L'immobilier est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs au Québec cherchant à faire fructifier leur patrimoine. Toutefois, avant de vous lancer, il est crucial de comprendre si un projet est réellement rentable. Pour ce faire, calculer le retour sur investissement (ROI/RSI) est essentiel.
Cet indicateur vous permet de comparer les opportunités et de prendre des décisions plus éclairées pour vos projets immobiliers. Découvrez dans cet article comment le mesurer ainsi que quelques stratégies pour le maximiser.
Retour sur investissement (ROI/RSI) : définition
Le retour sur investissement (RSI), aussi connu sous l'acronyme ROI pour « Return on Investment » est un indicateur de rentabilité essentiel pour tous les investisseurs. Il peut notamment être utilisé pour évaluer la profitabilité d'un bien immobilier, ainsi que pour comparer plusieurs opportunités d'investissement afin de déterminer celle qui sera la plus bénéfique.
Le RSI mesure la performance d'un investissement en comparant les bénéfices générés au coût initial de l’investissement. Il peut être calculé de plusieurs façons et est généralement exprimé en pourcentage.
La formule de base
La formule de base pour calculer le retour sur investissement est simple :
ROI = (Revenu net / Investissement total) x 100
Le revenu net correspond à la différence entre les revenus locatifs, tels que les loyers, et les dépenses liées à la gestion de l'immeuble, telles que les taxes foncières, les frais d’entretien et autres charges.
L'investissement total représente quant à lui le montant total dépensé pour acquérir l'immeuble, dont le coût d'achat et les frais connexes.
Avantages et limites de cet indicateur
Bien qu'il s'agisse d'un indicateur important pour tout investisseur, le RSI/ROI a aussi plusieurs limites. Voici d'ailleurs un aperçu de ses points forts et ses points faibles.
Les avantages :
- Simplicité : le calcul du retour sur investissement est facile à utiliser pour évaluer rapidement un projet.
- Comparaison directe : c'est un indicateur idéal pour comparer plusieurs projets d’investissement.
- Meilleure prise de décision : en comparant les investissements sur une base objective, le ROI permet de prendre des décisions éclairées.
Les limites :
- Ignorance des variables à long terme : il ne prend pas en compte l’appréciation du capital, l’impact des fluctuations du marché, les périodes de vacances potentielles, etc.
- Dépendance à des hypothèses : les résultats dépendent de prévisions et d'hypothèses, comme les taux d’occupation ou les hausses de coûts, qui peuvent évoluer ou ne pas s'avérer.
- Indicateur partiel : le retour sur investissement ne doit pas être considéré seul, il doit plutôt être utilisé avec d'autres analyses pour aperçu plus précis et exhaustif.
Comment calculer le rendement de votre bien immobilier locatif?
Pour déterminer le rendement de votre immeuble locatif, vous devez préalablement calculer les revenus générés, les dépenses engendrées et le montant investi jusqu'à présent. Vous pourrez par la suite procéder au calcul du ROI/RSI.
1. Comptabiliser les revenus générés
Calculez les revenus bruts que le bien peut générer par le biais des loyers mensuels. Incluez également tous les revenus complémentaires, s'il y a lieu, comme les frais pour le stationnement ou la location à court terme.
2. Estimer les dépenses liées à la propriété
Parmi les coûts à inclure dans le calcul, on retrouve notamment :
- L'hypothèque, incluant le capital et les intérêts ;
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les frais d’entretien et de gestion ;
- Les assurances (ex. : habitation, locative).
3. Calculer l’investissement total
Déterminez la somme initiale investie dans le bien immobilier, en incluant notamment les coûts relatifs à :
- La mise de fonds (généralement entre 5 % et 20 % du prix d’achat) ;
- Les frais de transaction (notaire, inspection, taxe de bienvenue, etc.) ;
- Le montant des travaux ou rénovations pour remettre le bien en état ou l’améliorer.
4. Déterminer le taux de retour sur investissement
Une fois toutes ces informations de base en main, il vous suffit de procéder au calcul suivant :
(Revenu net (revenus - dépenses) / Investissement total) x 100
Vous obtiendrez alors un résultat sous forme de pourcentage, qui représentera votre retour sur investissement.
Exemples de calcul
Voyons maintenant quelques exemples plus concrets pour illustrer les étapes précédentes. Ceux-ci ne sont évidemment qu'à titre indicatif.
