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Sara Belaid
Sara
Belaid

(Rédactrice)
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Comment évaluer la valeur marchande d’une maison?

Dernière modification: 2019/04/25 | Temps de lecture approximatif 7 mins

Pour le commun des mortels, investir dans un bien immobilier représente une source d’angoisses et de stress. Il s’agit de prendre la bonne décision dans un projet d’envergure, qui dans la majorité des cas, nécessite de faire un prêt hypothécaire.

La première chose à savoir est que vos craintes sont bien fondées. Personne ne peut se permettre de faire d’erreur dans l’achat d’une propriété, surtout en ce qui concerne sa valeur marchande. Dans le meilleur des cas, le vendeur aura récemment fait évaluer sa maison par un évaluateur agréé. Vous pourrez alors consulter un rapport détaillé qui permet de démontrer, preuve à l’appui, que le prix demandé est en accord avec le marché actuel. Cependant, tous les vendeurs ne se donnent pas forcément la peine d’investir dans un évaluateur qui leur coûtera au minimum 500$. Ça sera à vous de déterminer si le prix correspond réellement à la valeur du bien.  

Nous vous détaillons dans cet article les points sur lesquels vous allez pouvoir vous appuyer pour évaluer la maison qui vous intéresse, de manière à payer le prix juste et surtout « ne pas vous faire avoir! »

5 conseils pour évaluer la valeur d’une maison avant de faire une offre d’achat

évaluation maison_XpertSource

1. Évaluer la maison en effectuant une analyse des comparables

Dans le jargon de l’immobilier, l’analyse des comparables consiste à estimer le prix d’une maison en la comparant à d’autres propriétés similaires ayant récemment été vendues dans le même secteur. Il vous faudra dès la première visite commencer à récolter les informations nécessaires à cette étude (année de construction, nombre d’étages, superficie du terrain, …) de manière à faire une comparaison précise et détaillée.

Votre courtier immobilier sera sans doute la meilleure personne pour vous fournir une liste des biens comparables ayant récemment été vendus dans le quartier. Pour ce faire, il est recommandé de sélectionner trois à dix comparables récents de manière à établir une fourchette de prix représentative de la réalité. Ainsi, si les prix varient entre 300 000$ et 320 000$ et que le prix de la maison qui vous intéresse se situe dans ces eaux-là, alors vous pouvez aller de l’avant et faire une offre d’achat.  

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Il est important de mentionner que pour faire une évaluation juste, vous devrez faire les ajustements nécessaires, car les maisons que vous allez comparer ne seront pas forcément similaires à 100% à celle qui vous intéresse. Un garage, une piscine, un sous-sol aménagé, une terrasse ou un patio supplémentaire sont autant d’éléments qui peuvent faire varier le prix de quelques milliers de dollars. Une analyse des comparables peut représenter un travail assez fastidieux, pour cette raison, mieux vaut demander l’aide de votre courtier.

personnes se serrant la main_XpertSource 

2. Demander conseil à votre courtier pour faire l’évaluation

Un courtier connait parfaitement le marché du secteur où il a l’habitude d’exercer, puisqu’il aura déjà quelques transactions à son actif ainsi qu’une bonne idée des prix et des facteurs qui les font varier. Vous pouvez lui faire confiance à ce sujet! Par ailleurs, ce professionnel de l’immobilier représente surtout un bon allié pour vous faire retrouver la raison si vous trouvez LA maison de vos rêves, mais que son prix soit exagéré ou qu’elle comporte des inconvénients majeurs. Il est également une arme de taille pour négocier les prix ou les conditions de vente d’une habitation.

3. Estimer le coût des travaux de rénovation

La maison a-t-elle besoin d’un rafraîchissement? Voire de subir d’importants travaux de rénovation? Analysez adéquatement les différentes composantes qui nécessitent des travaux et renseignez-vous auprès du propriétaire à ce sujet. Une fois que vous en saurez plus sur cet aspect, contactez un entrepreneur pour avoir une estimation des coûts de rénovation, de manière à déduire cette somme du prix d’achat.  

Par ailleurs, il est tout à fait normal qu’un propriétaire ayant rénové sa cuisine ou sa salle de bain demande un prix conséquent à son investissement. Non seulement des travaux de rénovation donnent une meilleure allure à la maison, mais en plus vous êtes assuré de ne pas avoir à faire de travaux durant de nombreuses années suivant l’achat. C’est autant d’énergie, de temps et d’argent d’économisés! N’hésitez surtout pas à demander le coût des travaux au propriétaire (factures à l’appui).

Si dans votre analyse des comparables vous avez repéré une maison similaire non rénovée ayant été vendue pour 250 000$, mais que la maison qui vous intéresse dispose d’une cuisine ayant été rénovée pour 20 000$, il faudra faire un ajustement. Une salle de bain rénovée coûte en moyenne 12000$,  alors que la rénovation d’une toiture coûte 4000$.

