Vous avez un projet d'achat de propriété? Que vous souhaitiez devenir propriétaire d'une maison, d'un condo ou d'un plex, vous aurez probablement besoin de financement de la banque. Obtenir une hypothèque est en effet un passage obligé de la majorité des acheteurs immobiliers au Québec.
Le processus pour obtenir un prêt hypothécaire n'est toutefois pas toujours facile. Parmi les nombreuses étapes à franchir et les multiples conditions à respecter, vous pourriez vous sentir désorienter.
Pour vous aider à y voir plus clair et simplifier votre projet, nous avons rassemblé dans cet article toutes les informations importantes à connaitre sur le sujet.
Qu'est-ce qu'une hypothèque?
En immobilier, l'hypothèque réfère généralement au prêt hypothécaire accordé par une banque ou un autre prêteur dans le but de vous aider à acquérir une maison. La propriété sert alors de garantie à l'emprunt, ce qui permet à la banque d'en reprendre possession si vous ne vous acquittez pas de vos obligations envers elle.
Les modalités de l'hypothèque sont déterminées par un contrat légal établi entre vous et votre prêteur.
Les types d'hypothèques disponibles
Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires au Québec parmi lesquels vous pouvez choisir :
- Prêt ouvert ;
- Prêt fermé ;
- Hypothèque conventionnelle ;
- Hypothèque à ratio élevé ;
- Hypothèque subsidiaire (ou collatérale).
Chacun d'entre eux comporte certains avantages et inconvénients. L'important, c'est de déterminer celui qui convient le mieux à votre situation spécifique.
Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir du financement pour une maison?
Pour que votre demande d'hypothèque vous soit accordée, vous devez respecter certaines conditions d'ordre financier, notamment :
- Votre situation financière doit être en excellent état ;
- Votre mise de fonds doit être suffisante ;
- Votre dossier de crédit doit être exemplaire.
Vérification de votre situation financière
L'état de vos revenus et de votre endettement est un aspect crucial observé par les institutions financières avant de décider de vous octroyer un prêt. Si l'un ou l'autre de ces deux aspects semblent problématiques, la banque pourrait être réticente à approuver votre demande.
Dans certains cas, elle pourrait même la refuser.
Revenu et emploi
L'un des critères d'admissibilité les plus importants que les prêteurs examineront avant de vous accorder un prêt, c'est votre revenu et, par le fait même, votre stabilité d'emploi. Les prêteurs préfèrent généralement les emprunteurs qui ont un emploi stable et continu.
Les banques prennent en considération divers types de revenus, tels que :
- Le salaire ;
- Le revenu de travailleur autonome ;
- Les commissions ;
- Les revenus de location.
Dettes existantes
En ce qui concerne votre niveau d'endettement, les prêteurs observent deux ratios : l'amortissement brut de la dette (ABD) et l'amortissement total de la dette (ATD).
Ce faisant, ils s'assurent que le moment total de vos dettes ne dépasse pas 44 % de votre revenu brut et que vos frais de logement ne surpassent pas 39 % du revenu familial.
Test de résistance
Pour déterminer si vous avez les moyens financiers de vous acquitter des versements hypothécaires, la majorité des banques exigent que vous passiez un test de résistance hypothécaire.
Lors de cette évaluation, l'institution financière évalue votre capacité de rembourser le prêt à un taux d'intérêt plus élevé que celui qu'elle prévoit vous accorder. Elle utilisera le taux le plus élevé entre :
- Le taux de référence de la Banque du Canada ;
- Le taux d'intérêt négocié, plus 2 %.
Vous devrez réussir ce test de résistance pour être admissible à un emprunt hypothécaire.
La mise de fonds pour la maison
Fournir un acompte représentant un pourcentage minimal du prix d'achat de la propriété est obligatoire pour tout achat immobilier au Québec. Avant de vous accorder l'emprunt demandé, l'institution financière vérifie que vous avez bel et bien en votre possession le montant requis.
Mise de fonds traditionnelle vs non traditionnelle
Plusieurs options s'offrent à vous pour accumuler le montant nécessaire. Dans la grande majorité des cas, le prêteur exigera que votre mise de fonds provienne de sources traditionnelles, c'est-à-dire :
- D'économies personnelles ;
- De vos REER ;
- D'un don non remboursable d'un proche ;
- D'un héritage ;
- Du produit de la vente d'une autre propriété.
