Séparation ou divorce : quoi faire avec l'hypothèque et la maison?

Lorsque survient une séparation ou un divorce, il peut être compliqué de démêler ce qui revient à l’un ou l’autre des conjoints, en particulier lorsqu’une maison et une hypothèque sont impliquées. Il faut toutefois savoir que plusieurs solutions s'offrent à vous.

En effet, bien que dans plusieurs cas la décision évidente semble être de vendre la propriété, séparer le profit et racheter une nouvelle maison, d’autres options pourraient mieux convenir à votre situation. Un conjoint pourrait ainsi racheter la part de l'autre ou demander un accord de prise en charge. Chacune de ces options sera expliquée plus en détail au cours de cet article. 

Avant de prendre une décision, n’hésitez pas à consulter un notaire, et ce, avant même de consulter votre institution financière. Celui-ci pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

Mariés ou conjoints de fait : quels sont vos droits sur la propriété en cas de séparation?

Tout d’abord, il est important de savoir que, même si les conjoints se séparent ou divorcent, les deux personnes ont un rôle à jouer dans le partage des ressources et des dettes. Cela inclut la dette hypothécaire.

Cette responsabilité diffère toutefois selon la loi en fonction du statut des conjoints, qu’ils soient mariés ou conjoints de fait.  

Se séparer ou divorcer lorsqu’on est marié

Lorsque les deux conjoints sont mariés, les deux partenaires sont considérés égaux devant la loi et chacun d’eux a le droit à la moitié du patrimoine familial.

Dans le cas d’une maison, les époux ont donc légalement droit à la moitié des profits reçus lors de la vente de la propriété (si c’est cette solution qui est choisie), et ce, même si le nom d’un seul d’entre eux se trouve sur le contrat de vente! Le conjoint qui n’est pas propriétaire a également le droit de rester dans la demeure familiale sans que l’autre ne puisse le mettre à la porte.

Se séparer lorsqu’on est en union de fait

Lorsque les deux partenaires sont conjoints de fait, le partage des biens ne s’effectue pas de la même manière qu’un couple marié. Si un contrat de vie commune détaillant les conséquences dans le cas d’une séparation a été conclu par les conjoints lors de leur vie commune, celui-ci fera office de référence au moment de diviser les biens, dont la maison.

Dans le cas où aucun contrat de vie commune n’aurait été conclu et qu’un seul des conjoints serait propriétaire, celui-ci peut exercer son droit (sans en abuser) et déterminer si l’autre conjoint peut rester ou s’il doit quitter.

Si les conjoints ont tous les deux signé l’acte de vente de la propriété, les deux partenaires doivent décider ensemble qui reste dans la maison et qui quitte. Puisqu’ils sont copropriétaires et qu’ils ont légalement le droit de rester dans la demeure, ils ne peuvent pas forcer l’autre à partir.

En cas de conflit, les services d’un avocat ou d’un médiateur peuvent être utilisés pour aider les deux parties à s’entendre sur la manière de diviser la propriété et le reste du patrimoine familial.

Garder ou quitter la maison : quelles options s’offrent au couple lors d’une séparation?

Il y a généralement 3 options qui s'offrent au couple pour choisir ce qui adviendra de la maison familiale. Les conjoints peuvent choisir de :

• Vendre la propriété et se diviser les revenus de la vente ;
• Racheter les parts d'un des conjoints pour conserver la maison ;
• Faire un accord de prise en charge.

Vendre la maison en commun pour repartir à neuf

Il s’agit probablement du choix le plus évident et celui qui permet la rupture la plus définitive. Les conjoints liés par un contrat de mariage se séparent les profits issus de la vente moitié-moitié, alors que les conjoints de fait copropriétaires doivent s’entendre sur le partage de leur patrimoine.

Si vous envisagez cette solution, sachez que vendre votre propriété avant la fin de votre contrat risque de vous occasionner des frais pour la résiliation de votre hypothèque. En effet résilier votre hypothèque pour la vendre fera généralement en sorte que vous devrez payer une pénalité pour remboursement anticipé. Ces frais de rupture de contrat peuvent représenter des milliers de dollars. Vérifiez auprès de votre institution financière pour connaitre les frais de pénalité qui pourraient s’appliquer.

Par ailleurs, prenez garde à ne pas vendre votre propriété sous le feu de l’action si vous souhaitez conserver un bon rapport qualité-prix. En plus de devoir payer les frais de pénalité, vendre sur un coup de tête pourrait faire baisser le profit que vous pourriez obtenir sur la vente. Il est toujours conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour vous aider dans le processus de vente de votre maison.

Racheter la part du conjoint pour devenir l’unique propriétaire

Si l’un des conjoints impliqués dans le processus de divorce ou de séparation ne souhaite pas vendre la propriété, il est possible d’effectuer un transfert d’hypothèque à un seul d’entre eux. Comme pour la vente, vérifiez d’abord auprès de votre institution financière le montant de pénalité qui sera appliqué pour la rupture de votre contrat, si celui-ci n’est pas échu.

Il vous faudra ensuite déterminer la valeur marchande de votre propriété. Vous pouvez faire appel à un évaluateur agréé pour une évaluation précise de la valeur de votre demeure.  

Le montant qu’il vous faudra débourser pour racheter la part de votre conjoint sera calculé à l’aide de ce calcul :

Valeur de la maison - solde de l’hypothèque - frais de pénalité = profit net

Profit net ÷ 2 = montant à verser au conjoint pour racheter sa part

Avant de pouvoir effectuer le transfert, le conjoint souhaitant conserver la propriété devra prouver qu’il est en mesure de payer la maison seul. Il doit ainsi avoir un revenu suffisant, un bon dossier de crédit et les paiements hypothécaires doivent être à jour pour pouvoir racheter les parts de l'ex-conjoint.

Dans le cas où le conjoint repreneur ne se qualifierait pas auprès de la banque, il peut demander à un coemprunteur (endosseur) ayant un bon dossier de crédit de se porter garant de son emprunt. Avant de cosigner, assurez-vous de bien comprendre vos responsabilités et celles de votre coemprunteur.

La banque pourrait, dans de rares cas, accepter de céder à un seul des conjoints l’hypothèque telle qu’elle est, mais il faudra la plupart du temps reprendre une nouvelle hypothèque. Notez toutefois que vous n’êtes pas dans l’obligation de reprendre un prêt hypothécaire à la même institution financière, puisque la pénalité pour la rupture de contrat aura été payée.

Faire une assumation d'hypothèque par un accord de prise en charge

Lorsqu’un des conjoints consent à reprendre l’hypothèque et à en assumer l’entière responsabilité, les copropriétaires peuvent signer un accord de prise en charge. Aussi appelé assumation hypothécaire, ce type d’accord se fait habituellement en dernier recours, pour permettre d’éviter une vente à perte, de payer des frais de pénalité et de renégocier une nouvelle hypothèque.

Sachez que l’accord de prise en charge conserve le nom des deux conjoints sur l’hypothèque. Il peut donc entraver les projets futurs des deux ex-conjoints, en empêchant celui ayant quitté de contracter une nouvelle hypothèque, par exemple.

Quelle que soit votre situation, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous soutenir dans votre démarche. Ceux-ci peuvent grandement vous faciliter la vie lors d’une période aussi complexe qu’une séparation ou un divorce.

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