Aujourd’hui encore, l’immobilier constitue un investissement sûr et rentable. Malgré tout, l’achat d’un immeuble à revenu, petit ou gros, reste un projet qui doit être mûrement réfléchi.
Acheter ou vendre un immeuble locatif représente une transaction immobilière de grande ampleur. En tant qu’acheteur, mais également en tant que vendeur, l’importance de faire évaluer la valeur de la propriété par un professionnel ne doit pas être négligée.
Valeur marchande vs valeur économique : quelle différence?
La distinction entre ces deux valeurs repose principalement sur le contexte d'utilisation des termes et sur les éléments qui permettent de les mesurer.
La valeur marchande représente le prix qu'un acheteur est prêt à payer dans un marché libre et concurrentiel, à un instant donné. Cette valeur est influencée par la loi de l'offre et de la demande.
La valeur économique, en revanche, prend en compte divers calculs, tels que le taux de capitalisation ou le multiplicateur de revenus, pour établir une valeur rationnelle d'un bien immobilier. La plupart des institutions financières s'appuient sur cette valeur pour déterminer le financement qu'elles sont prêtes à offrir.
Dans certaines circonstances, la valeur marchande peut être supérieure à la valeur économique, notamment lors de surenchère. À l'inverse, dans des zones moins prisées, elle peut se révéler inférieure à la valeur économique.
Un évaluateur agréé peut mesurer ces deux valeurs lors de ses analyses.
Comment calculer le prix de vente d'un bien immobilier locatif?
Selon le nombre de logements et le type de propriété, deux méthodes peuvent être utilisées pour évaluer la valeur marchande d'un bien immobilier: la méthode des comparables et la méthode du revenu. Pour les petits immeubles locatifs, il est possible de combiner les deux approches.
La méthode des comparables
Cette méthode permet de faire une évaluation rapide de la valeur marchande des immeubles de petite taille (moins de 6 logements). Comme son nom l’indique, elle consiste à comparer le prix et les caractéristiques de la propriété en vente à ceux d’immeubles similaires (entre 3 et 10), récemment vendus dans le quartier. Voici quelques critères qui peuvent être comparés :
- Le nombre d’étages;
- Le nombre de pièces (en particulier, chambres et salles de bain);
- La superficie (du logement et du terrain);
- Les aménagements (ex : sous-sol, terrasse, garage…)
La méthode des comparables est aussi bien utilisée par les courtiers immobiliers que par les évaluateurs agréés.
La méthode du revenu
Avec cette méthode, la valeur marchande d’un immeuble locatif est évaluée à partir des revenus nets qu’il génère, comparativement aux données du marché immobilier. Cette analyse nécessite des connaissances poussées en mathématique financière. Elle est donc plus couramment utilisée pour calculer la valeur des gros immeubles.
Pour ces calculs, l’évaluateur prendra en compte notamment : le montant des loyers, les dépenses, le taux d’inoccupation, les mauvaises créances… L’évaluation donnera lieu à un rapport remis au client.
3 ratios pour calculer la rentabilité d’un immeuble locatif
Lorsqu’il est question d’évaluer la valeur d’un immeuble locatif, il est intéressant d’analyser les ratios suivants :
- Prix de vente au pied carré = prix de vente/ superficie habitable
- Prix de vente par pièce = prix de vente/nombre de pièces
- Prix de vente par appartement = prix de vente/nombre d’appartements
Toutefois, ce ne sont pas les seuls calculs sur lesquels un évaluateur professionnel base son estimation.
En effet, il y a trois autres indicateurs indispensables à une évaluation complète, ceux-ci reposant sur des ratios entre les revenus générés par un immeuble et son prix de vente.
1. Le multiplicateur de revenu brut (MRB)
Le multiplicateur de revenu brut fait partie des quelques notions de base qu’il peut être utile de maîtriser avant de vous lancer dans un investissement immobilier. Il s’obtient à partir de la formule suivante : prix de vente/revenus bruts de l’immeuble.
Il permet dans un premier temps de comparer les immeubles récemment vendus dans le quartier et ainsi de déterminer un MRB moyen. Grâce à ce MRB moyen, il sera ensuite possible de calculer si un prix de vente est conforme aux prix du marché.
