Qui peut évaluer le prix d’une maison ?

Vous voulez acheter ou vendre une propriété ? Vous hésitez à faire évaluer le prix de votre maison par des experts ou à le faire par vous-même ?

Bien que cette dernière option soit possible, un évaluateur agréé ou un courtier immobilier vous apportera une estimation bien plus réaliste que celle que vous pourrez calculer sur un coin de table. Les raisons ? Ils ont accès à des données que vous n’avez pas, et sont des experts dans leur domaine.

Valeur marchande ou valeur municipale ?

Ne faites pas l’erreur. Ne vendez en aucun cas votre maison à sa valeur municipale et ne laissez jamais un client négocier une baisse de prix à la lumière de ce chiffre. Pourquoi ? Parce qu’il ne reflète absolument pas la valeur marchande de votre maison.

Pour l’expliquer simplement, sachez que les municipalités font appel à des évaluateurs agréés tous les 3 ans pour évaluer les biens présents sur leur territoire. Le but : les aider à déterminer le montant des taxes foncières que les propriétaires devront payer

Et ce contrôle ne suit pas la réalité du marché : en plus de n’être réalisée que tous les 3 ans, l’évaluation municipale est valide 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville. Or, dans l’immobilier, 1 an, c’est long, mais 3 ans, c’est une éternité. La preuve :

• +39.3% : c’est l’augmentation du prix de l’immobilier à Sherbrooke, entre mars 2020 et mars 2021 ;
• +27.9% : celle des prix de l’immobilier à Gatineau ;
• +28.3% : l’augmentation à Saguenay ;
• +22.4% : celle de Montréal.

Allons plus loin avec cette dernière. Montréal a augmenté sa taxe municipale de 4.1% en moyenne pour les exercices fiscaux 2023, 2024 et 2025. On est donc bien loin des 22.4% d’augmentation des prix de l’immobilier sur une seule année.

Par conséquent, suivre la valeur issue de l’évaluation municipale, c’est le meilleur moyen de vendre sa maison bien moins chère que le prix du marché et, ainsi, perdre une bonne part des profits auxquels vous auriez droit.

L’évaluateur agréé : une évaluation précise de la valeur marchande

Au Québec, l’évaluateur agréé est un expert qui fait partie d’un ordre professionnel. Son titre est donc la garantie qu’il ne s’est pas improvisé expert en immobilier.

Sa principale mission est la suivante : évaluer objectivement un bien immobilier, pour en dégager la valeur et établir un rapport d’évaluation. Cette évaluation n’est pas faite à la légère. Ce professionnel va vous remettre un rapport circonstancié quant à la valeur réelle de votre bien. On parle de 30 à 40 pages.

Quand faire appel à un évaluateur agréé ?

L’évaluateur agréé peut être utile dans plusieurs circonstances. Le rapport fourni peut servir à des fins d’assurance ou de refinancement. Les services de l’expert peuvent aussi être utiles lors d’un divorce ou d’une séparation, de même que pour le partage du patrimoine familial.

De plus, vous pouvez très bien faire appel à lui pour évaluer la valeur d’une maison que vous souhaitez vendre ou acheter, surtout si vous ne voulez pas travailler avec un courtier immobilier.

Pour en savoir davantage, consultez notre article Quand faut-il faire évaluer la valeur marchande d’une maison ?

Les avantages de l’évaluateur agréé

Les avantages à faire appel à un évaluateur agréé sont les suivants :

• Il est impartial et respecte un code de déontologie ;
• Il permet de faire assurer adéquatement un bien immobilier ;
• Il évalue le rendement d’un bien locatif ;
• Il possède une assurance responsabilité civile.

Voyons ces 4 points plus en détail.

1. L’impartialité

L’évaluation d’un bien immobilier peut être lourde de conséquences, surtout si la personne qui fait l’évaluation a un intérêt à la vente. Faire appel à un évaluateur agréé, c’est donc obtenir un avis impartial sur la valeur réelle du bien immobilier, puisque celui-ci n’a aucun intérêt à en augmenter ou à diminuer la valeur.

Ce qui vous assure de l’intégrité d’un évaluateur agréé, c’est l’encadrement qui est exercé sur sa profession par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), ordre professionnel auquel il appartient.

2. L’assurance du bien

Une couverture d'assurance trop faible s'appelle une insuffisance d'assurance, et c'est un sérieux problème en cas de sinistre. Pourquoi ? Parce que l'assurance verse alors un montant qui ne correspond pas à la valeur à neuf du bien.

L’évaluation d’un évaluateur agréé peut alors être utile pour déterminer la valeur de reconstruction de la propriété, pour ajuster votre contrat d’assurance en conséquence. Son intervention est d’ailleurs devenue obligatoire pour les copropriétés divises depuis l’entrée en vigueur de la loi 141.

3. Évaluer le rendement du bien

Acheter une propriété ne signifie pas toujours qu’on souhaite y habiter soi-même. Dans le cadre d'une location, pour un immeuble à revenu par exemple, l'évaluateur agréé peut évaluer la valeur marchande de la propriété en fonction du rendement du bien. C'est-à-dire qu'il va prendre en compte le montant des loyers, les dépenses, le taux d’inoccupation, les mauvaises créances, etc.

4. L’assurance responsabilité professionnelle

Il peut arriver qu’un client ne soit pas satisfait du travail fourni par l’évaluateur agréé. Il peut alors faire entrer en jeu l’assurance responsabilité professionnelle de l’évaluateur, afin que son préjudice soit réparé. Il peut aussi intenter un recours disciplinaire contre ce dernier, devant le conseil de l’Ordre, et devant la juridiction civile compétente.