Il est tout de même intéressant de savoir qu'un emprunteur ayant une excellente réputation financière pourrait se prévaloir d'une mise de fonds non traditionnelle, telle que :
- Un emprunt personnel ;
- Un prêt remboursable d'un proche.
Ces cas sont toutefois rares.
Combien faut-il de mise de fonds pour une maison?
Le montant minimal exigé pour votre mise de fonds dépend du type de bien que vous prévoyez acheter, de son prix d'achat et de votre volonté d'en devenir propriétaire-occupant ou non.
Pour une maison unifamiliale ou un condo, la banque exigera un minimum de :
- 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins ;
- 5 % pour la première tranche de 500 000 $, plus 10 % sur le montant supérieur restant ;
- 20 % pour une maison de plus de 1 M$.
Pour un plex, l'apport minimal diffère.
- Duplex :
- 5 % pour un propriétaire-occupant d'un duplex de 500 000 $ ou moins ;
- 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % du montant restant, lorsque le prix d'achat est supérieur à ce montant ;
- 20 % sans occupation.
- Triplex et quadruplex :
- 10 % pour un propriétaire-occupant ;
- 20 % sans occupation.
- Immeuble de 5 unités ou plus :
- 15 % avec ou sans occupation.
Évaluation de votre dossier de crédit
Votre dossier de crédit, qui inclut votre cote et votre pointage, est indissociable de votre demande d'hypothèque. Il est en quelque sorte votre curriculum vitae en matière d'habitudes financières et de remboursement. Il contient en effet de nombreuses informations précieuses, telles que :
- Historique de paiement ;
- Occurrences de fonds insuffisants ;
- Ensemble des crédits utilisés ;
- Faillite ;
- Mention d'incapacité à rembourser une dette ou une facture ;
- Etc.
Les banques le scruteront d'un oeil minutieux pour déterminer le niveau de risque que vous représentez et ajuster leur décision en conséquence.
La préapprobation hypothécaire
Avant même d'entamer les démarches pour obtenir votre prêt hypothécaire, il peut être une bonne idée de demander une préapprobation hypothécaire. Celle-ci consiste à identifier les banques prêtes à vous soutenir dans votre projet d'achat et le montant maximum de l'hypothèque que vous pourriez obtenir.
Vous connaitrez ainsi précisément votre capacité d'emprunt.
Comment obtenir une préapprobation hypothécaire?
L'idée d'une préautorisation vous intéresse? Quelques étapes simples suffisent à son obtention. Remplissez simplement le formulaire de demande et fournissez les divers documents et informations demandés.
Sachez qu'il est recommandé de faire appel à un courtier hypothécaire lors de votre demande de préapprobation. L'intervention de cet expert permet en effet de protéger votre dossier de crédit en cas de refus de la banque.
Durée de validité de la préautorisation
Une fois votre préapprobation hypothécaire obtenue, celle-ci est généralement valide pour une période de 3 à 6 mois. La durée exacte peut toutefois varier d'un établissement financier à l'autre.
Les étapes pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec
Vous avez trouvé une maison qui vous plait et vous êtes prêt à demander du financement auprès de la banque? Voici les étapes que vous devrez effectuer avant d'obtenir l'emprunt souhaité.
Étape 1 : évaluation de vos besoins
Connaitre vos besoins, vos préférences et vos limites est essentiel lors d'une demande d'hypothèque. Si ce n'est pas déjà fait, réfléchissez aux modalités de prêts qui vous conviendraient le mieux (fréquence de versement, type de taux, etc.).
N'hésitez pas à demander des conseils à un expert au besoin.
Étape 2 : recherche d'un prêteur hypothécaire
La seconde étape consiste à dénicher le prêteur qui voudra vous aider à réaliser votre projet d'achat d'une maison. Plusieurs options pourraient s'offrir à vous :
- Grandes banques traditionnelles ;
- Institutions financières et caisses ;
- Coopératives de crédit ;
- Prêteurs privés.
Sachez toutefois que cette dernière option est beaucoup plus risquée, notamment en raison des taux élevés qui sont facturés.
Si vous avez réalisé une préapprobation hypothécaire, vous aurez une meilleure idée des établissements financiers vers lesquels vous pourrez vous tourner.