D’autres éléments ont été rénovés et vous aimeriez avoir une estimation des coûts? Consultez ce calculateur de prix pour les travaux de rénovation.

evaluation maison couple factures

4. Consulter les factures énergétiques

Parmi les documents que vous devriez demander à consulter lors de la visite, on retrouve les factures énergétiques. En effet, cet aspect peut définitivement vous faire renoncer à une maison si sa consommation énergétique est bien trop importante. Ceci peut notamment être un argument de poids pour négocier le prix de vente si toute l’isolation est à refaire.

Si au contraire l’isolation des murs, des planchers, des portes et fenêtres a récemment été refaite et que la consommation énergétique est réellement basse, alors ceci aura un impact sur le prix de la maison lors de l’évaluation. De plus, il s’agit d’un investissement sur le long terme, car vous allez économiser en énergie dans les années qui suivent. Un bon point pour vos finances et pour l’environnement!

5. Dresser une liste des points positifs et négatifs

Dans ce point, on retrouve notamment la proximité des écoles, garderies, épiceries, restaurants, services médicaux et espaces verts, entre autres. L’emplacement est crucial dans l’évaluation de la valeur marchande d’un bien immobilier. D’un autre côté, la trop grande proximité d’une autoroute, d’un chemin de fer ou d’une rue bruyante sont autant d’aspects négatifs qui donnent à réfléchir.

Votre évaluation devra notamment vous permettre de répondre aux questions suivantes :

  • Sera-t-il possible de procéder à un agrandissement de la maison?
  • Existe-il des normes municipales qui interdisent l’installation d’une piscine ou d’un cabanon?
  • À combien s’élèvent les taxes municipales ainsi que les frais de condos (s’il y a lieu)?
  • Les transports en commun sont-ils accessibles? Si oui, lesquels? (Vous conviendrez qu’une maison à 5 minutes d’une station de train n’aura pas la même valeur que celle à 45 minutes de route).
  • Qu’en est-il du voisinage? Les gens sont-ils respectueux? Prennent-ils soin de leur propriété? (Ceci peut avoir une importance capitale sur l’augmentation ou la baisse de la valeur marchande des propriétés du quartier dans un futur proche).

vue de profl sur plusieurs maisons_XpertSource

Dois-je me fier à l’évaluation municipale?

Chaque trois ans, les municipalités effectuent une évaluation foncière de manière à faire l’inventaire des immeubles compris sur leur territoire. Le service d’évaluation des villes parvient ainsi à établir la valeur de chaque propriété. Cette démarche est-elle réalisée en faveur des acheteurs? La réponse est non, pas du tout. Les municipalités récoltent ces données uniquement pour déterminer le montant des taxes municipales pour chaque propriété.

Ce serait une erreur de vous appuyer sur l’évaluation municipale pour évaluer la valeur d’une maison, et ce, pour bien des raisons. D’abord, il existe un délai d’un an et demi entre le moment où la ville détermine la valeur marchande de la propriété et celui où le nouveau rôle foncier entre en vigueur. De plus, dans certains secteurs, le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique et les prix sont en augmentation constante.

L’importance d’évaluer convenablement une maison avant de faire une offre d’achat

pots remplis d'argent_XpertSource

Obtenir un prêt hypothécaire

L’importance de faire une bonne évaluation relève d’un point primordial : aucune banque n’acceptera de vous accorder une hypothèque si elle estime que le prix de la maison est bien trop supérieur à sa valeur réelle. Car oui, avant de vous accorder un prêt, votre banque va d’abord mandater un évaluateur agréé pour estimer le prix de la maison. Un bon moyen de se protéger et de protéger ses clients contre les mauvaises affaires. Il est important de mentionner que c’est généralement à l’acheteur de régler les honoraires de l’évaluateur, à moins d’avoir négocié un accord avec le prêteur.

Garder l’esprit tranquille durant l’ensemble du processus

On en parlait plus haut dans l’article, l’achat d’une maison est déjà une source de stress, alors si vous y ajoutez le doute et la peur de ne pas prendre la bonne décision en acceptant de payer un prix dont vous n’êtes pas convaincu, il y a de grandes chances que votre projet immobilier ne se passe pas dans les meilleures conditions.

Gardez bien à l’esprit que si vous faites une offre d’achat avec un prix donné et que le vendeur l’accepte, il n’y a plus vraiment de retour en arrière possible. Vous êtes tenu d'aller jusqu’au bout du processus. Si vous vous rendez compte par la suite que la maison vaut 40 000$ de moins que ce que vous avez proposé, il sera trop tard. C’est 40 000$ que vous auriez pu investir ailleurs, pour des travaux de rénovation, l'ameublement de votre nouvelle maison, une nouvelle voiture, l’épargne-étude de vos enfants, etc.

Certes, pour certains biens, il ne faut pas trop tarder avant de déposer une offre d’achat. Toutefois, il est indispensable de prendre le temps de la réflexion et d’évaluer la propriété pour être sûr de sa décision et n'éprouver aucun regret.

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