Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire mixte?

L’hypothèque est un sujet complexe, dont plusieurs aspects demeurent méconnus ou difficiles à comprendre du grand public. Le prêt hypothécaire mixte est l’un d’entre eux.

Ce type de prêt peut offrir une solution unique aux emprunteurs, tant au moment de contracter leur emprunt que lors de leur refinancement. Il peut être une option intéressante pour ceux souhaitant optimiser leur hypothèque et maximiser l’utilisation de la valeur nette de leur maison.

Vous aimeriez en savoir plus? Voici un aperçu des caractéristiques du prêt hypothécaire mixte.

L’hypothèque mixte, hybride ou combinée au Québec

L’hypothèque mixte, aussi appelée hypothèque hybride ou combinée, est un type de prêt hypothécaire qui combine les caractéristiques d’un prêt à taux fixe et à taux variable. 

Peu connu et peu utilisé, le prêt hypothécaire mixte se veut avant tout une combinaison flexible et personnalisée pour les emprunteurs. Elle leur donne la possibilité de profiter à la fois de la stabilité d’un taux d’intérêt fixe et de la flexibilité d’un taux d’intérêt variable.

Taux fixe ou variable : comprendre la différence

Généralement, lorsque vient le temps de contracter un prêt hypothécaire, les emprunteurs doivent faire un choix : opter pour un taux fixe ou variable.

Le premier garantit un taux d’intérêt stable jusqu’à la fin du terme. Ce faisant, il offre une sécurité accrue de paiement, puisqu’aucune augmentation imprévue n’aura lieu pour toute la durée du terme. En revanche, il ne permet pas de profiter d’éventuelles baisses de taux.

Le taux d’intérêt variable, quant à lui, est susceptible d’augmenter ou de diminuer en fonction du taux préférentiel de la banque. Plusieurs autres facteurs peuvent aussi l’affecter, tels que le contexte économique actuel. Le taux variable offre ainsi la possibilité de bénéficier d’une diminution de taux, mais expose aussi à un risque de hausse.

Comment le prêt hypothécaire à taux mixte combine-t-il les deux?

Alors que le taux fixe et le taux variable sont généralement mutuellement exclusifs, le prêt hypothécaire mixte offre aux emprunteurs la possibilité de combiner les deux. Comment? En fractionnant l’hypothèque en plusieurs tranches, chacune dotée de modalités qui lui sont propres.

En d’autres termes, l’hypothèque mixte est divisée en deux parties :

• Une à taux fixe, qui permet de conserver des paiements constants pour la durée du contrat ;
• Une autre à taux variable, qui fluctue selon l’état du marché.

Chaque partie peut avoir un terme, un taux, un amortissement et une fréquence de versement différent.

Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire mixte

Opter pour un prêt hypothécaire à taux combiné permet généralement d’atténuer les impacts d’une hausse des taux d’intérêt comparativement à l’obtention d’un taux variable seul. Il permet une flexibilité et une personnalisation accrues de l’hypothèque, tout en faisant en sorte de limiter le risque et de diversifier les échéances. Il peut s’agir d’une option intéressante pour un emprunteur ayant plusieurs projets à concrétiser.

En raison de ses particularités et de sa complexité, le prêt hypothécaire mixte est toutefois plus difficile à transférer à un autre prêteur. Il peut aussi être plus ardu à gérer en raison de la présence de tranches de prêts détenant des modalités différentes. Enfin, le prêt hypothécaire mixte peut se révéler moins compétitif en termes de taux par rapport à un prêt à taux fixe ou variable classique.

Comment obtenir une hypothèque mixte au Québec?

Comme pour tout type d’hypothèque, l’obtention d’un prêt hypothécaire hybride nécessite que vous vous qualifiiez auprès de l’institution financière vous accordant l’emprunt. Les modalités prises en compte pour ce faire peuvent varier d’un prêteur à un autre, mais elles incluront nécessairement :

• Des preuves de revenus suffisants ;
• Une mise de fonds appropriée en fonction de votre projet d’achat ;
• Un bon dossier de crédit.

Alors qu’auparavant ce type de prêt fractionné nécessitait de fournir une mise de fonds d’au moins 20 %, ce n’est plus le cas aujourd’hui, le gouvernement canadien ayant ouvert en 2009 la possibilité d’offrir des hypothèques combinées pour les prêts assurés avec la SCHL.

