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Karine Dutemple
Karine
Dutemple

(Rédactrice)
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Immobilier: ce qu'il faut savoir au sujet de la mise de fonds

Dernière modification: 2020/06/04 | Temps de lecture approximatif 6 mins

Tout locataire souhaitant acheter une maison sait bien qu’il devra amasser une mise de fonds pour mener à terme son projet. Comme il s’agit d’une somme considérable, plusieurs douteront de leur capacité à atteindre cet objectif financier. Comment est-il possible d’obtenir l’argent nécessaire pour une mise de fonds et que faut-il savoir à ce sujet?

Tout ce que vous devez savoir sur la mise de fonds

Combien débourser pour une mise de fonds?

piles d'argent_XpertSource

Indépendamment que vous achetiez un condo, une maison unifamiliale ou un duplex, vous devrez verser une mise de fonds équivalent à au moins 5% du prix de vente si la propriété dont vous faites l’acquisition coûte moins de 500 000$. Dans le cas où le prix de vente serait supérieur à celui-ci, mais inférieur à 1 million, alors vous devrez débourser 5% pour la première tranche de 500 000$ et 10% pour le reste du prix d’achat. La demeure coûte plus d’un million de dollars? Dans ce cas, vous devrez amasser une mise de fonds équivalent à 20% du prix de vente.

Bien que la mise de fonds minimale exigée pour l’achat d’une maison de 500 000$ et moins est de 5% de son prix de vente, il faut savoir qu’il est possible de verser une mise de fonds atteignant 20% de ce dernier. D’ailleurs, le fait d’atteindre ce pourcentage permet au nouveau propriétaire d’éviter l’obligation de recourir à une assurance pour son prêt hypothécaire (habituellement délivrée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Pour les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20%, il sera donc nécessaire d’y avoir recours. Sur ce point, il faut aussi préciser que les travailleurs autonomes et les gens dont le dossier de crédit est peu enviable peuvent aussi être obligés d’obtenir une assurance prêt hypothécaire.

Combien payerez-vous donc pour cette assurance prêt hypothécaire? Habituellement, celle-ci coûte entre 0.6% et 4.5% du montant de l’hypothèque. Le pourcentage demandé variera en fonction du montant de votre mise de fonds. Ainsi, plus celle-ci est basse et plus le pourcentage exigé sera élevé. Pour acquitter la somme demandée, deux options vous serons offertes : payer la somme complète ou bien ajouter celle-ci au montant de votre hypothèque. Si vous choisissez cette seconde option, gardez en tête que vous payerez évidemment des intérêts sur cette somme.

Comment amasser votre mise de fonds pour effectuer une transaction immobilière?

1) Utilisez le régime d'accession à la propriété (RAP)

façade de maison_XpertSource

Si vous détenez actuellement un REER, vous n’êtes certainement pas sans savoir que les retirer avant l’âge de la retraite vous expose à une pénalité. Toutefois, il existe une figure de cas vous permettant de le faire sans risquer d’être pénalisé de la sorte et il s’agit du régime d’accession à la propriété (RAP). Celui-ci vous permet de retirer jusqu’à 35 000$ de votre REER afin de pouvoir utiliser cette somme comme mise fonds ou pour payer divers frais liés à l’achat de votre nouvelle demeure.

Est-ce que vous serez imposé sur ce montant? Heureusement, non. En fait, vous aurez un maximum de 15 ans pour remettre ce montant dans votre REER sans subir d'impact au niveau fiscal. Voilà pourquoi il est également essentiel de s’assurer d’être en mesure de pouvoir rembourser cette somme avant d’envisager cette avenue. Qui plus est, il faudra renoncer aux intérêts engendrés par cet argent si celui-ci n'avait pas été retiré. 

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Également, mentionnons qu’il est essentiel que la date à laquelle vous prévoyez prendre possession des lieux soit respectée. À ce propos, soulignons que la transaction devra impérativement être notariée au plus tard le 1er octobre après le retrait pour être éligible au programme d’accession à la propriété.

Pour y participer, vous devez être considéré comme un premier acheteur. Concrètement, cela signifie qu’au cours des quatre dernières années, vous ne pouvez pas avoir habité une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire. Une exception s’applique toutefois aux gens divorcés ou séparés.

