Quel est le rôle de l’évaluateur agréé?

Vous voulez faire évaluer la valeur marchande de votre maison? L’évaluateur agréé (ou évaluatrice agréée au féminin) est l’expert qu’il vous faut!

Nous avons déjà parlé de ce spécialiste dans nombre de nos articles précédents. Cependant, nous ne sommes jamais attardés en profondeur sur le rôle de l'évaluateur et les différentes tâches qui lui incombent. C’est pourquoi nous vous proposons aujourd’hui un tour d’horizon sur ce métier de l’immobilier.

C'est quoi, un évaluateur agréé au Québec?

Un évaluateur agréé, c’est un professionnel qui formule une opinion objective sur la valeur marchande de biens ou de droits immobiliers. Grâce à plusieurs méthodes d’évaluation et d’analyse, il procède à un examen méthodique et produit un rapport écrit pour permettre à son client de prendre une décision éclairée.

Un évaluateur agréé, c’est aussi un membre d’un ordre professionnel : l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Il doit ainsi respecter des normes de pratiques strictes, un code de déontologie et suivre une formation continue. Préjugés et intérêts personnels n’ont donc aucune place dans sa profession, ce qui en fait un allié de confiance.

Pouvant travailler dans le secteur public ou privé, cet expert est appelé à intervenir dans plusieurs situations, telles que :

• L’achat ou la construction d’un immeuble ;
• La vente d’une propriété ;
• La négociation d’un refinancement hypothécaire ;
• Le partage du patrimoine familial ;
• L’établissement de l’évaluation municipale ;
• La détermination de la valeur de reconstruction d’une copropriété ;
• Et bien plus.

Que fait un évaluateur agréé?

Ce professionnel ne fait pas qu’un seul et unique travail. Au contraire, ses activités sont bien plus diversifiées! Ainsi, bien qu’il soit majoritairement reconnu pour ne faire que de l’évaluation, plusieurs tâches sont de son ressort.

Avant même de débuter ses recherches et analyses, l’évaluateur doit clairement définir son mandat et la raison pour laquelle son client fait appel à lui. Selon le but de l’évaluation (vente, achat, refinancement, etc.), il identifiera les services, les coûts et les échéanciers requis à la réalisation du mandat.

Recherche et cueillette d’informations

Une fois son mandat défini, l’expert effectue les diverses recherches nécessaires à l’évaluation. Il recense ainsi de nombreux documents qui lui seront utiles et vérifie la validité des informations recueillies. Selon le cas, il peut s’agir de :

• Rôle d’évaluation ;
• Taxes municipales ;
• Baux résidentiels ou commerciaux ;
• Dépenses d’exploitation ;
• Certificat de localisation ;
• Règlement de zonage ;
• Plans d’architecture ;
• Etc.

Visite du bâtiment

Après avoir réuni toute information préalable nécessaire, l’évaluateur agréé procède à la visite de la propriété à évaluer. Il observe alors l’ensemble du bien et de ses caractéristiques. Il peut également prendre des photographies de l’intérieur et de l’extérieur pour l’aider à se former une opinion et produire son rapport.

Notez que la visite de l’évaluateur n’a rien à voir avec celle de l’inspecteur en bâtiment! Elle n’a pas pour but de trouver des défauts ou d’éventuels vices. Elle se contente plutôt de déterminer l’état général de la propriété, en observant :

• Le niveau d’usure ;
• Les dimensions ;
• Les composantes principales ;
• La qualité des matériaux ;
• Etc.

En plus de la propriété elle-même, l’évaluateur visite le voisinage dans lequel elle se situe. L’environnement immédiat a effectivement un impact sur la valeur d’un bien. L’expert reste donc à l’affut de ses forces et faiblesses :

• L’endroit est-il accessible en transport en commun?
• Y a-t-il une école à proximité?
• Quels services sont situés dans le quartier?

Évaluation et analyse des données

Une fois l’ensemble des données recueillies, l’évaluateur est en mesure d’établir de quelle façon il déterminera la valeur marchande du bien pour lequel il a été engagé. Son travail d’analyse se base sur 3 méthodes d’évaluation :

• La méthode des comparables, qui consiste à comparer le bien immobilier avec des propriétés semblables pour en déterminer la valeur ;
• La méthode du coût, qui prend en compte la valeur du terrain et le coût de dépréciation du bâtiment ;
• La méthode du revenu, qui analyse la situation financière (revenus et dépenses) de l’immeuble.

Sauf exception, l’expert doit minimalement utiliser deux de ces trois méthodes pour être en mesure d’établir avec certitude la valeur marchande de l’habitation.

Une fois son travail d’analyse complété, l’évaluateur remet à son client un rapport écrit comprenant l’identification et la description du bien évalué, les éléments qui ont influencé son jugement, ainsi que sa conclusion sur la valeur. Le client dispose alors d’un argumentaire sérieux et professionnel pour justifier le prix de son bien immobilier.

Sa formation lui permet-elle de se spécialiser dans un type d’évaluation immobilière?

Les évaluateurs agréés du Québec ne se contentent pas d’évaluer la valeur marchande de maisons ou de condos pour les propriétaires qui en font la demande. Certains d’entre eux évoluent dans des secteurs plus spécifiques de l’immobilier, comme le milieu agricole ou industriel. Certains peuvent également se spécialiser en évaluation foncière municipale.

Voici d’ailleurs un aperçu de la répartition des évaluateurs au sein des secteurs d’activités :

• Firmes privées : 54 %
• Secteur public : 20 %
• Secteur municipal : 20 %
• Institutions financières : 20 %

Source : OEAQ

Outre l’évaluation de propriétés, d’autres experts procèdent aussi à l’estimation de la valeur pour un fonds de commerce, une entreprise ou de l’équipement mobilier.

Et saviez-vous que la formation pour devenir évaluateur agréé peut donner accès à la profession de gestionnaire immobilier? Bien que la majorité exerce dans un seul domaine, il se pourrait qu’un évaluateur s’occupe également de la gestion d’immeubles.

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Photo de couverture : Freepik.com (drobotdean)

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