Comment choisir entre un prêt hypothécaire mixte et d’autres types de prêts?

Au moment de choisir votre prêt hypothécaire, il est important d’avoir un portrait précis de votre situation, de vos préférences et de vos besoins. Une fois ceux-ci établis, vous pourrez comparer les différents produits hypothécaires sur le marché pour déterminer lequel vous conviendrait le mieux.

Quoi qu’il en soit, un prêt combiné pourrait être une bonne option pour vous si :

• Vous avez une bonne marge de manœuvre financière ainsi qu’une bonne capacité à gérer le risque de fluctuation de taux ;
• Vous souhaitez bénéficier de la sécurité d’un taux fixe tout en profitant des baisses de taux potentielles ;
• Vous avez plusieurs projets à réaliser dans des délais différents.

Pour vous aider à y voir plus clair, de même qu’à choisir le type de prêt hypothécaire et les modalités adaptées à votre situation, il peut être une excellente idée de recourir aux services d’un courtier hypothécaire.

Refinancement et prêt hypothécaire mixte

On parle aussi de prêt hypothécaire mixte dans le cadre d’un refinancement, ou plutôt en tant qu’alternative au refinancement hypothécaire standard. Il peut alors être une bonne option pour les emprunteurs voulant réduire leur taux hypothécaire ou ayant besoin d’accéder à une partie de la valeur nette de leur maison.

Emprunter sur la valeur nette de votre maison avec un prêt hypothécaire mixte

Si vous souhaitez accéder à la valeur nette de votre propriété, quelle qu’en soit la raison, vous avez peut-être déjà envisagé d’obtenir une marge de crédit hypothécaire (HELOC) ou de refinancer votre hypothèque. Dans plusieurs cas, cette seconde option s’accompagne cependant de frais de pénalité pour la rupture anticipée de votre contrat hypothécaire.

En ce sens, un prêt mixte peut se présenter en tant qu’alternative intéressante. Bien que peu utilisée, elle pourrait vous permettre d’accéder aux fonds propres, et ce, sans devoir débourser de frais de pénalité, puisque vous ne rompez pas votre contrat. L’hypothèque mixte combine plutôt votre taux hypothécaire courant à un nouveau taux.

On distingue d’ailleurs deux types de prêts hypothécaires mixtes :

• Mixte et prolongé ;
• Mixte et à terme.

Prêt mixte et prolongé

Ce type de prêt consiste à fusionner votre taux actuel à un nouveau et à prolonger la durée de votre terme. Par exemple* :

Il vous reste 2 ans sur un terme de 5 ans. Votre taux hypothécaire est fixé à 4,55 %, mais vous aimeriez profiter du taux actuel du marché, fixé à 3,65 %.

Plutôt que de refinancer et payer une lourde pénalité, vous décidez de combiner votre taux actuel au nouveau taux et de prolonger votre terme. Vous pourriez donc accéder à un taux mixte de 3,95 % sur un terme de 5 ans.

Si vous souhaitez par la même occasion accéder à la valeur nette de votre propriété, le taux mixte sera pondéré en conséquence.

Prêt mixte à terme

Avec ce type de prêt, l’hypothèque n’est pas prolongée. Vous conservez la durée de votre terme, mais obtiendrez un nouveau taux, qui se rapprochera cependant plus de votre taux courant que dans le cas précédent. Par exemple* :

Il vous reste 2 ans sur un terme de 5 ans. Votre taux hypothécaire est fixé à 4,55 %, mais vous aimeriez profiter du taux actuel du marché, fixé à 3,65 %.

Vous décidez de combiner votre taux actuel au nouveau taux, sans prolonger votre terme. Votre prêteur pourrait alors vous accorder un taux de 4,15 % pour les deux années restantes.

Ce type d’entente n’est généralement offerte que lorsque vous voulez accéder des fonds propres, ce qui fera augmenter le montant de votre hypothèque. Autrement, la situation ne serait guère profitable pour le prêteur.

Selon la situation, votre institution financière pourrait également vous charger une partie des frais de remboursement anticipé typiques au refinancement.

*Les chiffres contenus dans ces exemples sont donnés à titre indicatif seulement.

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