Vous êtes copropriétaire d'un logement, mais voulez en devenir l'unique propriétaire? Le rachat de part peut vous aider à reprendre le plein contrôle de votre bien.
Ce processus consiste à acquérir la portion détenue par un ou plusieurs copropriétaires, en leur versant une compensation financière équivalente à leur part. Une fois la transaction conclue, vous devenez l’unique détenteur des droits sur la propriété.
En bref
- Le rachat de part consiste à acquérir la quote-part détenue par un copropriétaire afin d'augmenter la proportion du bien détenue.
- Il est possible de faire un rachat de part lors d'une séparation, d'un héritage ou simplement lorsqu'un copropriétaire souhaite se retirer.
- Pour connaitre la part à racheter, il faut d'abord déterminer la valeur de la propriété, puis soustraire les dettes.
- La démarche peut nécessiter de solliciter un financement. Cela signifie que la personne peut également se heurter à un refus de la part de la banque.
Qu'est-ce que le rachat de part?
Le rachat de parts est une opération qui consiste à acquérir les parts qu'un autre individu possède sur un bien. Elle permet d'éviter la vente complète de la propriété en réorganisant simplement les droits de propriété des individus impliqués.
Le processus implique de calculer la valeur des parts à racheter pour payer ce montant à la personne qui souhaite s'en départir. Une fois la somme payée, l'acheteur devient propriétaire des parts, libérant le vendeur de ses obligations.
Il s’agit d’une solution flexible qui permet notamment à une personne de prendre pleinement possession d’un bien immobilier partagé.
Dans quelles situations peut-on envisager un rachat de part ?
Le rachat de part peut intervenir dans plusieurs contextes, dont :
- Lors d'une séparation ou d'un divorce. Dans le cadre d’un divorce, l’un des deux partenaires peut souhaiter conserver la maison familiale. Il peut alors racheter la part de l’autre pour en devenir l’unique propriétaire.
- Lors d'un héritage. Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs membres d’une famille, un membre de la famille peut racheter les parts des autres. Il devient alors le seul propriétaire du bien, ce qui lui permet de garder la maison familiale.
- Dans une copropriété. Si des amis ou partenaires d’affaires achètent un bien immobilier ensemble, l’un d’eux peut vouloir se retirer après quelques années. Dans ce cas, les autres copropriétaires peuvent racheter sa part pour conserver la maison.
- Pour devenir copropriétaire avec son conjoint. Lorsqu'un conjoint emménage avec son nouveau partenaire qui est déjà propriétaire, il peut acheter une part de la propriété. Cela officialise sa contribution et crée une répartition claire des droits et des responsabilités.
- Pour simplifier le patrimoine. Parfois, un rachat de part peut servir à clarifier la propriété d’un bien, rééquilibrer les apports financiers ou simplifier une situation d’indivision. Et ce, même en l’absence de conflit.
Comment calculer le rachat d'une part de maison ?
Avant de pouvoir racheter la part d’un autre copropriétaire, il faut d’abord connaître la valeur réelle de cette part. Cela permet d’offrir une compensation juste, fondée sur la valeur actuelle de la propriété.
1. Évaluer la valeur de la propriété
La première étape consiste à déterminer combien vaut la propriété sur le marché. Pour obtenir une estimation fiable, il est fortement recommandé de faire appel à un évaluateur agréé.
Ce professionnel est reconnu pour fournir des évaluations neutres, acceptées par les institutions financières et les notaires. Cette évaluation servira de base à tous les calculs qui suivront.
2. Calculer la valeur nette du bien
Une fois la valeur de la propriété établie, on doit soustraire les dettes qui y sont rattachées. Cela inclut, par exemple, le solde de l’hypothèque ou les frais de pénalité en cas de remboursement anticipé.
Le résultat correspond à la valeur nette, c’est-à-dire ce que la propriété vaut réellement une fois les dettes payées. La formule de base est la suivante :
Valeur marchande de la propriété - dettes associées = valeur nette
3. Déterminer la part à racheter
On utilise ensuite la valeur nette pour déterminer combien vaut la part de la personne qui souhaite se retirer.
Si la maison est répartie à parts égales entre deux personnes, on divise la valeur nette en deux. Si les parts respectives sont inégales, on se fie au pourcentage précisé dans une entente ou un contrat.
La formule utilisée est la suivante :
Valeur nette × pourcentage de part détenue = montant à racheter
Exemple de calcul
Votre maison a une valeur marchande de 525 000 $. Le solde de l'hypothèque qu'il vous reste à rembourser est de 150 000 $.
525 000 $ - 150 000 $ = 375 000 $
Votre maison a donc une valeur nette de 375 000 $.
Vous souhaitez racheter la part de votre ex-conjoint, avec qui vous étiez copropriétaire à parts égales, c'est-à-dire 50 %-50 %.
375 000 $ × 50 % = 187 500 $
Vous devrez donc payer 187 500 $ à votre conjoint pour racheter ses parts sur la maison et devenir l'unique propriétaire.
Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé?
Avant de racheter une part d'un bien immobilier, il est essentiel de savoir ce que vaut réellement la propriété. Pour obtenir une estimation fiable, mieux vaut faire appel à un évaluateur agréé.
Ce professionnel établit une valeur juste et objective, en fonction des conditions actuelles du marché. Son rapport est reconnu par les banques, les notaires et les tribunaux, ce qui en fait un outil essentiel pour :
- Éviter les conflits entre copropriétaires ;
- Négocier un prix de rachat équitable ;
- Obtenir un prêt hypothécaire si nécessaire.
Racheter une part de maison : comment fonctionne le financement?
Dans bien des cas, racheter une part implique une somme importante. Si vous ne disposez pas des fonds nécessaires, vous devrez probablement obtenir un prêt hypothécaire. Cela peut prendre deux formes :
- Un nouveau prêt hypothécaire à votre nom seulement, si vous rachetez un ex-conjoint ou un copropriétaire sortant ;
- Une augmentation de votre prêt existant, si les conditions le permettent.
Cependant, avant de vous accorder le financement, l’institution financière analysera votre situation :
- Vos revenus, pour s’assurer que vous pouvez rembourser ;
- Vos dettes existantes, pour calculer votre taux d’endettement ;
- Votre cote de crédit, car un bon dossier vous donne plus de chances d’être accepté ;
- Votre stabilité d’emploi, car un emploi stable rassure les prêteurs.
Que faire en cas de refus de la banque?
Il peut arriver que la banque refuse votre demande de financement pour racheter une part. Cela ne signifie pas que votre projet est impossible, mais il vous faudra envisager d’autres options.
1. Demandez à un proche de se porter garant
Un membre de votre entourage peut agir à titre d'endosseur. Il se porte ainsi garant du prêt et s’engage à le rembourser si vous n’y parvenez pas. Cette option peut rassurer la banque et augmenter vos chances d’obtenir un prêt.
Attention : il s'agit d'une responsabilité sérieuse! Assurez-vous que la personne comprenne bien les conséquences avant de procéder.
2. Tentez votre chance avec une autre institution financière
Chaque banque a ses propres critères d’analyse. Un refus chez l’une ne veut pas dire un refus partout. Il peut donc être judicieux de faire une nouvelle demande auprès d’un autre prêteur.
3. Tournez-vous vers un prêteur privé
En dernier recours, il est possible de considérer un prêteur privé. Ces prêteurs sont plus souples, mais appliquent souvent des taux d’intérêt plus élevés.
Cette option devrait être envisagée uniquement de manière temporaire, en attendant d’avoir un meilleur dossier pour refinancer auprès d’un prêteur traditionnel.
Notaire, hypothèque, évaluation : quels frais prévoir lors d’un rachat de part ?
Le rachat de part entraîne plusieurs frais qu’il faut anticiper pour éviter les mauvaises surprises. En plus du montant versé au copropriétaire, vous devrez assumer certains coûts supplémentaires. Ceux-ci sont liés à la transaction et à votre nouveau statut de propriétaire unique.
- Frais de notaire : pour officialiser le transfert de propriété et modifier le titre foncier.
- Frais d’évaluation : si vous avez fait appel à un évaluateur agréé pour déterminer la valeur de la propriété.
- Frais de rupture hypothécaire : si vous devez mettre fin à l’hypothèque en cours avant son échéance.
- Frais bancaires : liés à la création ou la modification d’un prêt hypothécaire.
- Dépenses courantes : taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, réparations que vous assumerez désormais seul.
Bon à savoir :
Le rachat est effectué dans les 12 mois suivant une séparation ou un divorce? Vous pourriez être exempté des droits de mutation (la taxe de bienvenue) qui sont normalement exigés lors d’un transfert de propriété. Informez-vous!
Que faire si aucun accord n’est trouvé entre copropriétaires ?
Dans certaines situations, les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur les conditions du rachat. Il peut s’agir d’un désaccord sur la valeur de la propriété, la part détenue ou le montant demandé.
Heureusement, dans le cas d’un désaccord, des recours existent pour débloquer la situation.
1. La médiation : une solution à l’amiable
Faire appel à un médiateur neutre peut permettre de rétablir le dialogue. Ce professionnel aide les parties à trouver une entente équitable, sans passer par les tribunaux.
La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’un recours juridique.
2. La demande judiciaire : en dernier recours
Si la médiation échoue, vous pouvez déposer une demande de partage pour mettre fin à l’indivision devant un juge. Le tribunal pourra alors :
- Déterminer les modalités du rachat (montant, délais, conditions) ;
- Imposer la vente de la propriété si aucun rachat n’est possible ;
- Fixer un prix de vente et des échéances, le cas échéant.
Ce processus peut être plus long et complexe, mais il permet de sortir d’une impasse si aucune solution amiable n’est envisageable.
Vous souhaitez faire évaluer la valeur de votre maison pour un rachat de part ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un évaluateur agréé. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
