Vous voulez acheter ou vendre une propriété? Vous planifiez un refinancement? Dans tous les cas, connaitre la valeur marchande de votre maison est important. Il s'agit d'une tâche complexe qui ne devrait pas être réalisée par n'importe qui.
Vous pouvez évidemment tenter d'estimer le prix de votre maison par vous-même, mais ce n'est pas l'idéal. La meilleure solution, c'est de faire appel à un expert de l'évaluation immobilière. Deux professionnels distincts peuvent vous aider : le courtier immobilier et l'évaluateur agréé.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur ces deux experts du secteur dans cet article.
En bref
- Deux experts peuvent vous aider à évaluer la valeur marchande de votre propriété : le courtier immobilier et l'évaluateur agréé.
- L'évaluateur agréé est le spécialiste par excellence de l'évaluation immobilière. Ses services sont requis dans de nombreuses circonstances.
- Le courtier immobilier détermine la valeur marchande de votre maison dans le cadre d'une transaction immobilière.
- Estimer vous-même la valeur de votre propriété n'est généralement pas une bonne idée.
- La valeur marchande d'une propriété n'est pas équivalente à la valeur de son évaluation municipale. Cette dernière ne sert qu'à établir le montant des taxes municipales que vous devez payer.
L’évaluateur agréé : une évaluation précise de la valeur marchande
Au Québec, l’évaluateur agréé est un expert qui fait partie d’un ordre professionnel. Son titre est donc la garantie qu’il ne s’est pas improvisé expert en immobilier.
Sa principale mission est la suivante : évaluer objectivement un bien immobilier pour estimer sa valeur marchande de la manière la plus précise possible.
Cette évaluation n’est pas faite à la légère! Les recherches et analyses de l'évaluateur sont consignées dans un rapport d'évaluation, qu'il vous remet une fois son travail terminé. Ce document peut facilement comporter de 30 à 40 pages.
Quand faire appel à un évaluateur agréé?
L’évaluateur agréé peut être utile dans plusieurs circonstances, dont :
- Lors d'un refinancement ;
- Lors d'un divorce ou d'une séparation ;
- Lors d'un rachat de part ;
- Lors du partage du patrimoine familial ;
- À des fins d'assurance (ex. : pour les copropriétés).
Vous pouvez aussi faire appel à un évaluateur agréé lorsque vous voulez vendre votre maison. C'est surtout pertinent lorsque vous ne souhaitez pas travailler avec un courtier immobilier.
Les avantages de l’évaluateur agréé
- Il a une connaissance approfondie de l'immobilier et des techniques d'évaluation ;
- Il est précis et impartial ;
- Il est encadré par l'OEAQ et respecte un code déontologique ;
- Il vous offre un rapport détaillé.
1. Connaissance approfondie de l'immobilier
L'évaluateur agréé connait sur le bout des doigts toutes les facettes de l'immobilier. Il maitrise de nombreuses méthodes d'évaluation et techniques d'analyse. L'ensemble de ses connaissances lui permettent d'évaluer une grande variété de bien immobilier.
2. Précision et impartialité
Les multiples connaissances de l'évaluateur lui permettent d'établir avec précision la valeur réelle d'une maison. Chaque détail est analysé et étudié pour en déterminer l'impact sur le prix du bien immobilier.
L'évaluateur agréé vous donne un avis impartial sur la valeur marchande de votre maison. Il n'a aucun intérêt à en augmenter ou à en diminuer la valeur, ce qui en fait un expert de confiance.
3. Encadrement de l'OEAQ
Son intégrité est assurée par l'encadrement exercé sur sa profession par l'OEAQ. L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec est un ordre professionnel auquel tout évaluateur doit adhérer.
En tant que membre de l'OEAQ, l'évaluateur agréé doit respecter un code déontologique et des normes professionnelles strictes.
4. Rapport détaillé
Une fois son travail terminé, cet expert vous donne un rapport d'évaluation détaillé. Vous y trouverez l'ensemble de ses démarches et les conclusions auxquelles il est parvenu. Il s'agit d'un atout de taille à avoir sous la main pour justifier la valeur marchande de votre bien.
Les inconvénients de l’évaluateur agréé
Le seul inconvénient de faire appel à un évaluateur agréé concerne son prix : ses services peuvent être dispendieux.
Le prix d’une évaluation peut grandement varier selon :
- Le type de propriété (condo, unifamiliale, plex, etc.) ;
- Le secteur où se trouve la demeure ;
- L’expérience de l’évaluateur.
Pour cette raison, on estime que les prix peuvent aller entre 650 $ et 900 $ pour une maison unifamiliale en 2026.
Payer plus de 650 $ pour un rapport d’évaluation complet pour votre maison peut sembler élevé. Mais les nombreux détails qu’il met à votre disposition sont de précieuses informations à avoir sous la main. Vous connaitrez précisément la valeur de votre bien et les raisons de cette valeur.
Que ce soit pour négocier avec les acheteurs potentiels, avec votre assureur ou votre prêteur hypothécaire, vous aurez une longueur d'avance.
Le courtier immobilier : estimer le prix de vente de votre maison
Le courtier immobilier est le professionnel indispensable des transactions immobilières au Québec. Sa profession est encadrée par l'OACIQ, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
Évaluer la valeur d'une propriété n'est pas son unique tâche, mais il le fait tous les jours dans le cadre de son travail. Il aide ses clients à établir le meilleur prix de vente pour leur maison selon le marché et les particularités de la propriété.
