Le marché immobilier a rarement été aussi bouillonnant. Face à la concurrence et aux offres multiples, plusieurs acheteurs renoncent volontairement à l’inspection préachat, une étape pourtant fort importante de toute transaction immobilière.
Le fait de ne pas effectuer d’inspection préalablement à l’acquisition d’une propriété peut avoir de lourdes conséquences, dont la découverte de potentiels vices cachés. Certains d’entre eux pourraient même diminuer grandement la valeur de l'immeuble, au détriment du nouvel acquéreur.
Mais qu’est-ce qu’un vice caché? Comment peut-on le reconnaitre? Et quelles sont ses caractéristiques? Lisez la suite pour le savoir.
Qu’est-ce qu’un vice caché? Définition du Code civil du Québec
Avant d’entamer les démarches de recours contre le vendeur, il faut avant tout déterminer si le défaut que vous avez découvert en tant que nouveau propriétaire est bel et bien un vice caché aux yeux de la loi.
L’article 1726 du Code civil du Québec indique ceci :
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
Le vendeur doit vous garantir la qualité de l'immeuble. Il n’est toutefois pas tenu de garantir les vices connus de l’acheteur ou les vices apparents, c’est-à-dire ceux qui peuvent être détectés par un acquéreur prudent.
Quand peut-on parler de vice caché? 4 critères importants
Pour être considéré comme un vice caché d’un point de vue légal, le problème identifié doit répondre à quatre caractéristiques. Il doit être :
- Grave ;
- Caché ;
- Présent au moment de la vente ;
- Inconnu de l’acheteur.
Le vice est grave
Le problème découvert sera jugé comme grave s’il rend votre résidence impropre à l’usage auquel elle est destinée ou s’il en diminue de manière importante son utilité. Il doit être majeur, à un point tel que vos attentes légitimes en tant qu’acheteur ne sont pas satisfaites et que vous n’auriez peut-être pas conclu la transaction si vous l’aviez su.
Cela ne veut pas pour autant dire que la demeure doit être inhabitable pour que le défaut soit considéré comme un vice caché!
Le vice est caché
Un vice caché doit être reconnu comme étant caché, c’est-à-dire que le problème découvert après l'acquisition ne pouvait pas être constaté par un acheteur prudent et diligent.
Un individu est réputé comme tel s’il a procédé à un examen visuel complet et attentif de la propriété avant l’achat dans le but d’y détecter d’éventuels signes d’un vice. En d’autres mots, l’inspection préachat, effectuée par un inspecteur en bâtiment compétent, ne doit pas avoir relevé d’indices sur la présence de ce problème.
Si des signes de défauts potentiels sont visibles ou sont découverts par l’inspecteur en bâtiment avant la transaction, l’acheteur a le devoir d’interroger le vendeur au sujet de ces défauts et, au besoin, de les faire examiner méticuleusement par un professionnel.
Dans le cas où le vendeur divulguerait volontairement de fausses informations à l’acheteur, le problème sera considéré comme un vice juridiquement caché.
L'inspection préachat est-elle obligatoire?
La loi ne vous oblige pas à convoquer les services d’un inspecteur en bâtiment avant de conclure une transaction immobilière. L’inspection préachat demeure toutefois fortement recommandée, surtout si vous ne possédez pas les compétences pour interpréter les signes avant-coureurs de vices.
En refusant d’effectuer une inspection de la propriété avant de l’acheter, un tribunal pourrait douter de votre prudence en cas de recours contre un vice caché. Cela pourrait mener à un jugement qui vous serait défavorable.
Découvrez pourquoi vous devriez toujours exiger une inspection préachat avant d’acquérir une nouvelle propriété.
Le vice est présent au moment de la vente de la maison
Afin d’avoir un recours contre le vendeur pour vice caché, vous devrez démontrer que le vice découvert était déjà présent au moment de la vente. Il importe peu si celui-ci était inconnu du vendeur ou invisible à ce moment, il suffit que le défaut ait été existant lors de la transaction.
Cet aspect n’est pas toujours facile à prouver. Vous devrez nécessairement faire appel aux services d’un expert pour appuyer votre point de vue et démontrer que le vice existait bel et bien lors de la transaction de la propriété.
Le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la transaction
Évidemment, un vice ne peut pas être caché s’il est connu de l’acheteur au moment de la vente. Ainsi, si le vendeur ou l’inspecteur a mentionné l’existence du vice avant la transaction, le problème ne pourra pas être considéré comme un vice caché.
Le rapport de l’inspecteur en bâtiment ainsi que la déclaration du vendeur seront très utiles pour démontrer si le vice a été révélé ou non avant la transaction.
Dans le document Déclaration du vendeur sur l’immeuble, le vendeur a l’obligation de dévoiler tout ce qu’il sait à propos de la propriété, ce qui inclut les défauts et les problèmes potentiellement nuisibles. La mise par écrit de cette déclaration a ses avantages : ni le vendeur ni l’acheteur ne pourront nier les informations s’y trouvant concernant d’éventuels défauts de la résidence.
Le rapport d’inspection permet lui aussi de garder une preuve écrite des observations qui ont été faites par l’expert. Il permet de constater l’état général de la propriété et indique, s’il y a lieu, la présence potentielle de défauts ou de signes qui mériteraient d’être approfondis.
Lorsqu’ils sont signalés dans le rapport de l’inspecteur, les vices ne peuvent plus être considérés comme des vices cachés, puisqu’ils sont apparents.
Les exceptions : qu'est-ce qui n'est pas considéré comme un vice caché?
