L’immobilier demeure, encore aujourd’hui, l’un des placements les plus stables et les plus rentables. Cela dit, l’achat ou la vente d’un immeuble à revenu, qu’il s’agisse d’un duplex ou d’un immeuble locatif de plus grande envergure, demande réflexion et rigueur.
Évaluer avec précision la valeur marchande d’un immeuble locatif est une étape essentielle pour tout acheteur ou vendeur. Une telle transaction représente souvent un investissement majeur, et il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de l’évaluation afin d’éviter les mauvaises surprises ou les occasions manquées.
Qu’est-ce que la valeur marchande d’un immeuble ?
La valeur marchande d’un immeuble représente le prix qu’un acheteur est prêt à offrir pour son achat dans un marché libre et concurrentiel, à un moment précis. Elle reflète donc l’équilibre entre l’offre et la demande, influencée par les conditions actuelles du marché immobilier.
Et la valeur économique, est-ce la même chose ?
La valeur économique repose sur une approche plus rationnelle, fondée sur des calculs précis comme le taux de capitalisation ou le multiplicateur de revenus. C’est cette valeur que les institutions financières privilégient lorsqu’elles évaluent la rentabilité d’un immeuble à revenu pour accorder un financement.
Dans certains contextes, notamment en situation de surenchère, la valeur marchande peut dépasser la valeur économique. À l’inverse, dans des secteurs moins en demande, elle peut lui être inférieure. Un évaluateur agréé pourra d’ailleurs analyser et distinguer ces deux notions dans son rapport, selon la finalité de l’évaluation.
Pourquoi évaluer la valeur d’un immeuble à revenu ?
Comme pour toute propriété, connaitre la valeur marchande d’un immeuble locatif est essentiel lorsqu’une transaction est envisagée. Pour le vendeur, cette évaluation permet de fixer un prix de vente réaliste et justifié selon le marché. Elle est souvent accompagnée d’un rapport rédigé par un évaluateur agréé, un document précieux à présenter aux acheteurs potentiels.
Du côté de l’acheteur, une évaluation permet de vérifier que le prix demandé reflète bien la réalité. Elle constitue également un atout pour renforcer son dossier lors d’une demande de financement.
Même en l’absence de projet de vente, faire évaluer son immeuble locatif demeure utile. Cette démarche permet au propriétaire d’avoir un portrait clair de l’équité accumulée dans l’immeuble, une donnée importante pour des stratégies financières, des démarches fiscales ou pour contracter un prêt basé sur la valeur nette de la propriété.
Comment calculer la valeur d’un immeuble à revenu ?
La méthode d’évaluation à privilégier dépend généralement du type de propriété et du nombre de logements. Deux approches principales sont utilisées : la méthode des comparables et la méthode du revenu. Pour les petits immeubles locatifs, il est d’ailleurs possible de combiner les deux afin d’obtenir un portrait plus complet.
La méthode des comparables
Couramment utilisée pour les immeubles de moins de six logements, cette méthode repose sur la comparaison avec d’autres propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur. L’objectif est de situer le prix du bien sur la base de transactions comparables, généralement entre 3 et 10. Les éléments suivants sont souvent pris en compte dans la comparaison :
- Le nombre d’étages ;
- Le nombre de pièces (particulièrement les chambres et salles de bain) ;
- La superficie habitable et la taille du terrain ;
- Les aménagements offerts (sous-sol, garage, terrasse, etc.).
La méthode du revenu
Plus répandue pour les immeubles à revenus de plus grande taille, cette méthode s’appuie sur les revenus nets générés par la propriété pour en estimer la valeur. Elle exige une bonne maîtrise des principes de mathématique financière et une connaissance approfondie du marché locatif. L’évaluateur tiendra compte de plusieurs éléments, tels que :
- Le montant de l’ensemble des loyers perçus ;
- Les dépenses d’exploitation et les coûts d’entretien ;
- Le taux d’inoccupation ;
- Les créances douteuses, s’il y a lieu.
Les 3 ratios pour calculer la valeur économique d’un immeuble à revenu
Pour évaluer la valeur réelle d’un immeuble locatif, plusieurs ratios peuvent être utilisés comme points de repère. Les trois premiers permettent une estimation préliminaire à partir des caractéristiques physiques de la propriété :
- Prix de vente au pied carré = prix de vente/superficie habitable
- Prix de vente par pièce = prix de vente/nombre de pièces
- Prix de vente par appartement = prix de vente/nombre d’unités
Ces indicateurs donnent une idée générale, mais ils ne suffisent pas à eux seuls pour juger de la rentabilité ou de la justesse du prix demandé. Pour une évaluation complète, il est essentiel de s’attarder à trois autres ratios, qui établissent un lien direct entre les revenus générés par l’immeuble et son prix de vente.
