C’est bien connu : pour avoir la meilleure hypothèque, il faut négocier! Pourtant, encore de trop nombreux acheteurs se contentent des conditions offertes par leur banque sans vraiment avoir tenté d'obtenir mieux. C'est une erreur qui peut coûter des dizaines de milliers de dollars sur la durée totale du prêt.
Bonne nouvelle : négocier son hypothèque, ça s'apprend! Que vous soyez un premier acheteur ou que vous vous approchiez de votre renouvellement, il existe des leviers concrets pour obtenir de meilleures conditions. Voici comment en tirer profit.
En bref
- Négocier son hypothèque peut faire économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée totale du prêt.
- Il ne faut jamais accepter la première offre : comparer plusieurs prêteurs est essentiel.
- Le taux d'intérêt n'est qu'un élément parmi d'autres : terme, amortissement, clauses de remboursement anticipé et fréquence de paiement sont tout aussi importants.
- Un bon dossier (cote de crédit, mise de fonds, stabilité d'emploi) renforce considérablement votre pouvoir de négociation.
- Faire appel à un courtier hypothécaire est l'une des meilleures façons d'obtenir un prêt adapté à votre situation.
Avant de négocier : préparez votre dossier
Avant même de contacter une institution financière, la meilleure chose à faire, c'est de soigner votre profil d'emprunteur. Plus votre dossier est solide, plus vous serez en position de force pour négocier.
Portez une attention particulière aux éléments qui seront analysés par votre prêteur :
- Votre cote de crédit. Un pointage élevé (généralement de 700 et plus) démontre que vous êtes un emprunteur fiable. Vérifiez votre dossier de crédit avant de faire votre demande de prêt et, au besoin, prenez quelques mois pour l'améliorer.
- La stabilité de vos revenus. Un emploi stable et des revenus bien documentés (avis de cotisation, talons de paie) rassurent les prêteurs et facilitent la négociation.
- Votre ratio d'endettement. Les institutions financières calculent votre ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et votre ratio d'amortissement total de la dette (ATD). Plus ces ratios sont faibles, plus vous avez de marge de manœuvre.
- Votre mise de fonds. Pour un nouvel achat, la mise de fonds est cruciale. Plus elle est élevée, moins le prêteur prend de risques. Au-delà de 20 % du prix d'achat de la propriété, vous pouvez également éviter l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.
Nos meilleurs conseils pour négocier votre hypothèque
Saviez-vous qu’une simple diminution de 1 % sur votre taux hypothécaire pourrait vous permettre d’économiser plusieurs milliers de dollars en intérêt d’ici la fin de votre prêt? D'où l'importance de négocier, en procédant stratégiquement.
1. N’acceptez jamais la première offre
Il s'agit du premier réflexe à adopter et sans doute le plus important. La première offre qui vous sera faite sera très rarement la plus avantageuse. Votre institution financière actuelle est souvent le premier réflexe, mais se contenter d'un seul choix est une erreur.
Magasinez votre prêteur. Faites le tour des banques, des caisses populaires et des prêteurs alternatifs pour comparer leurs conditions. Consultez leurs sites Web pour vous faire une idée des taux affichés. Gardez aussi en tête que ces taux sont presque toujours négociables à la baisse.
Mettez les offres en concurrence. Si un prêteur vous fait une proposition intéressante, présentez-la à un autre et demandez-lui s'il peut faire mieux. Cette approche est simple, efficace et souvent très rentable.
2. Négociez plus que le taux d'intérêt
Évidemment, obtenir le meilleur taux hypothécaire possible est une priorité. Le choix entre un taux fixe ou variable peut d'ailleurs avoir un impact important sur les intérêts payés au cours de votre terme. Mais une hypothèque, c'est bien plus qu'un simple taux. Voici les autres éléments à négocier :
Le terme. Le terme hypothécaire correspond à la durée pendant laquelle votre contrat est en vigueur. Le plus courant au Québec est de 5 ans, mais il peut s'échelonner entre 6 mois et 10 ans.
Un terme plus court s'accompagne généralement d'un taux plus bas, mais vous expose à un risque de hausse au moment du renouvellement. Un terme plus long offre davantage de stabilité, mais à un coût plus élevé.
L'amortissement. L'amortissement est la durée totale sur laquelle vous remboursez votre prêt. La plupart des emprunteurs optent pour 25 ans. Une période plus courte (15 ou 20 ans) vous permet cependant d'accumuler moins d'intérêts, à condition que vos versements plus élevés soient soutenables.
Il est également possible d'opter pour une période plus longue (prêt sur 30 ans), mais vous paierez davantage d'intérêts à long terme.
La fréquence de paiement. Vous pouvez faire des versements mensuels, bimensuels ou hebdomadaires. Plus vous payez fréquemment, plus vous remboursez rapidement votre capital et moins vous accumulez d'intérêts.
Le type de prêt. Une hypothèque ouverte ou fermée n'offre pas les mêmes flexibilités. Une hypothèque fermée propose généralement un taux plus bas, mais limite vos options de remboursement anticipé. Une hypothèque ouverte offre plus de souplesse, mais à un coût plus élevé.