Le courtier hypothécaire : votre meilleur allié
Parce qu'il n'est pas toujours facile de choisir votre prêteur parmi toutes les options disponibles, faire appel à l'expertise d'un courtier hypothécaire peut être une excellente idée. Celui-ci pourra non seulement vous conseiller sur le choix de votre institution financière, il vous fera également économiser du temps précieux et vous évitera bien du stress.
Étape 3 : comparaison des taux et des conditions hypothécaires
Avant de confirmer votre choix, il est crucial de prendre le temps de comparer les options qui s'offrent à vous, particulièrement en ce qui concerne le taux hypothécaire prévu au contrat.
Une différence de taux, même petite, peut avoir un impact considérable sur le montant d'intérêts que vous paierez lors de votre remboursement.
Taux fixe vs taux variable
Vous devrez également choisir entre un taux fixe et un taux variable. Ces deux options ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients.
Le taux fixe est généralement plus élevé, mais offre aussi une plus grande stabilité. Le taux variable, en revanche, permet de profiter d'une éventuelle baisse de taux, mais vous pourriez aussi devoir faire face à une augmentation.
À vous de déterminer ce qui vous convient le mieux.
Comparer les conditions offertes
Au-delà du taux lui-même, plusieurs autres modalités de l'hypothèque méritent une attention particulière, tels que :
- L'amortissement ;
- La fréquence de versement ;
- Les frais de pénalité de remboursement anticipé ;
- La possibilité de transfert ;
- Etc.
Assurez-vous de prendre chacun de ces aspects en considération avant de confirmer votre choix.
Étape 4 : Préparation et soumission de votre demande
Pour que votre demande d’hypothèque soit prise en considération, vous devrez généralement fournir une série de documents qui permettront au prêteur de vérifier votre capacité à rembourser le prêt.
Voici quelques exemples de pièces justificatives qui pourraient vous être demandées :
- Preuve de revenus ;
- Preuve d'emploi ;
- Preuve de la mise de fonds (relevé bancaire, lettre de don, etc.) ;
- Documents concernant la propriété à acheter.
Vous pourrez ensuite remplir votre demande auprès de la banque ou par le biais de votre courtier hypothécaire. L'institution financière évaluera votre dossier et déterminera si elle accepte de vous prendre comme client.
Étape 5 : Évaluation de la propriété
Votre prêteur pourrait exiger une évaluation professionnelle de la propriété pour déterminer si le prix d'achat offert – et, par conséquent, le montant du prêt – est bel et bien en concordance avec la valeur marchande du bien.
Si l'évaluation détermine que la valeur de la maison est moindre que le montant d'achat, la banque pourrait refuser de couvrir l'ensemble du montant. Cela pourrait se produire, par exemple, en cas de surenchère de la part de plusieurs acheteurs intéressés.
Étape 6 : Approbation de l'hypothèque
Une fois les étapes précédentes franchies et votre dossier évalué, c'est le temps de l'approbation finale. Vous vous engagez alors formellement avec le prêteur sur les modalités de l'emprunt.
Assurez-vous de relire l'ensemble des termes du contrat et d'en comprendre toutes les conditions avant de le signer. Au besoin, demandez des précisions à votre prêteur ou à votre courtier.
Étape 7 : Finalisation et signature de l'hypothèque
La finalisation de l'hypothèque se déroule chez le notaire. Celui-ci joue un rôle crucial dans la transaction immobilière en assurant que toutes les conditions légales sont respectées et que la transaction est enregistrée correctement.
Le notaire s'occupera de préparer tous les documents nécessaires, y compris l'acte hypothécaire, l'acte de vente, et toute autre documentation requise par le prêteur.
Signature de l'acte hypothécaire
L'acte d'hypothèque est le document qui sécurise l'argent prêté par la banque. On y retrouve toutes les clauses et conditions relatives à l'emprunt.
Après sa signature, le notaire procédera à l'enregistrement de l'hypothèque auprès du registre foncier. Cela officialise votre achat et garantit que le titre de propriété est correctement transféré à votre nom.
Et voilà, vous avez obtenu une hypothèque! Il ne vous reste plus qu'à officialiser les derniers détails de votre transaction immobilière et à emménager dans votre nouvelle maison.
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