Le problème que vous avez identifié sur votre propriété correspond aux critères mentionnés précédemment? Cela ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit bel et bien d’un vice caché!
En effet, certaines situations font exception à la règle et peuvent même faire en sorte que vous n’aurez aucun recours légal contre le vendeur. Voici un aperçu de ces différentes situations.
Le vice correspond à une usure normale
Un défaut découvert, même s’il est important, n’est pas forcément un vice caché s’il est le résultat d’une usure normale. Et puisque tout matériau est affecté par le passage du temps, les composantes d’une propriété ont nécessairement une durée de vie limitée, plus ou moins longue selon le cas.
Un problème issu d’une détérioration normale, due à l’âge ou à l’utilisation, ne peut pas être considéré comme un vice caché. Il est au contraire attendu d’un acheteur prudent et diligent de s’informer sur la durée de vie des différents éléments de la résidence qu’il souhaite acquérir, en particulier si les divers documents à sa portée révèlent qu’aucun remplacement n’a été fait récemment concernant ces composantes.
Encore une fois, faire appel aux services d’un inspecteur en bâtiment qualifié avant d’acheter la propriété vous sera fort utile. Il pourra notamment vous conseiller sur l’état des matériaux et les travaux potentiels à prévoir en cas d’usure.
La vente a été faite sans garantie légale
La garantie légale de qualité permet de protéger l’acheteur en cas de découverte de vices cachés. Dans certaines situations, il se peut toutefois que la vente d’une propriété se fasse sans garantie légale, ce qui annule presque entièrement les recours possibles de l’acheteur contre le vendeur.
Une transaction sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, signifie que vous devez acquérir la demeure désirée dans l’état dans laquelle elle se trouve, qu’il y ait vice ou non. Dans la plupart des cas, il y aura une diminution du prix de vente pour contrebalancer les risques encourus.
Ceux qui décident de vendre une propriété sans garantie légale sont généralement des individus ou des institutions qui ne connaissent pas les particularités du bâtiment, comme un héritier après une succession ou une banque lors d’une reprise de finance. Ils se protègent donc contre d’éventuels recours en enlevant la garantie légale de qualité.
Sachez toutefois que vendre un bien immobilier sans garantie légale ne signifie pas que le vendeur peut agir malhonnêtement! Si le vendeur nie intentionnellement l’existence d’un vice et qu’il ne le déclare pas dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble, il peut être poursuivi pour informations trompeuses.
Quelques exemples de vices cachés en immobilier
Bien qu’un vice caché puisse prend plusieurs formes, voici quelques exemples fréquents de problèmes pouvant s’avérer être des vices cachés.
La moisissure
La moisissure peut prendre différentes formes et se cacher dans plusieurs recoins insoupçonnés d’une maison. Un taux d’humidité élevé, qui peut entre autres être causé par les intempéries du Québec, peut favoriser l’apparition de ce problème.
Parce qu’elle n’est pas toujours visible à l’œil nu, il peut être difficile de la repérer sans l’aide d’un professionnel avant que le problème ne devienne grave. Cela en fait un des vices cachés les plus courants.
Les champignons
Stade avancé de la moisissure, les champignons se retrouvent principalement sur le plâtre, le bois ou d’autres matières organiques du bâtiment. Certains d’entre eux peuvent être particulièrement nocifs pour la santé des habitants et peuvent entrainer de graves conséquences pour la structure de la demeure.
Il est important d’en détecter la présence rapidement pour éviter que le problème devienne hors contrôle.
Les infiltrations d’eau
Il peut arriver à tout le monde d’avoir une infiltration d’eau, mais lorsqu’elle n’est pas bien réglée, elle peut causer d’importants dégâts à la propriété, en créant par exemple un milieu propice à la prolifération de la moisissure ou en fragilisant la structure du bâtiment. Elle peut alors être considérée comme un vice caché.
Les fissures
La présence de fissures peut également faire partie des vices cachés lorsque celles-ci ne sont pas apparentes.
Intérieures (portes, fenêtres, murs, etc.) ou extérieures (fondation), les fissures peuvent être le résultat d’un défaut de construction, de cycles de gels et dégels, de l’affaissement du sol ou de la simple usure de la maison. Certaines d’entre elles peuvent s’aggraver de manière importante au fil du temps jusqu’à affecter la solidité de la structure du bâtiment.
Les fourmis charpentières
La présence de fourmis charpentières n'est généralement pas bon signe! Elle découle généralement d'un problème d'humidité sous-jacent.
Une fois installées dans la maison, les fourmis peuvent creuser des tunnels et des galeries dans le bois humide et contribuer à fragiliser la structure de la propriété. Lorsque le problème n'est pas constaté à temps, les dommages peuvent être énormes. Vous pourriez ainsi avoir droit à un recours pour vice caché.
Immobilier : quels sont les recours en cas de vice caché?
Vous pensez avoir découvert un vice caché dans votre propriété? Assurez-vous d'abord de documenter le vice avec des photos et des vidéos. Vous devrez ensuite faire parvenir au vendeur un avis de dénonciation du vice, dans un délai raisonnable, avant d'entreprendre un recours judiciaire.
Pour une réclamation de moins de 15 000 $, vous devrez vous adresser à la Cour des petites créances. En haut de ce montant, vous devrez porter votre requête devant la Cour du Québec. En haut de 85 000 $, c'est plutôt à la Cour supérieure que vous devrez vous adresser.
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un avocat ou un expert juridique pour vous aider.
Pour connaitre plus en détail les démarches à suivre, lisez notre article Vices cachés : quoi faire lors de leur découverte?
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