Quand faire appel à un courtier immobilier?
Le courtier immobilier réalise l'évaluation de la valeur marchande lors d'une transaction immobilière. Si vous voulez connaitre la valeur de votre propriété pour la vendre, alors il est l'expert qu'il vous faut.
Le courtier vous aidera à déterminer le prix de vente idéal pour votre maison. Il vous soutiendra également tout au long du processus. Car son rôle va bien au-delà de l'estimation de la valeur du bien!
Les avantages du courtier immobilier
- Il vous accompagne tout au long du processus ;
- Il évalue votre maison gratuitement ;
- Son évaluation est rapide.
1. Accompagnement professionnel
Un projet de vente, ce n'est pas de tout repos! En plus de vous aider à déterminer la valeur de votre maison sur le marché, le courtier immobilier vous accompagne à chaque étape. Il vous soutient dans vos démarches et peut même effectuer les négociations avec les acheteurs à votre place.
Son intervention garantit que vous obtiendrez le meilleur prix pour votre propriété.
2. Évaluation gratuite
Contrairement à l'évaluateur agréé, que vous devez rémunérer pour l'évaluation, le courtier immobilier offre ce service gratuitement. Vous n'avez donc pas à lui verser un montant forfaitaire pour déterminer le prix de votre maison.
Mais attention : si vous vendez votre propriété par le biais de ses services, vous devrez lui verser la commission négociée à votre contrat.
3. Rapidité de l’évaluation
L'évaluation du courtier immobilier est beaucoup plus rapide que celle effectuée par l'évaluateur agréé. Il suffit de quelques clics à un courtier pour vous donner une première évaluation de votre bien.
Comment ? En croisant les données à sa disposition avec celles des propriétés comparables à la vôtre dans votre secteur. Il ajuste ensuite son estimation avec les particularités de votre demeure.
Les inconvénients du courtier immobilier
- Sa commission peut être élevée ;
- Son évaluation n’est pas suivie d’un rapport et n’a pas de valeur juridique.
1. Coût de la commission
C’est là que le bât blesse. Si l’évaluateur agréé peut coûter quelques centaines de dollars, le courtier quant à lui facture son service en pourcentage de la vente.
Sa commission représente généralement entre 4% et 7% du prix de vente. Pour une maison de 500 000 $, cela représente entre 20 000 $ et 35 000 $.
Rappelons toutefois que la commission reçue ne va pas entièrement dans ses poches. Elle doit généralement être partagée moitié-moitié avec le courtier de l'acheteur. De plus, elle couvre bien plus que l'évaluation de votre maison!
En raison de la forte concurrence sur le marché, certains courtiers abaissent leur taux de commission pour attirer plus de clients. Il vaut donc la peine de comparer les prix avant de vous engager.
2. Absence de valeur juridique de l’évaluation
Bien que l’évaluation du courtier soit fiable, elle n’a pas la même portée juridique que celle faite par l’évaluateur agréé. Vous ne pourrez pas vous en servir pour déterminer la valeur de reconstruction pour l’assurance de votre copropriété divise, par exemple. Elle ne sera pas non plus considérée par les banques en cas de refinancement de votre hypothèque.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le courtier vous fournit une estimation du bien sans même rédiger de rapport.
Évaluer soi-même le prix de sa maison : une bonne idée ?
La réponse simple : non. Mais la réalité est plus nuancée.
Il n'est pas recommandé de déterminer par vous-même la valeur de votre maison, car l'auto-évaluation peut être difficile. Plusieurs facteurs complexifient l'exercice :
- L'évaluation requiert de nombreuses connaissances en immobilier, en finances et en mathématiques ;
- Un très grand nombre d'éléments externes à la propriété doivent être pris en compte pour évaluer correctement (zonage, servitudes, proximité des services, etc.)
- Vous n'avez pas accès aux mêmes bases de données que les experts ;
- Les propriétaires ont généralement un biais émotionnel qui les pousse à surestimer la valeur de leur bien.
Une auto-évaluation de votre maison peut tout de même être utile pour :
- Avoir une première idée approximative avant de consulter un professionnel ;
- Vérifier si l'évaluation du courtier ou de l'évaluateur vous semble cohérente.
Toutefois, elle devrait toujours être complétée par l'avis d'un expert.
Valeur marchande ou valeur municipale?
La valeur marchande et la valeur de l'évaluation municipale ne sont pas équivalentes, bien loin de là. Pour l’expliquer simplement :
- La valeur marchande est la valeur réelle de votre propriété sur le marché actuel ;
- L'évaluation municipale sert à établir le montant des taxes foncières.
Tous les trois ans, les municipalités du Québec font appel à des évaluateurs agréés pour déterminer la valeur des propriétés sur leur territoire. Le but : les aider à établir le montant des taxes que les propriétaires devront payer.
L'évaluation est effectuée par blocs de propriétés similaires. Elle représente la valeur estimée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville.
Cette donnée, bien qu'intéressante à connaitre, n'est donc pas à jour ni représentative des particularités de votre maison. D'où l'importance de ne pas l'utiliser.
Vous cherchez un évaluateur agréé?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver évaluateur agréé. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