Exemple 1
Vous êtes propriétaire d'un plex à Montréal. Vos revenus locatifs s'élèvent à 3 000 $/mois, alors que vos dépenses totalisent 2 500 $/mois (incluant l'hypothèque, les taxes et les frais d'entretien).
En comptant la mise de fonds, les frais de transaction et quelques rénovations, votre investissement total s'élève à 100 000 $.
Revenu net : 3 000 $ - 2 500 $ = 500 $/mois (c'est-à-dire 6 000 $/an)
(6 000 $ / 100 000 $) x 100 = 6 %
Votre taux de rendement est ainsi estimé à 6 % pour l'année.
Exemple 2
Vous faites la location à court terme d'un chalet dans les Laurentides. Vous estimez vos revenus à 6 500 $/mois et vos frais de gestion à 4 000 $/mois. Vous avez investi 320 000 $ cette année pour l'acquisition et l'amélioration du logement.
Bénéfice net : 6 500 $ - 4 000 $ = 2 500 $/mois (donc 30 000 $/an)
(30 000 $ / 320 000 $) x 100 = 9 %
Votre taux de rendement estimé est donc de 9 %.
Exemple 3
Vous louez un condo dans un quartier en périphérie de Québec, au prix de 1 200 $/mois. Vous déboursez toutefois 1 500 $/mois pour conserver la propriété et la remettre en bon état. Vous avez également investi un total de 80 000 $ dans l'habitation.
Revenu net : 1 200 $ - 1 500 $ = -300 $/mois (ou -3 600 $/an)
(-3 600 $ / 80 000 $) x 100 = -4,5 %
Vous obtenez alors un retour sur investissement (RSI) de -4,5 %, soit un taux de rendement négatif.
Quel ratio viser pour un bon ROI/RSI?
Un RSI positif indique que votre projet génère des bénéfices alors qu'un RSI négatif signale que la rentabilité de votre investissement est compromise et que vous faites face à des pertes financières. Il faut donc toujours viser un retour sur investissement positif!
En ce qui concerne le ratio précis à viser, il dépend de votre situation et de vos objectifs. On considère généralement qu'un bon rendement locatif se situe entre 5% et 10%. Toutefois, pour une ville où le prix de l'immobilier est élevé, un taux entre 3 et 5 % pourrait être considéré comme suffisant.
Le contexte influence donc grandement ce qui peut être considéré comme un bon retour sur investissement.
Comment optimiser son retour sur investissement en immobilier?
Il existe plusieurs stratégies pour maximiser la rentabilité d'un investissement en immobilier. En voici quelques-unes.
1. Diminuez vos dépenses
Réduire vos coûts fixes et variables est une étape essentielle pour augmenter votre ROI. Vous pourriez ainsi :
- Négocier votre hypothèque en comparant les offres de plusieurs prêteurs pour obtenir un taux d'intérêt compétitif ;
- Profiter des subventions offertes par les municipalités ou les gouvernements, qui pourraient vous permettre de réduire vos coûts en matière de rénovations ;
- Gérer la propriété vous-même pour éviter les frais de gestion immobilière ;
- Effectuer des rénovations préventives avant que les problèmes deviennent plus importants et plus coûteux.
2. Augmentez vos revenus
En augmentant la part de vos revenus, vous obtiendrez nécessairement un meilleur RSI. Pour ce faire, vous pouvez :
- Augmenter les loyers en vous assurant qu'ils sont alignés avec les prix du marché ;
- Offrir des services supplémentaires qui généreront de nouveaux clients ou de nouveaux revenus ;
- Diversifier vos stratégies d'investissement, par exemple en optant à la fois pour de la location à court et long terme ;
- Privilégier des améliorations à haute valeur ajoutée pour optimiser vos gains par rapport aux montants investis.
3. Profitez de l'effet de levier
Utilisez votre nouvelle acquisition ou un précédent achat pour faciliter le financement d'une autre propriété. En utilisant l'équité que vous détenez sur votre immeuble, vous pouvez créer un effet de levier qui vous permettra de bonifier votre retour sur investissement (RSI) tout en élargissant votre patrimoine immobilier.
4. Vendez au moment opportun
Pour maximiser vos rendements, savoir quand vendre est essentiel. Vous départager de votre immeuble au moment opportun vous permettra d'éviter de subir des pertes financières ou simplement d'investir dans une opportunité plus rentable.
Évidemment, il n'est pas toujours facile de savoir si c'est le temps de vendre ou non. C'est pourquoi vous ne devez pas hésiter à vous entourer de professionnels de confiance, qui pourront vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter.
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