La loi 141 : l'assurance de copropriété

L'adoption du projet de Loi 141 par le gouvernement a provoqué de nombreux changements dans le secteur de la copropriété au Québec. C’est pour cette raison, afin d’en apprendre davantage sur sa progression et ses répercussions actuelles, qu’il peut être important de revisiter le sujet.

Qu’est-ce que la Loi 141 ? Quelles dispositions ont été mises en place à la suite de son adoption ? Quels sont les impacts que ces dernières ont eus sur les copropriétés et les copropriétaires ? Explorons les différentes facettes de la Loi 141.

C'est quoi la Loi 141  au Québec ?

La Loi 141, officiellement appelée la Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, a été adoptée en juin 2018. Depuis, plusieurs de ses dispositions sont entrées en vigueur, soit en date du 15 octobre 2020 et puis du 15 avril 2021.

Le but premier de la Loi 141, c’est de standardiser et clarifier le rôle de tous, du syndicat et des copropriétaires, concernant les assurances en copropriété. Une mauvaise couverture d’assurance, ou encore une ambiguïté face aux responsabilités financières de chacun lors d’une réclamation peut entraîner bien des complications.

Pourquoi l'adoption du projet de Loi 141 ?

Précédant l’adoption de ce projet de loi, beaucoup de problèmes en lien avec les assurances de copropriétés avaient été décelés. En effet, un nombre de plus en plus élevé de réclamations avaient été enregistrées.

Pour cette raison, entre autres, de moins en moins de compagnies offrent des couvertures d’assurance pour les syndicats de copropriété. Celles qui le proposent encore ont choisi de restreindre leurs protections et d’augmenter leurs prix. C’est évidemment un fléau pour les copropriétés, qui n’ont d’autre choix que de se plier aux nombreuses exigences des assureurs.

Depuis l’adoption du projet de Loi 141, plusieurs dispositions ont été mises en place et celles-ci ont engendré de nombreux changements dans le domaine de la copropriété. Portons un regard de plus près sur 5 d’entre elles.

Description des parties privatives des condos

Selon la Loi, chaque copropriété doit maintenant détenir un document exhaustif comportant la description de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble. Dans ce document, une description de chaque unité doit être effectuée. Par exemple, chaque unité doit être décrite selon son état d’origine, c’est-à-dire lorsqu’elle a été livrée au propriétaire. De plus, le document doit préciser si des améliorations y ont été faites depuis.

Mais pourquoi donc requérir un tel document ? Parce que c’est une façon efficace de distinguer les diverses caractéristiques de l’unité d’origine des améliorations qui ont pu y être effectuées par le propriétaire. C’est donc un document très important pour les assurances lors d’une réclamation, puisqu'il permet de distinguer les responsabilités de l’assurance personnelle du propriétaire de celles de l’assurance du syndicat de copropriété.

Par exemple, en cas de sinistre, c’est l’assurance personnelle des copropriétaires qui couvre les améliorations qui ont été effectuées dans leur unité. Les copropriétaires de l’immeuble n’ont pas à payer davantage, à travers l’assurance du syndicat de copropriété, pour les améliorations dites luxueuses qu’un voisin peut avoir choisi pour son unité.

Souscription à une police d’assurance couvrant le coût réel de reconstruction

Qu’est-ce que c’est, le coût réel de reconstruction ? Bien simplement, c’est le prix que ça coûte de faire reconstruire un immeuble de façon identique, à la suite d’un sinistre, et ce, selon les réalités du marché actuel. Le coût de reconstruction doit inclure :

• Les frais de déblais et de nettoyage ;
• Les frais de reconstruction (honoraires des professionnels, matériaux, etc.) ;
• Les frais liés aux dispositions légales, etc.

La mise en place de cette obligation, dans le cadre de la Loi 141, vise entre autres à protéger les copropriétaires. Dans le cas d’un sinistre, si la couverture d’assurance du syndicat de copropriété n’est pas adéquate, ce sont les copropriétaires qui doivent s’acquitter des coûts non couverts. Lors d’une reconstruction à neuf, ce type de facture peut s’avérer très salé!

