Acheter une propriété, c’est l’un des projets financiers les plus importants d’une vie. Avant même de visiter la première maison, une question s’impose : combien faut-il mettre de côté pour la mise de fonds ?
Le montant à accumuler, les règles à respecter et les options disponibles peuvent sembler complexes au premier abord. Cet article démystifie tout ce qu’il faut savoir sur la mise de fonds : les minimums exigés, l’assurance prêt hypothécaire, les façons d’accumuler l’argent nécessaire et les erreurs à éviter.
En bref
- La mise de fonds est obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec. Le minimum exigé commence à 5 % selon le prix de la propriété.
- Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne automatiquement l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire.
- Le RAP et le CELIAPP sont deux outils avantageux pour accumuler sa mise de fonds.
- Un don familial ou un don d’équité peut permettre d’accéder à la propriété sans avoir accumulé soi-même la totalité du montant.
- Avant de se lancer, il est essentiel de garder des liquidités pour les frais supplémentaires liés à l’achat.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds correspond au montant que vous devez payer de votre proche lors de l’achat d’une propriété. Il s’agit de la partie du prix d’achat qui n’est pas financée par le prêt hypothécaire.
Plus la mise de fonds est élevée, moins vous devrez emprunter, ce qui se traduit par un prêt hypothécaire moins élevé, des paiements mensuels réduits et moins d’intérêts payés à long terme.
Est-ce que la mise de fonds est obligatoire ?
Oui, la mise de fonds est obligatoire pour acheter une propriété au Québec. Aucune institution financière n’accordera un prêt hypothécaire sans un montant minimal investi de votre part. Cette contribution réduit le risque associé au financement et démontre votre capacité à épargner et à vous engager financièrement.
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une maison ?
Le montant minimal de la mise de fonds dépend de plusieurs facteurs : le prix de la propriété, le type d’immeuble, le nombre d’unités et l’usage que vous en ferez.
Pour une résidence principale occupée par le propriétaire, les règles suivantes s’appliquent :
- 5 % du prix d’achat pour une propriété de 500 000 $ ou moins.
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le montant excédentaire pour une propriété entre 500 000 $ et 1 million de dollars.
- 20 % pour une propriété de plus de 1 million de dollars.
Certaines situations peuvent entraîner des exigences plus élevées. L’achat d’un immeuble locatif, d’une propriété non occupée par le propriétaire ou un dossier de crédit jugé plus risqué par le prêteur peut nécessiter une mise de fonds supérieure au minimum habituel.
Assurance prêt hypothécaire : pourquoi mettre 20 % de mise de fonds ?
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement et représente un coût supplémentaire non négligeable, généralement ajouté au montant de l’hypothèque.
En atteignant le seuil de 20 %, vous évitez cette prime et bénéficiez de plusieurs avantages :
- Des paiements mensuels moins élevés ;
- Un montant total emprunté réduit ;
- Moins d’intérêts payés sur la durée du prêt ;
- Une meilleure position financière globale.
Concrètement, combien devriez-vous mettre pour une mise de fonds ?
Il n’existe pas de réponse unique à cette question. Tout dépend de votre situation financière et de vos objectifs à moyen terme. Dans la pratique, deux grandes approches s’offrent à vous :
- Mettre le minimum requis (5 % à 10 %) : cette option permet d’accéder à la propriété plus rapidement avec un montant initial plus faible. En revanche, elle implique de payer une assurance prêt hypothécaire et entraîne un montant d’emprunt plus élevé, donc plus d’intérêts à long terme.
- Mettre 20 % et plus : cette option réduit les coûts à long terme. Elle permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire, de diminuer les intérêts à payer et d’alléger les paiements mensuels. Elle demande cependant plus de temps pour accumuler le montant nécessaire.
L’important est de trouver un équilibre entre votre capacité d’achat immédiate et votre confort financier à long terme.
Comment accumuler une mise de fonds ?
Accumuler une mise de fonds peut représenter un défi important, surtout dans un contexte où les prix des propriétés sont élevés. Heureusement, plusieurs options existent pour atteindre cet objectif plus rapidement.