1. Le multiplicateur de revenu brut (MRB)
Le multiplicateur de revenu brut est l’un des outils les plus simples et courants pour évaluer un immeuble locatif. Il se calcule ainsi :
MRB = prix de vente/revenus bruts annuels
Il sert d’abord à comparer plusieurs immeubles récemment vendus dans un secteur donné afin de déterminer un MRB moyen. Ce multiplicateur moyen peut ensuite être appliqué aux revenus d’un immeuble à vendre pour estimer si le prix demandé est aligné avec le marché.
2. Le multiplicateur de revenu net (MRN)
Le MRN est une version plus précise du MRB, puisqu’il prend en compte les dépenses liées à l’immeuble. Il se calcule comme suit :
MRN = prix de vente/revenus nets annuels
Les revenus nets correspondent aux revenus bruts moins les charges d’exploitation : frais de gestion, entretien, taxes municipales et scolaires, assurance, etc. À noter que les paiements hypothécaires ne sont pas inclus dans ces dépenses, puisqu’ils varient d’un propriétaire à l’autre.
Le MRN permet d’évaluer la rentabilité réelle d’un immeuble. En règle générale, un MRN situé entre 10 et 16 est considéré comme acceptable selon le marché et la localisation.
3. Le taux global d’actualisation (TGA)
Le taux global d’actualisation, aussi appelé taux de capitalisation, sert à mesurer le rendement d’un immeuble locatif en fonction de ses revenus nets. Il se calcule ainsi :
TGA = (revenus nets/prix de vente) × 100
Ce ratio est particulièrement utile pour comparer plusieurs immeubles entre eux. Plus le TGA est élevé, plus le rendement potentiel est intéressant.
Par exemple :
Un immeuble génère 35 000 $ de revenus nets annuels et est vendu 415 000 $.
TGA = (35 000/415 000) × 100 = 8,43 %
Cela signifie que l’immeuble procure un rendement de 8,43 %, ce qui peut être jugé avantageux selon le marché et les risques associés.
Quels sont les facteurs qui influencent la valeur marchande d’un immeuble à revenu ?
Au-delà des formules mathématiques, plusieurs éléments concrets influencent la valeur réelle d’un immeuble locatif. Ces facteurs jouent un rôle clé dans la rentabilité de l’investissement et doivent être soigneusement analysés avant toute transaction.
L’emplacement
Un immeuble situé dans un quartier recherché aura naturellement plus de valeur. Il convient donc de se poser certaines questions :
- Le secteur est-il sécuritaire ?
- Les commodités sont-elles facilement accessibles ?
- Le quartier est-il en développement ou en déclin ?
La demande locative
Un secteur en forte demande attire plus facilement des locataires et réduit le risque de vacance. Renseignez-vous sur le taux d’inoccupation local, la vitesse à laquelle les logements se louent et la stabilité du marché.
Les loyers
Le montant des loyers perçus et leur compétitivité sur le marché ont une influence directe sur les revenus générés. Des loyers sous-évalués ou des logements vacants trop fréquents peuvent faire baisser la valeur marchande.
Le profil des locataires
Des locataires stables, avec de bons antécédents de paiement, augmentent la sécurité financière du bien. Le taux de rotation, la durée des baux et la régularité des paiements doivent être considérés.
L’état général de l’immeuble
Un bâtiment bien entretenu requiert moins d’investissement à court terme. Il est aussi pertinent de vérifier :
- L’existence d’un gestionnaire sur place ;
- Les dépenses d’entretien annuelles ;
- La réalisation récente d’une inspection professionnelle pour détecter d’éventuels problèmes.
Comment savoir si un immeuble est rentable : le coefficient de couverture de dette (CCD)
La valeur marchande ne dit pas tout. Pour bien évaluer le potentiel d’un immeuble, il faut aussi examiner sa rentabilité. L’un des outils les plus simples pour cela est le coefficient de couverture de la dette (CCD).
Ce ratio mesure la capacité de l’immeuble à couvrir ses dépenses par ses revenus :
CCD = revenus annuels/dépenses annuelles
Un CCD de 1,25 signifie que les revenus couvrent 125 % des dépenses, ce qui est généralement considéré comme le seuil minimal pour un investissement sain.
Et l’évaluation municipale dans tout ça ?
L’évaluation municipale peut sembler être une solution simple et gratuite pour estimer la valeur d’un immeuble à revenu. Pourtant, s’y fier entièrement peut mener à de mauvaises décisions. Cette estimation, utilisée principalement pour le calcul des taxes foncières, ne reflète pas nécessairement la réalité du marché au moment d’acheter ou de vendre.
Elle peut être désuète, inexacte ou basée sur des critères qui ne tiennent pas compte des caractéristiques spécifiques de l’immeuble ni de sa rentabilité réelle. Voilà pourquoi il est préférable de faire appel à un évaluateur agréé lorsqu’une décision financière importante est en jeu.
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