Il est important de noter que, pour que la police d’assurance reste à jour, le coût de reconstruction doit être réévalué tous les 5 ans par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Création d’un fonds d’auto assurance 

Depuis avril 2022, chaque copropriété doit détenir un fonds d’auto assurance. Mais à quoi sert ce fonds ? À couvrir la franchise à payer en cas de sinistre.

La Loi 141 oblige les copropriétés à détenir un fonds d’auto assurance qui couvre le montant de la plus haute franchise de leur contrat d’assurance. À tout moment, le fonds doit détenir ce montant. À la suite d’un sinistre et l’utilisation de ce fonds pour s’acquitter de la franchise, les copropriétaires ont deux ans pour regarnir le compte.

Pourquoi ce fonds est-il important ? Parce qu'en cas de sinistre, il pourra facilement être accessible. Les complexes démarches de réclamation et de reconstruction pourront donc être enclenchés plus rapidement. De plus, les copropriétaires, lors de cette délicate période, n’auront pas à débourser spontanément une somme d’argent importante.

Évidemment, chaque copropriétaire est responsable de contribuer aux fonds d’auto assurance. C’est donc une contribution supplémentaire pour l’ensemble des copropriétaires qui payent déjà d'autres frais de condo pour vivre en copropriété.

Souscription des copropriétaires à une assurance habitation personnelle

Bien que la plupart des propriétaires souscrivent déjà à une assurance habitation, lorsque vous êtes copropriétaire d’une unité divise, c’est maintenant obligatoire. En effet, depuis octobre 2020, tout copropriétaire doit détenir une couverture de responsabilité civile. La Loi stipule que :

• Si vous habitez dans un immeuble de moins de 13 unités, votre responsabilité civile doit être au minimum de 1 million de dollars ;
• Si vous habitez dans un immeuble de 13 unités et plus, votre responsabilité civile doit être au minimum de 2 millions de dollars.

Souscription des administrateurs et des dirigeants à une couverture de responsabilité civile 

Être membre d’un syndicat d’une copropriété, c’est une grande responsabilité. Être un administrateur l’est encore plus. Bien que ces derniers soient des copropriétaires qui habitent eux-mêmes l’immeuble, ils ont tout de même un devoir important envers l’ensemble des résidents.

C’est pour cette raison que la Loi 141 oblige maintenant l’ensemble des administrateurs et des dirigeants de la copropriété à être couvert par une couverture de responsabilité civile.

Pourquoi donc ? La réponse est simple : cette couverture permet de protéger le syndicat de copropriétaires ou l’un des administrateurs dans l’éventualité qu’une faute, une erreur ou une négligence soit commise dans le cadre de ses fonctions.

Combien coûte l’évaluation pour la loi 141?

Vous devez faire évaluer votre immeuble dans le cadre de la loi 141? Le montant que vous aurez à débourser variera en fonction de plusieurs facteurs, tels que :

• Le secteur dans lequel vous êtes situé ;
• Le type de bâtiment ;
• L’évaluateur choisi ;
• Le coût du bâtiment évalué.

Sur ce dernier point, précisions que plus l’immeuble évalué vaut cher, plus l’évaluateur en charge d’en déterminer le coût de reconstruction prend « un risque » pour sa responsabilité professionnelle. Après tout, l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte.

Une marge d’erreur, même minime, pourrait avoir d’importantes répercussions sur un bâtiment de plus grande valeur. Par exemple, une marge d’erreur de 3 % sur un bâtiment de 500 000 $ représente 15 000 $ de différence. Cette même marge pour un immeuble de 4 M$, c’est 120 000 $!

La pression subite par l’évaluateur pour réduire au maximum cette marge d’erreur sera donc beaucoup plus grande que pour un bâtiment de moindre valeur, et le prix demandé pour l’évaluation pourrait être ajusté en conséquence.

Quoi qu’il en soit, voici les prix approximatifs que vous pourriez devoir payer pour l’évaluation pour la loi 141, en fonction du nombre de logements de l’immeuble :

• 3 logements : 800 $ - 900 $
• 6 logements : 1 200 $
• 8 logements : 1 300 $
• 10 logements : 1 500 $
• 20 logements : 1 700 $

Notez qu’il peut y avoir une variation d’environ 10 % à 15 % des prix d’un évaluateur à l’autre. Il vaut donc la peine de comparer plusieurs soumissions avant de choisir avec quel expert vous ferez affaire.

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