Les inconvénients de l’évaluateur agréé

Par contre, il existe deux inconvénients de faire appel à cet expert :

1. Il est cher ;
2. Il peut limiter votre prix de vente.

1. L’évaluateur agréé est cher, mais rentable

Le prix d’une évaluation peut grandement varier en fonction du type de bien évalué (condo, unifamiliale, plex, etc.), de l’expérience de l’évaluateur… Pour cette raison, on estime que les prix peuvent aller entre 400 $ et 1000 $.

Payer 650 $ pour un rapport d’évaluation complet pour votre maison peut sembler élevé. Mais les nombreux détails qu’il met à votre disposition vous permettront de mieux maîtriser votre négociation avec vos acheteurs potentiels.

Surtout, en vous fournissant le juste prix pour votre bien, vous savez sous quelle valeur vous ne devez pas vendre.

2. L’erreur de négociation

User du rapport trop tôt dans votre négociation peut amener l’acheteur à s’appuyer sur celui-ci et à ne pas payer plus cher un bien dont il connaît le prix exact et objectif. Vous aurez donc dans les mains une arme à double tranchant, puisqu’il pourrait limiter votre pouvoir de négocier votre prix à la hausse. À vous d’en faire bon usage.

Le courtier immobilier : estimer le prix de vente de votre maison

Le courtier immobilier est un professionnel de l'immobilier, qui se doit de respecter les règles de déontologie fixées par l'OACIQ (Organisme d’Autorégulation du Courtage Immobilier du Québec).

Peut-il évaluer le prix de vente d’une maison ? Oui, mais ce n’est pas sa compétence première. Généralement, comme nous allons le voir, il intervient lors de la transaction d’un bien immobilier.

Quand faire appel à un courtier immobilier ?

Travaillez avec cet expert lorsque vous prévoyez d’acheter ou de vendre, indépendamment de l’évaluation de votre maison. Car son rôle va bien au-delà de l'estimation de la valeur du bien.

Le courtier immobilier va vous renseigner précisément sur le quartier, les écoles présentes à proximité, les hôpitaux, le réseau de transport en commun pour y accéder, mais également sur le bruit (présence d'un aéroport, d'une ligne de chemin de fer, etc.) ou encore la pollution à proximité (usine d'incinération, par exemple).

Les avantages du courtier immobilier

Les avantages d’évaluer votre propriété avec cet expert sont les suivants :

1. Il a accès au système Centris ;
2. Le service est gratuit si vous êtes acheteur ;
3. L’évaluation est rapide.

Voyons plus en détail ces 3 points.

1. Qu’est-ce que le système Centris ?

Il s’agit d’un site accessible au public, mais aussi aux courtiers, qui centralise l’ensemble des biens immobiliers inscrits par les courtiers du Québec. L’interface leur propose des outils de statistiques immobilières, un outil de calcul de paiements hypothécaires, le profil de la population par zone géographique, et bien plus.

Autant dire que l’utilisation de cette plateforme, sans compter tous les autres outils auxquels ils ont accès, leur permet d’évaluer la valeur de votre maison avec une certaine précision.

2. La gratuité du service

Le courtier immobilier est gratuit lorsque vous êtes acheteur, sauf convention contraire entre vous et lui. Comment est-il rémunéré ? Celui-ci vous mettra en relation avec un de ses clients-vendeurs. C’est sur le montant de la vente qu’il touchera une commission qu’il aura convenue avec son client.

3. La rapidité de l’évaluation

Il suffit de quelques clics à un courtier pour vous donner une première évaluation de votre bien. Comment ? En croisant les données à sa disposition avec le visuel de votre maison que lui offre internet.

Pour une évaluation au plus juste, il pourra se déplacer chez vous pour ajuster son estimation.

Les inconvénients du courtier immobilier

Par contre, le courtier immobilier a aussi ses désavantages :

1. Il est cher, si vous êtes le vendeur ;
2. Son évaluation n’est pas suivie d’un rapport et n’a pas de valeur juridique.

1. Combien coûte un courtier ?

C’est là que le bât blesse. Si l’évaluateur agréé peut coûter quelques centaines de dollars pour une maison, le courtier quant à lui facture son service en pourcentage de la vente, soit entre 4% et 7% du prix de vente. Mais rappelons que la commission reçue ne va pas entièrement dans ses poches, puisqu’elle couvre aussi les frais de publicité et qu’elle doit parfois être divisée de moitié avec le courtier de l’acheteur.

De plus, la forte concurrence sur le marché au Québec fait en sorte que certains courtiers abaissent leur taux de commission pour attirer plus de clients. Par conséquent, comparez les prix avant de vous engager.

2. L’absence de valeur juridique de l’évaluation

Bien que l’évaluation du courtier soit fiable, elle n’a pas la même portée juridique que celle faite par l’évaluateur agréé. Vous ne pourrez pas vous en servir pour déterminer la valeur de reconstruction pour l’assurance de votre copropriété divise, par exemple. Elle ne sera pas non plus considérée par les banques en cas de refinancement de votre hypothèque.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le courtier vous fournit une estimation du bien sans même rédiger de rapport.

Évaluer soi-même le prix de sa maison : une bonne idée ?

Pas vraiment, car l’évaluation d’un bien immobilier requiert :

• Des connaissances en immobilier,
• Des compétences financières,
• Des compétences en mathématiques.

Malgré cela, si vous possédez ces capacités, ou si vous avez la volonté d’économiser les frais d’un courtier ou d’un évaluateur agréé, vous pourriez être tenté de vous lancer. Voici alors quelques informations qui pourraient vous être utiles :

• Comment évaluer la valeur marchande d’une maison ?
• Quels critères influencent la valeur d’une propriété ?
• Qu’est-ce qu’un comparable en immobilier ?

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