La construction résidentielle au Québec : ce qu’il faut savoir

Votre cœur penche pour l’achat d’une maison neuve, mais vous ne maîtrisez pas suffisamment le sujet pour vous lancer dans un tel projet immobilier?

Il faut savoir que la construction résidentielle au Québec est encadrée pour garantir les intérêts des acheteurs. Mais pour devenir pleinement confiant, rien de mieux que de se familiariser avec les règlementations en vigueur. Dans cet article, nous vous apportons des réponses concernant les garanties, les obligations des promoteurs immobiliers, la contractualisation du projet et les points de vigilances à avoir.

La Garantie de construction résidentielle (GCR)

Depuis 1999, le Québec impose au domaine de la construction un Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. C’est un outil qui protège l’acheteur en cas de retard de livraison, de vices cachés, etc. Celui-ci contribue aux respects par les entrepreneurs des obligations qui leur incombent.

Depuis la refonte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au 1^er janvier 2015, c’est la Garantie de construction résidentielle qui est adoptée. Elle offre des couvertures étendues par rapport aux anciens plans de garantie. Elle renforce également les inspections en cours de construction, selon une cote attribuée aux entrepreneurs, qui jouent leur licence sur ces contrôles de qualité.

L’entrepreneur doit être accrédité par la GCR pour pouvoir proposer cette garantie. Cette obligation vaut également pour le promoteur, qui devra signer avec vous un contrat précisant les informations suivantes :

• La description du bâtiment qui fait l’objet de la garantie;
• Les numéros d’accréditation et de licence de l’entrepreneur;
• Le caractère obligatoire de la garantie.

Le document devra aussi comporter la mention « Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec » avec indication du numéro et de la date de décision de la RBQ.

La Garantie de construction résidentielle s’applique exclusivement aux constructions neuves et se limite aux types d’habitation suivants :

• Maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée;
• Plex de 2 à 5 logements;
• Copropriétés divises comptant jusqu’à quatre parties privatives superposées.

Si l’unité que vous vous apprêtez à acheter ne répond pas à ces critères, votre promoteur peut vous offrir un autre type de garantie conventionnelle, proposée par différentes associations du secteur de la construction.

Un plan de garantie doit également assurer la protection de votre acompte en tout temps. Il est d’ailleurs prévu par la loi (Art. 1791.1 Code civil du Québec) que cet acompte vous soit retourné en cas de retard de livraison. Lisez avec attention les conditions définies dans votre contrat. Et si vous n’avez pas de plan de garantie, adressez-vous à un notaire pour déposer la somme en fidéicommis.

Ce que la loi impose au promoteur immobilier

Un promoteur immobilier sert d’intermédiaire entre le constructeur, les financiers et les autorités règlementaires. Vous l’aurez compris, il s’agit d’un professionnel incontournable dans la réalisation d’un projet immobilier. Présumé entrepreneur général par la Loi sur le bâtiment, il doit détenir une licence émise par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Certaines responsabilités incombent au promoteur même en l’absence de plan de garantie.

Les garanties légales liées aux statuts de vendeur et d’entrepreneur

Le Code civil du Québec confère au promoteur le double statut de vendeur et d’entrepreneur.

En tant que vendeur, le promoteur a le devoir de délivrer à l’acheteur un bien libre de toute charge et exempt de vices cachés. La découverte du moindre vice jouera en sa défaveur, car il sera d’office considéré qu’il en avait connaissance, sans que l’acheteur doive en apporter la preuve.

Son statut d’entrepreneur est également avantageux pour l’acheteur. En effet, le promoteur sera présumé responsable en cas de perte partielle ou totale de l’ouvrage dans un délai de cinq ans du fait d’un vice de conception, de construction ou de sol. Il s’agit de la garantie contre la perte de l’ouvrage.

La garantie contre les malfaçons pour les maisons neuves

Une malfaçon est un défaut mineur d’un ouvrage sans impact sur sa solidité. Une garantie sera offerte par le promoteur pour couvrir la découverte de malfaçons visibles et invisibles pendant un an.

Toutefois, il faut savoir que sa responsabilité concernant les malfaçons visibles ne sera engagée que si celles-ci ont été signalées au formulaire pré-réception. Si vous acceptez l’ouvrage sans réserve, vous ne pourrez plus vous prévaloir de cette garantie, sauf pour les malfaçons invisibles. Avant de compléter ce formulaire, nous vous recommandons fortement de faire réaliser une inspection préliminaire.