Vous avez peu d’argent dans votre REER? Une autre avenue s’offre à vous : celle d’emprunter la somme manquante pour ensuite la transférer dans votre REER. Vous pourrez alors retirer ce montant afin de rembourser le montant emprunté à votre institution bancaire. Par la suite, vous pourrez rembourser ce même montant dans votre REER. Toutefois, pour pouvoir le faire, vous devez :

  • laisser la somme empruntée dans votre REER pendant au moins 90 jours ;
  • entamer les démarches plusieurs mois à l’avance afin de respecter les délais fixés par le RAP ;
  • ne pas omettre de produire votre déclaration fiscale.

Concernant ce dernier point, rappelons que l’investissement que vous avez fait dans votre REER vous donnera potentiellement droit à un remboursement d’impôt. Bien que l’importance de celui-ci sera variable d’un individu à un autre, il n’en demeure pas moins qu’il s’agira d’une somme dont vous pourrez profiter pour l’achat de votre maison.

2) Demandez l’aide de vos proches

S’il vous est possible d’avoir accès à cette option, il s’agit clairement d’une bonne nouvelle pour vous. Bien qu’il puisse être délicat de demander de l’argent à un proche, sachez que certains parents décident désormais de léguer une partie de leur héritage à leurs enfants de leur vivant. Il s’agit d’ailleurs d’une tendance qui gagne en popularité, notamment en raison du coût élevé des propriétés dans certaines régions du Canada.

3) Amassez la somme en épargnant

salon_XpertSource

Afin d’amasser la somme demandée pour votre mise de fonds, vous pourriez décider d’avoir recours à l’épargne personnelle. Toutefois, rappelons qu’il faut faire preuve de rigueur et de discipline afin d’atteindre son objectif dans un délai raisonnable. Ainsi, il convient d’avoir recours à l’épargne systématique pour transférer dans un compte épargne (idéalement à intérêt élevé) un certain montant à chaque mois. Toujours à ce propos, rappelons que le CELI est un outil d'épargne fort utile pour les projets dont la réalisation se fera à court ou moyen terme.

4) Ayez recours à l'Incitatif à l'achat d'une première maison

Hormis les suggestions mentionnées précédemment, notez qu’il est aussi possible d’obtenir une subvention à la mise de fonds de la part de la Société canadienne d’hypothèque et de logement. Tel que nous l’avons mentionné dans le cadre d’un autre article, cette subvention (l’Incitatif à l’achat d’une première maison) est en fait un prêt hypothécaire avec participation. Le prêt octroyé est à la hauteur de 5% ou 10% de la valeur de la propriété, ce second pourcentage étant réservé aux constructions neuves.

La somme obtenue pourra être mise à profit pour payer la mise de fonds. Qu’en est-il du remboursement? Avant d’aller plus loin dans notre explication, il est indispensable de préciser un point important en ce qui a trait à cette source de financement : le montant du remboursement tiendra compte de la valeur de la propriété. Ainsi, si vous avez obtenu un prêt de 5%, vous devrez rembourser 5% de la valeur de votre maison. Ce faisant, la somme que vous rembourserez sera potentiellement supérieure à celle empruntée initialement, si nous prenons pour acquis que la propriété aura pris de la valeur au fil du temps. Précisons que le remboursement se fera au moment de la vente de la maison ou le cas échéant, 25 ans après l’achat.

Sachez que vous devez répondre à plusieurs critères d’admissibilité dont celui d’être reconnu comme étant un premier acheteur, d’avoir un revenu annuel n’excédant pas 120 000$ et de ne pas avoir emprunté un montant excédant 4 fois votre revenu admissible. Prenez soin de vous renseigner afin de savoir si vous êtes éligible à cette aide financière.

5) Achetez la maison d’un proche et bénéficiez d'un don d'équité

mère et fille_XpertSource

Bien que cela ne soit pas nécessairement une option à la portée de tous, sachez que l’achat d’une maison peut se faire sans apport s’il s’agit de la propriété d’un proche parent. En réalité, il est ici question d’un don d’équité, lequel sera utilisé en tant que mise de fonds.

Ainsi, si la valeur de la maison est estimée à 275 000$ alors que le prix auquel vous l’avez obtenu est de 200 000$, le don d’équité sera de 75 000$. Bien entendu, il sera requis d’avoir recours aux services d’un évaluateur professionnel afin de déterminer la valeur réelle de la propriété sur le marché.

Vous comptez acheter une maison sous peu et souhaitez en apprendre davantage sur l'aide financière à laquelle vous pourriez avoir droit? Jetez un coup d'oeil à notre article Acheter une première maison: quels sont les crédits d’impôt offerts? et n'oubliez pas de consulter notre Guide pratique pour l'achat d'une propriété.

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