1. Le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son Régime d’épargne-retraite (REER), sans impôt, pour financier sa mise de fonds. Il s’agit d’une option particulièrement avantageuse pour ceux qui ont déjà accumulé de l’épargne-retraite et souhaitent accélérer leur accès à la propriété.
Toutefois, l’emprunteur doit rembourser le solde dans le REER sur une période maximale de 15 ans. Il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement avant d’y avoir recours.
2. Le CELIAPP
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est conçu spécifiquement pour les premiers acheteurs. Il permet de cotiser jusqu’à 8000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits utilisés pour l’achat d’une propriété sont non imposables.
Contrairement au RAP, les sommes retirées du CELIAPP n’ont pas à être remboursées, ce qui en fait une option particulièrement avantageuse pour maximiser son épargne sans contrainte de remboursement.
3. Le don familial
L’aide financière d’un parent est devenue une réalité répandue pour de nombreux acheteurs au Québec. Face à la hausse des prix des propriétés, recevoir un don familial pour constituer sa mise de fonds permet de franchir plus rapidement l’étape de l’accès à la propriété, sans avoir à accumuler seul la totalité du montant requis.
Cependant, pour que le don soit accepté par les institutions financières, il doit être documenté par une lettre de don dans laquelle il est clairement établi qu’aucun remboursement ne sera exigé.
4. Le don d’équité
Le don d’équité est une option méconnue, mais particulièrement avantageuse pour ceux qui ont la chance d’acheter une propriété d’un proche. Il consiste à acquérir la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande, la différence pouvant être utilisée comme mise de fonds.
Par exemple, si une maison est évaluée à 550 000 $, mais vendue à 475 000 $, la différence de 75 000 $ peut servir de mise de fonds. C’est une façon d’accéder à la propriété sans avoir à accumuler un montant important au préalable.
Les erreurs à éviter concernant la mise de fonds
Constituer une mise de fonds demande du temps et de la planification. Certaines erreurs courantes peuvent cependant compromettre le projet ou fragiliser la situation financière une fois la propriété acquise.
Vider toutes ses économies pour la mise de fonds
Se retrouver sans liquidité après l’achat est risqué. La taxe de bienvenue, les frais de notaire, l’inspection préachat et le déménagement sont des dépenses qui peuvent représenter des milliers de dollars à prévoir en plus de la mise de fonds.
Utiliser le RAP sans évaluer sa capacité de remboursement
Le montant retiré du REER doit être remboursé sur 15 ans. Sans planification, ce remboursement peut peser lourd sur le budget à long terme.
Négliger sa cote de crédit
Une mauvaise cote de crédit peut compliquer l’accès au financement et forcer une mise de fonds plus élevée. C’est un élément à vérifier et à améliorer bien avant de déposer une demande hypothécaire.
FAQ — La mise de fonds
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une maison au Québec ?
La mise de fonds minimale varie selon le prix de la propriété. Pour une maison de 500 000 $ ou moins, le minimum est de 5 %. Entre 500 000 $ et 1 million de dollars, c’est 5 % sur la première tranche et 10 % sur le reste. Au-delà de 1 million de dollars, une mise de fonds de 20 % est obligatoire.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire et quand est-elle obligatoire ?
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement et son coût est généralement ajouté au montant de l’hypothèque.
Quelle est la différence entre le RAP et le CELIAPP ?
Les deux permettent d’utiliser de l’épargne pour financer une mise de fonds. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ du REER, mais ce montant doit être remboursé sur 15 ans. Le CELIAPP permet d’accumuler jusqu’à 40 000 $ à vie et les retraits pour l’achat d’une propriété n’ont pas à être remboursés.
Est-il possible d’acheter une maison sans mise de fonds ?
Techniquement non, une mise de fonds minimale est toujours exigée. Cependant, des options comme le don familial ou le don d’équité peuvent permettre d’accéder à la propriété sans avoir à accumuler soi-même la totalité du montant requis.
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