Les documents légaux liés à un projet immobilier

Dans le cas d'une construction neuve, certains documents sont essentiels pour documenter et officialiser votre projet immobilier. C'est entre autres le cas du contrat préliminaire, de la note d'information et du devis technique.

Le contrat préliminaire

Dans le cas d’une construction neuve ou à bâtir, la vente est contractualisée par un contrat préliminaire, et non par la promesse d’achat utilisée par les courtiers immobiliers. Le document mentionne entre autres :

• Le nom et l’adresse du vendeur et de l’acheteur;
• Les caractéristiques de l’immeuble;
• Les ouvrages à réaliser;
• Le prix de vente;
• Les modalités de versement;
• La date de délivrance.

Ce contrat d’engagement offre au promettant acheteur un droit de dédit de 10 jours à compter de la signature. Cependant, selon les conditions définies au contrat préliminaire, en cas d’annulation, l’acheteur pourrait avoir à verser un dédommagement qui peut aller jusqu’à 0,5% du prix de vente prévu.

La note d’information

Si l’immeuble comporte dix condominiums ou plus, ou si la résidence est incluse dans un ensemble comportant des parties communes, le contrat préliminaire devra être accompagné d’une note d’information. Elle précisera les éléments suivants conformément aux articles 1787, 1788 et 1789 du Code civil du Québec :

• Le nom de tous les intervenants au projet (architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs);
• Le plan de l’ensemble du projet immobilier;
• Un devis descriptif;
• Le budget prévisionnel établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble;
• La description des installations communes;
• Des informations sur la gérance de l’immeuble;
• L’état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble;
• Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété et de l'extrait du règlement de l'immeuble.

Le devis technique ou notice de construction

Dans un projet immobilier, vous pouvez être amené à acheter sur plan. Le promoteur doit alors vous remettre un devis technique qui vous apportera une description des travaux à réaliser. Les équipements et matériaux prévus, les procédures d’installations, les normes d’exécution, etc., seront précisés dans ce document.

La notice de construction est un document légal important qui peut être exigé également à l’achat d’une maison neuve déjà construite afin d’obtenir une meilleure connaissance des caractéristiques de la propriété.

Les mauvaises surprises potentielles de la construction résidentielle

La construction résidentielle neuve comprend ses aléas. Voici deux désagréments que vous pourriez être amené à rencontrer et nos recommandations pour y faire face.

Les délais associés à la mise en chantier

Acheter sur plan, c’est se lancer dans un processus d’attente à la fois excitant et frustrant. Il faut bien avoir conscience qu’en construction, les choses se passent rarement comme prévu. Plusieurs raisons peuvent conduire à une accumulation de délais supplémentaires dans le démarrage du projet immobilier. Le constructeur peut, par exemple, être en attente :

• De son financement;
• Du permis de construction;
• De matériaux;
• De la disponibilité de ses sous-traitants.

Les retards peuvent parfois s’avérer considérables. Il est essentiel d’avoir une bonne communication avec votre promoteur pour être informé de manière régulière de l’avancement des travaux. Pensez également à prévoir un plan B, dans le cas où vous ne pourriez prendre possession de votre logement à la date indiquée au contrat préliminaire.

Une compensation financière est prévue dans la limite de 6 000 $. Pour en bénéficier, l’unité doit être couverte par la Garantie de construction résidentielle. Toutefois, il se peut que les frais engagés pour votre relogement ou l’entreposage de vos biens dépassent ce montant. Une clause concernant les retards de livraison peut également être incluse dans le contrat préliminaire.

Les hypothèques légales de la construction

Dans le cadre d’un projet immobilier, le Code civil du Québec ne protège pas uniquement l’acheteur. Il protège aussi les personnes qui participent à la construction (ouvriers, architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, etc.). Elle leur permet de faire inscrire un avis d’hypothèque légale au registre foncier, même après la vente, afin de protéger leurs créances.

Pensez à demander à votre promoteur la liste complète des différents intervenants au projet immobilier, ainsi qu’un état des sommes payées et dues. Dans l’attente de la preuve que tout le monde a bien reçu ce que lui revient, vous pourriez donner à votre notaire des instructions pour bloquer la somme nécessaire pour couvrir d’éventuelles hypothèques légales. Vous pouvez également souscrire une assurance de titre offrant une protection pour ce risque.

Faire appel à un courtier immobilier, même pour acheter du neuf

Certains courtiers immobiliers sont spécialisés dans l'achat de propriétés neuves. Ils disposent de la formation et de l’expérience nécessaire pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet d’acquisition. Donc, si vous doutez de vos compétences et de votre disponibilité, fiez-vous à l’expertise d’un courtier.

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