sur le coût total de votre emprunt. Une petite différence de taux peut ainsi avoir un impact considérable sur le montant des intérêts payés à long terme. D'où l'intérêt d'essayer d'avoir le meilleur taux possible.
Comment calculer les intérêts sur un prêt hypothécaire?
Plusieurs éléments doivent être pris en compte au moment de calculer les intérêts sur un prêt hypothécaire, dont :
- Le montant total d'emprunt ;
- Le taux d'intérêt en vigueur ;
- La durée d'amortissement ;
- La fréquence de versement.
Il faut également savoir que les intérêts sont calculés en fonction du solde restant de votre prêt. Au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt, le montant des intérêts payé à chaque versement diminue donc.
Calcul de l'intérêt mensuel
Pour déterminer le montant d'intérêt que vous devrez payer chaque mois, il est possible d'utiliser cette formule :
Intérêt mensuel = (taux d'intérêt annuel / 12) x solde restant du prêt hypothécaire
Par exemple :
- Votre taux d'intérêt est de 5 %.
- Au mois d'août 2024, le solde restant à payer sur votre hypothèque est de 200 000 $
Intérêt mensuel = (5 % /12) x 200 000 $ = 833,33 $
Lors de votre versement mensuel, vous payerez donc 833,33 $ en intérêt, plus le montant du capital.
Total des intérêts payés
Le taux d'intérêt assorti à votre prêt hypothécaire a un impact significatif sur le coût total que vous payerez pour votre maison. Il peut parfois doubler voire tripler le prix payé pour la propriété.
Un ajustement de quelques points de pourcentage peut avoir une incidence majeure sur le montant total des intérêts. Voici justement deux exemples permettant de le démontrer.
Informations de base :
- Coût d'achat de la maison : 400 000 $
- Mise de fonds : 80 000 $ (20 %)
- Montant de l'emprunt : 320 000 $
- Amortissement : 25 ans
- Fréquence des versements : mensuelle
Exemple 1 :
Pour cet exemple, votre taux d'intérêt est de 5 %.
- Montant des paiements mensuels : 1 861,14 $
- Coût total de l'achat : 558 340,79 $
- Part du capital remboursé : 320 000 $
- Total des intérêts payés : 238 340,79 $
Exemple 2 :
Pour cet exemple, votre taux d'intérêt est de 4 %.
- Montant des paiements mensuels : 1 683,26 $
- Coût total de l'achat : 504 979,40 $
- Part du capital remboursé : 320 000 $
- Total des intérêts payés : 184 979,40 $
Une diminution d'à peine 1 % du taux hypothécaire permet ainsi d'économiser près de 53 000 $ en intérêt!
Il faut toutefois mentionner que ces calculs sont purement théoriques. En pratique, vous devrez renouveler votre hypothèque à de nombreuses reprises avant le remboursement complet de votre prêt, ce qui change généralement votre taux hypothécaire.
De plus, le coût de la prime d'assurance hypothécaire n'est pas inclus dans ces exemples.
Une calculatrice pour vous aider
Pour avoir rapidement un aperçu des intérêts que vous aurez à payer tout au long de votre amortissement hypothécaire, utilisez une calculatrice hypothécaire. Cet outil, simple et facile à utiliser, peut même vous permettre de tester plusieurs scénarios.
Quel est le taux d'intérêt hypothécaire actuel au Québec?
En date du 21 août 2024, les taux hypothécaires disponibles pour un prêt fermé à taux fixe sur 5 ans au Québec étaient les suivants :
- Banque Nationale : 4,99 %
- BMO : 5,14 %
- CIBC : 5,14 %
- Desjardins : 5,19 %
- RBC : 4,94 %
- TD : 5,12 %
Notez que les taux hypothécaires varient constamment. Les taux d'intérêt présentés ci-dessus sont donc sujets à changement. Référez-vous directement aux institutions financières ou à votre courtier hypothécaire pour connaitre les taux en vigueur au moment d'obtenir votre hypothèque.
Comment optimiser son taux d'intérêt hypothécaire?
Il existe plusieurs stratégies pour vous permettre d'obtenir un taux hypothécaire plus avantageux. En voici quelques-unes :
- Comparez les offres de plusieurs banques : les taux offerts peuvent grandement varier d'une institution financière à une autre. C'est donc payant de comparer les offres de plusieurs d'entre elles pour trouver le taux le plus bas.
- Négociez vos conditions : une fois votre prêteur trouvé, n'hésitez pas à négocier avec lui pour obtenir des conditions plus avantageuses, telles qu'un taux réduit.
- Travaillez avec un courtier hypothécaire : cet expert est passé maitre dans l'art de vous trouver les meilleures conditions hypothécaires. Il pourra comparer avec vous les taux proposés et vous diriger vers le bon établissement financier pour vos besoins.
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