2. Le multiplicateur de revenu net (MRN)
Le calcul du multiplicateur de revenu net est similaire à celui du multiplicateur de revenu brut. L’unique différence, vous l’aurez compris, c’est qu’il est calculé à partir des revenus nets, soit le prix de vente/revenu net de l’immeuble.
Pour obtenir le revenu net, on déduit du revenu brut diverses dépenses comme les frais de gestion et d’entretien de l’immeuble, l’assurance, les taxes municipales… Cependant, les paiements hypothécaires ne sont pas déduits des revenus.
Le multiplicateur de revenu net permet d’évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenu. Le MRN idéal varie entre 10 et 16.
3. Le taux global d’actualisation (TGA - ou taux de capitalisation)
Le taux global d’actualisation permet de mesurer le rendement d’un immeuble et le retour sur investissement attendu.
À l’inverse du MRN, il faut cette fois diviser le revenu net par le prix de vente. Et comme il s’agit d’un taux, le résultat doit être multiplié par 100.
Exemple : revenus nets 35 000 $ et prix de vente 415 000 $
TGA = (35 000/ 415 000) x 100 = 8,43 (revenus nets/prix de vente) x 100
Plus un TGA est élevé et plus le rapport revenu net/prix de vente est intéressant.
Les facteurs qui influencent la valeur marchande d’un immeuble à revenu
D’autres facteurs peuvent également avoir un impact sur la valeur marchande et la rentabilité d’un multiplex. Ils doivent aussi être pris en considération avant de réaliser une transaction :
- L’emplacement
- Est-ce que le quartier est sûr?
- Quels sont les services à proximité?
- Quel est son potentiel de développement?
- La demande
- Est-ce qu’il s’agit d’un secteur convoité?
- Les loyers
- Quel est le montant des loyers et le taux d’inoccupation dans le quartier (voire dans l’immeuble)?
- Les locataires
- Les locataires sont-ils résidents depuis longtemps ?
- Est-ce que les loyers sont payés à temps?
- Quelle est la durée des baux?
- L’état de l’immeuble :
- Y a-t-il un gestionnaire?
- À combien s’élèvent les coûts d’entretien?
- Une inspection du bâtiment par un professionnel a-t-elle été réalisée afin d’éviter les mauvaises surprises?
Au-delà de la valeur marchande de l’immeuble, vous devez vous intéresser à ce que cet investissement va vous rapporter. Pour analyser la rentabilité d’un immeuble, une solution simple consiste à calculer le coefficient de couverture de dette (CCD).
Il s’agit du rapport entre les dépenses et les revenus annuels liés à l’immeuble locatif (revenus/dépenses). Le seuil minimum acceptable est atteint lorsque les revenus générés représentent 125% du montant des dépenses.
Vous voulez augmenter la valeur de votre immeuble? Il existe plusieurs stratégies pour optimiser la valeur de vos propriétés.
Pourquoi évaluer la valeur d’un immeuble locatif?
Comme pour tous les types de propriétés, l’évaluation de la valeur marchande devient particulièrement utile lorsqu’une transaction est prévue. Elle servira au vendeur pour déterminer le prix de vente.
De plus, il disposera d’un rapport de son évaluateur agréé qu’il pourra présenter aux acquéreurs potentiels. Faire évaluer la valeur d’une propriété, si le vendeur ne l’a pas déjà fait, permet de s’assurer de payer le juste prix, mais aussi de compléter son dossier pour obtenir du financement.
L’évaluation de son immeuble à revenu est également intéressante pour les intérêts d'un propriétaire. De cette façon, il peut obtenir une idée précise du montant de l’équité détenue. Cette information peut s’avérer indispensable pour des démarches fiscales ou pour emprunter sur la valeur nette de sa propriété.
Et l’évaluation municipale dans tout ça?
Faire évaluer la valeur d’un immeuble à revenu représente un coût dont vous aimeriez probablement vous passer. Peut-être serez-vous tenté de vous fier uniquement à la valeur indiquée sur les taxes municipales, mais ce serait une bien mauvaise idée!
Pour comprendre pourquoi, nous vous invitons à consulter notre article intitulé Valeur marchande et évaluation municipale : à ne pas confondre.
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