L’achat d’une maison est sans doute l’investissement le plus important de votre vie. À moins que vous fassiez partie de la minorité d’individus ayant les moyens de payer votre propriété comptant, vous devrez probablement demander un prêt hypothécaire pour couvrir la majorité du coût d’achat.
Peu importe le type d’hypothèque que vous choisirez, vous aurez nécessairement à adhérer à un taux hypothécaire. Celui-ci, établi par l’institution financière avec laquelle vous ferez affaire, peut être fixe ou variable.
Dans tous les cas, il influence grandement les intérêts que vous devrez rembourser et le montant total que vous devrez payer pour votre maison. Il est donc primordial de comprendre ce qui le détermine et ce qui peut le faire varier.
Tout d’abord, il faut savoir que toute entreprise, incluant votre institution financière, cherche avant tout à faire un profit. Le prix qu’elle vous demande de payer doit être supérieur à celui qu’elle doit elle-même débourser afin de tirer un gain de la transaction.
Pour faire ce profit, votre prêteur vous charge des intérêts sur le montant de votre prêt. Le prix final que vous payerez sera ainsi plus élevé que le coût de financement de votre créancier.
Le coût de financement est d’ailleurs l’un des facteurs qui influencent le plus votre taux, mais il est loin d’être le seul. Il faut notamment tenir compte des frais d’exploitation du prêteur, de la somme qu’il lui faut pour couvrir le risque de non-remboursement, de la situation économique nationale, etc.
Voici quelques-uns des facteurs qui peuvent aussi avoir un impact.
1. Vos antécédents de crédit
Votre dossier de crédit et vos antécédents de paiements peuvent fortement affecter le taux d'intérêts auquel vous emprunterez. Ce n’est d’ailleurs pas sans raison que les banques refusent d’accorder une hypothèque aux individus ayant un mauvais dossier de crédit.
Le plus grand risque que prend votre créancier en vous octroyant un prêt est que vous ne remboursiez pas le montant emprunté. Pour déterminer ce risque de non-remboursement (ou risque de crédit), les institutions financières évalueront vos antécédents. Elles voudront connaître votre cote de crédit, savoir comment vous gérez vos emprunts et vos remboursements, ainsi que savoir si vous avez toujours fait vos paiements à temps.
Votre dossier de crédit indique le niveau de risque que vous représentez. Un bon dossier de crédit peut donc atténuer l’inquiétude du prêteur face à ce risque de non-remboursement, puisqu’il verra que vous avez l’habitude de régler vos dettes.
De bons antécédents de paiements permettent généralement d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. Inversement, plus le risque que vous représentez est grand, plus le taux hypothécaire qui vous sera accordé sera élevé.
2. Les caractéristiques de votre prêt hypothécaire
Certaines caractéristiques de votre prêt hypothécaire peuvent aussi influencer le niveau de risque que prend l’institution financière et donc augmenter ou diminuer votre taux d’intérêt.
L’assurance prêt hypothécaire
Si vous empruntez plus de 80% de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter, vous devrez nécessairement souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci sert à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part.
Grâce à cette protection supplémentaire, votre institution financière peut vous accorder un prêt à un taux plus bas qu’elle le ferait sans assurance.
Le terme hypothécaire
À la fin de votre terme, vous devrez faire une demande de renouvellement hypothécaire auprès de votre prêteur ou d’une autre institution financière. Au Québec, la plupart des contrats hypothécaires ont une durée de cinq ans, mais le terme peut varier entre six mois et dix ans.
Puisque les taux hypothécaires sont toujours sujets à des changements, plus vous renouvelez votre hypothèque souvent, plus vous risquez de contracter un taux différent du précédent, plus ou moins élevé selon le cas. Si vous voulez vous assurer de payer le même taux pour une plus grande durée, vous devrez opter pour un terme hypothécaire plus long.
Sachez toutefois que les contrats à court terme auront habituellement un taux d’intérêt plus bas que les contrats à long terme, car il est plus facile pour le prêteur de prévoir les conditions du marché, telles que l’inflation et la croissance économique.
Le prêt ouvert et le remboursement anticipé
Si vous faites un remboursement anticipé, c’est-à-dire si vous remboursez votre prêt plus rapidement, votre institution financière ne pourra pas tirer autant de profit qu’elle avait prévu de le faire. Elle risque de perdre de l’argent en accumulant moins d’intérêt sur le montant qu’elle vous a prêté.
C’est pourquoi les prêts hypothécaires ouverts, qui permettent le remboursement anticipé sans pénalité, sont habituellement offerts à un taux d’intérêt plus élevé que les prêts fermés, qui limitent le montant que vous pouvez rembourser.
3. La situation financière canadienne et mondiale
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, l’argent que les banques prêtent ne sort pas de leurs propres poches. Les fonds proviennent plutôt d’investisseurs canadiens ou étrangers. Le coût de financement des prêteurs est donc intimement lié aux taux d’intérêt qui sont offerts dans les différents pays, qui augmentent ou diminuent pour diverses raisons.
Par exemple, une croissance économique entraîne généralement une hausse des taux d’intérêt, puisque davantage d’entreprises cherchent à se faire financer auprès d’investisseurs. Les institutions prêteuses doivent alors proposer des taux d’intérêt supérieurs pour que les investisseurs acceptent de leur prêter les fonds à eux plutôt qu’à une autre entreprise.
Inversement, une faible croissance a tendance à faire baisser les taux pour tenter de stimuler l’économie.
Puisque beaucoup de banques canadiennes empruntent des fonds à l’extérieur du pays, les taux d’intérêt au Canada et au Québec sont intrinsèquement liés aux marchés financiers mondiaux. Ainsi, quand les taux à l’étranger chutent, les taux des prêts hypothécaires canadiens sont aussi enclins à diminuer.
4. Le taux directeur de la Banque du Canada
La Banque du Canada est la banque centrale du pays. Contrairement aux autres banques à travers le territoire, elle n’offre pas de services bancaires au public et n’est pas considérée comme une institution financière.
Son rôle est plutôt de s’occuper de la gestion financière du pays, de la politique monétaire, des billets de banque et du système financier. Les prêteurs s'y fient d'ailleurs pour établir leur taux préférentiel.
Lorsque l’économie se porte bien, la Banque du Canada peut augmenter le taux directeur pour empêcher l’inflation de dépasser la cible prévue. Au contraire, quand l’économie tourne au ralenti, elle peut abaisser ce taux pour éviter que l’inflation tombe sous la cible, comme on l’a vu se produire en 2020, pour pallier aux effets négatifs de la pandémie.
Une modification au taux directeur affecte plus particulièrement les prêt ouverts et à court terme. Dans certains cas, lorsqu’il est combiné à d’autres facteurs tels que les prix des obligations, les coûts de dépôts et la concurrence des marchés financiers, il peut aussi avoir une influence à long terme.
Rechercher et négocier son taux hypothécaire avec un courtier
Les taux d’intérêt varient d’un prêteur à l’autre, si bien que la meilleure manière d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas consiste à magasiner. Vous avez la possibilité de choisir l’institution financière avec laquelle vous faites affaire. Vous pouvez donc tenter de négocier avec les différentes banques pour trouver le taux hypothécaire optimal.
Si vous ne souhaitez pas effectuer les démarches par vous-même, sachez qu’un courtier hypothécaire peut magasiner votre hypothèque auprès des institutions financières à votre place. Grâce à ses connaissances dans le domaine et son talent de négociateur, un courtier hypothécaire est l’allié qu’il vous faut.
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