Les droits de remboursement anticipé. Selon le prêteur, vous pourriez avoir le droit de rembourser une partie de votre capital chaque année sans pénalité. Plus ce pourcentage est élevé, plus vous avez de flexibilité pour accélérer le remboursement de votre dette.
La transférabilité du prêt. Si vous prévoyez déménager avant la fin de votre terme, certains contrats permettent de transférer votre hypothèque à votre nouvelle propriété sans pénalité. Une clause souvent négligée, mais très utile.
3. Travaillez avec un courtier hypothécaire
Vous n’avez pas envie de vous occuper de tout par vous-même? C’est tout à fait compréhensible. Les démarches de recherche, de comparaison et de négociation avec les banques peuvent être coûteuses en temps et en efforts.
Faire appel à un courtier hypothécaire est la meilleure façon de vous assurer d'obtenir un prêt adapté et aux meilleures conditions possibles. Il a accès à un large réseau de prêteurs, connaît les marges de négociation de chacun et travaille dans votre intérêt. En plus, ses services sont gratuits pour l'emprunteur.
5 conseils supplémentaires pour maximiser vos économies
Au-delà de la négociation initiale, voici des stratégies concrètes pour réduire le coût total de votre hypothèque :
- Optez pour un amortissement plus court. En remboursant votre prêt plus rapidement, vous accumulez moins d'intérêts. Assurez-vous simplement que les versements plus élevés restent soutenables pour votre budget.
- Maintenez vos versements même en cas de baisse des taux. Si votre taux diminue au renouvellement, conserver le même montant de paiement vous permettra de rembourser votre capital plus rapidement.
- Arrondissez vos paiements. Si votre versement mensuel est de 1 487 $, arrondissez-le à 1 500 $. Ce faible surplus s'accumule et réduit les intérêts payés sur la durée.
- Évitez de payer l'assurance SCHL en double. Si vous changez de prêteur et que le montant et l'amortissement de votre prêt ne changent pas, vous pourriez éviter de payer une nouvelle prime d'assurance. Demandez le numéro de certificat d'assurance à votre ancien prêteur et présentez-le à votre nouvelle institution.
- Profitez de vos droits de remboursement anticipé. Si votre contrat le permet, effectuez des remboursements supplémentaires chaque année pour réduire votre capital et les intérêts qui s'y rattachent.
Ce que les banques ne vous disent pas
Voici quelques réalités que les institutions financières ne mettent pas en avant d'elles-mêmes :
- Les taux affichés sont presque toujours négociables. Ne prenez jamais un taux affiché pour acquis.
- Certains frais peuvent être supprimés, par exemple les frais de dossier ou d'évaluation.
- Votre concurrence est votre meilleur outil. Présenter une offre concurrente à votre banque est souvent suffisant pour obtenir une meilleure proposition.
- Certains prêteurs couvrent vos frais de transfert ou renoncent à les facturer. Renseignez-vous auprès de l'institution financière choisie.
Peut-on négocier au moment du renouvellement hypothécaire?
Absolument, et c'est même fortement conseillé! Pourtant, beaucoup d'emprunteurs signent leur avis de renouvellement sans poser de questions.
À la fin de votre terme, commencez à magasiner au moins 6 mois avant l'échéance. Vous aurez ainsi le temps de comparer plusieurs options et de négocier comme vous l'auriez fait lors de l'obtention du prêt initial.
Votre prêteur est légalement tenu de vous envoyer un avis de renouvellement au moins 21 jours avant l'échéance. Mais cela vous laisse trop peu de temps pour vraiment comparer.
Avant de renégocier, faites le point sur votre situation :
- Votre famille s'est-elle agrandie?
- Vos revenus ont-ils évolué?
- Avez-vous de nouveaux projets (rénovations, déménagement, retraite anticipée)?
- Les taux du marché ont-ils changé favorablement?
Ces réponses vous aideront à déterminer si vos conditions actuelles correspondent toujours à vos besoins et à orienter vos négociations.
Rappellez-vous également que vous n'avez aucune obligation de rester avec votre prêteur actuel. Si une autre institution vous offre de meilleures conditions, vous pouvez changer. Certains frais de transfert peuvent s'appliquer, mais plusieurs prêteurs sont prêts à les couvrir pour vous attirer comme nouveau client.
Renouveler avant terme : est-ce une bonne idée?
Si les taux ont baissé depuis la signature de votre contrat, vous pourriez être tenté de renouveler avant l'échéance. C'est possible dans certains cas, mais attention aux pénalités.
Dans la majorité des hypothèques fermées, renouveler avant terme entraîne des frais qui peuvent être très élevés, en particulier si votre échéance est encore lointaine. Avant de prendre cette décision, demandez à votre institution financière une estimation précise de la pénalité applicable et comparez-la aux économies anticipées.
Notez que certains prêteurs offrent une option « mixte et prolongée », qui vous permet de combiner votre taux actuel à un taux plus bas, tout en prolongeant votre terme. Des frais peuvent s'appliquer, mais cette formule peut s'avérer avantageuse selon votre situation. Consultez un courtier hypothécaire pour évaluer si cette option est pertinente pour vous.
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